新型城镇化背景下房地产业的机遇与挑战

时国强

(商丘师范学院 文学院，河南 商丘 476000)

新型城镇化的“新”在于它是以人为核心的城镇化，意在突出城镇化的目的是为了让更多的人过上城镇生活，享受到城镇化带来的益处。显然新型城镇化的提出是为了纠正以往城镇化的偏差，主要是指以房地产先行造成的土地城镇化而人口城镇化不足的不良现象。那么，新型城镇化是否意在限制房地产的发展呢？显然不是，因为人的城镇化将会带来更大的房产需求，房地产业也必将从中受益。但是新型城镇化将重点放在“人”上，而非以造房等硬件为主，这种思路的转变也必将对房地产的发展产生一定的影响。那么如何处理城镇化与房地产业发展的关系，促进二者的协调发展？本文拟就此略作探讨。

一、新型城镇化为房地产业的发展提供了需求动力

目前我国的城镇化率表面上已达到52.57%，但户籍城镇化率只有35.29%，与发达国家80%左右的城镇化率相比，还有很大的差距，而新型城镇化的重点就是要实现人口的城镇化。为此2013年12月举行的中央农村工作会议明确提出，到2020年要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。三亿人口的城镇化将会带来巨大的需求，无论是进城落户还是旧城改造，房地产的需求都将是第一位的。实际上需要城镇化的人口不止三个亿，仅仅农民工就有2.6亿之多，农民工进城落户不能不带家属，这样算下来将是一个庞大的数字，由此可见新型城镇化为房地产带来的巨大商机。

城镇化是社会发展的必然结果，也是由传统社会向现代社会转型的必经阶段，是促进社会经济发展，实现现代化的必由之路。媒体集中报道的北京“井下人生”的事例，生动典型地说明了人口城镇化的吸引力与迫切性。此外，我国幅员辽阔，各地发展不平衡，城镇化率也差异很大，这也为房地产的发展提供了广阔的空间。目前我国城镇化率较高的区域主要集中在长三角、珠三角、京津冀等地，截至2011年，上海城镇化率达到了88.9%，北京为86.2%，天津为70.7%，广东为66.5%，浙江为62.3%，江苏为61.9%，而中部的河南仅为40.6%、湖北为51.8%、湖南为45.1%、安徽为44.8%，西部的宁夏为49.8%、陕西为47.3%、青海为46.2%。可见长三角、珠三角、京津冀这三个区域的城镇化率远高于中西部地区，上海、北京已接近高收入国家城镇化水平，而云南城镇化率仅为35.20%，落后全国的平均水平10年左右。即使是同一区域内的城市也存在着较大差异，以新疆维吾尔自治区为例，整个自治区的城镇化率只有43.5%，但克拉玛依市达到了99.6%。从城镇化质量上看，排名前20位的城市东部有17个，占85%，东北城市仅有1个，西部城市2个；从城乡协调度来看，城镇化率很高的广州却排在了第10位。[1]由此可见，中国的城镇化不但在东中西部差异很大，即使同在发达区域或欠发达区域，也存在着质和量的悬殊。新型城镇化注重缩小地域差别，明确提出完善城镇化健康发展体制机制，将优化城镇化布局和形态、提高城镇建设水平、加强对城镇化的管理作为推进城镇化的重大任务，必将为房地产业的发展带来新的机遇，并将其引上健康发展的道路。

二、新型城镇化将挤压房地产泡沫，促进房地产业长期健康稳定发展

经过十多年的高速增长，房地产业已进入调整期，以前被高速发展所掩盖的问题也逐渐暴露出来，主要表现为房价居高不下和供求关系结构性失衡。房价的高低是和居民收入相对而言的，国际公认的房价收入最高比是6倍，发达国家通常为3～6倍。我国一些主要城市的房价收入比却在10倍以上，有的城市甚至达到了18倍，远远超出了普通民众的购买力。房价畸高与通胀有关，也与投机投资需求旺盛有关，还与区域发展不平衡、地方政府过度依赖土地财政有关，多种因素造成了房价居高不下的局面。远高于居民收入的高房价营造了暂时的虚假繁荣，不利于房地产业的长期发展。与高房价相关联的另一个问题就是供求失衡。一线城市和较发达区域的中心城市房价之所以持续高涨，一个重要原因就在于供不应求。一线城市和较发达区域的中心城市聚集了较多的优质资源，诸如就业、教育、医疗、基础设施、社会服务等各方面资源都较为充足优越，导致人口过度集中，需求旺盛。而大城市的建设用地有限，出现大量“地王”，自然房价高企。应该说一线城市的高房价有其合理成分，房价走高并不影响其销售，一方面房价持续走高，一方面销售良好、房源紧俏。但也应该看到一线城市的供不应求是建立在优质资源的垄断之上的，而且也存在着高档物业偏重的问题。受发展阶段所限，目前我国房地产消费的主体还是中低收入的普通民众，然而廉租房、经适房、保障房的建设严重不足，房地产偏重于高档物业，导致商品房空置率较高。高档商品房购买力不足，却供给较多；中低档商品房购买力较强，供给却又相对不足，这种结构性错位必将从整体上抬高房价，进一步加剧供求矛盾。

与大城市相反，中小城市产业集聚力较差，政府过度依赖土地财政，为了收取较多的土地出让金和相关税收，大力开发房地产，导致供过于求，以致出现了所谓的“鬼城”。据不完全统计，比较著名的“鬼城”已有12座之多，如内蒙古鄂尔多斯康巴什、河南鹤壁、江苏常州、云南呈贡等。这些三四线城市规模小，人口少，土地供应相对充足，由于盲目造城，缺少正确的产业规划、城市规划和人口规划，导致“空城”“鬼城”的出现。另一方面不断攀升的房价又导致大量投机、投资资本涌入房地产业，炒地炒楼成为投资的首选。近两年媒体报道的房叔、房婶、房哥、房妹、房姐、房爷等，动辄拥有几十套房产，普通民众也大多把投资房地产作为保值理财的主要手段。全民炒房的狂热也在一定程度上促成了“鬼城”的产生，如鄂尔多斯人均房产三四套，常州2012年楼市成交量中，外地投资购房者占到了60%左右，所以很多楼盘显得空空荡荡。

针对房地产业存在的不良现象，新型城镇化从增加城镇人口，完善城镇基础设施，减少土地财政依赖，增加供给等几个方面来加以解决。增加城镇人口的主要措施有：产业和城镇融合发展，为进城人口提供足够的就业机会；创新人口管理，加快户籍制度改革，为进城转移人口提供落户便利；研究建立城市基础设施性金融机构，以加快城市基础设施建设，营造适宜的居住环境；稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系，为进城转移人口解决后顾之忧。减少土地财政依赖的措施主要有：建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制；研究建立住宅政策性金融机构。增加供给的措施主要有：推动大中小城市和小城镇协调发展；优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力；建立城乡统一的建设用地市场。这些措施的实施将会逐步化解上述问题，为房地产业健康发展提供有力保障。

三、实现城镇化与房地产业协调发展的途径

由前述可知，我国的城镇化率与发达国家相比还有很大的差距，还有大量人口需要城镇化，这无疑为房地产业发展提供了需求动力。另一方面，房地产业出现了结构性过剩，这表明当前的房地产业发展出现了不良现象，要想消除这些不良现象，需要从以下几方面入手。

首先，应当突破单一商品房的局限，进行多元化开发。据统计，2010年我国城镇家庭户均住宅套数约1.02套，到2012年年底已达1.03套，照此速度我国家庭户均拥有住房2015年可能达到1.08套 。与此相关的空置率已逾30%，产能超过了实际需要的两倍。在商品房日趋供过于求的形势之下，应积极拓展其他投资渠道，多元化开发以化解日益增加的房地产风险。可以发展旅游地产、养老地产等新的增长点，也可以发展商业地产、城市综合体等促进产城融合的项目。落实以人为核心的城镇化，一条重要措施就是要把促进产业发展、就业转移和人口集聚相统一。为此，房地产业的发展应注重产业和城市运营、产业支撑和住宅开发的有机结合。商业地产主要用于批发零售、娱乐餐饮、休闲健身等多种经营，可以提供大量的就业岗位，为城市的发展创造活力，具有一定的人口集聚作用。尤其是城市综合体这种新模式很好地体现了产城一体的城镇化思路，它将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多种需求结合起来，使各部分之间相互依存、相互助益，不但实现了土地的集约化利用，而且有助于实现城市内部的自循环，提高城市的内生动力。可以说城市综合体是商业地产适应新型城镇化的一个成功典型。

旅游地产、养老地产等新业态也是很有潜力的房地产增长点。我国人口老龄化趋势越来越严重，国际上普遍认为65岁以上的人口比率超过总人口的7%就被称为“老龄化社会”，超过14%就被称为“老龄社会”。而我国早在2008年65岁及以上人口就达10 956万人，已占全国总人口的8.3%，60岁及以上人口15 989万人，约占全国总人口的12%。[2]北京市老年人口总数已突破254万人，占到人口总数的15%，可见我国已快速步入老龄化社会，有的地方已经进入老龄社会。然而我国的养老服务却远远落后于老龄化的发展，特别是现在成年子女与父母分居的情况越来越多，家务帮助、医疗护理的需求量非常大，再加上中低收入老人、失能老人、空巢老人等，社会化养老服务将是一块很大的蛋糕，因此养老地产有着广阔的市场。

房地产业也可以和旅游业相结合，借助旅游业良好的发展态势规避风险，找到新的增长点。近年来旅游业获得了较快发展，据统计 2012年国内旅游人次高达29.6亿人次，国内旅游总收入高达2.27万亿元。其中，广东、江苏、四川、山东、浙江、河南、湖北等地区的国内旅游人次超过1亿人次。入境过夜游客人数也达到了57.7百万人次，国际旅游收入500亿美元，成为全球第三大入境旅游目的地。据此有人预测到2015年我国旅游业占国内生产总值的比重将达8%，2020年达11%。旅游业将成为我国国民经济的重要产业，到2020年全国旅游业增加值预计占全国服务业增加值的12%以上，中国旅游业将迎来“黄金十年”发展期。投资者可以投资休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游地产项目。

其次，慎重选择投资区域与项目类别，积极参与新农村社区建设。为提高城镇化质量，实现新型城镇化建设目标，“十八大”报告和十八届三中全会关于深化改革的决定都强调了中小城市和小城镇的发展，提出以城市群的形式推动大中小城市和小城镇协调发展，促进产、城融合及城镇化和新农村建设协调推进。具体措施上则提出全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这些政策措施的目的在于打破城乡二元结构，促进区域协调发展。同时这些政策措施也为房地产的发展指明了方向，应更加关注以中小城镇为主体的城市群的建设，尤其是产业密集区更应多加关注。鉴于以往摊大饼式的盲目扩张城市规模的教训，新型城镇化应更加注重土地的集约利用，把更多精力放在棚户区和城中村改造上，以及保障房、廉租房的建设上。为此国务院颁布了《关于加快棚户区改造工作的意见》，财政部、国家税务总局两部门发布《关于棚户区改造有关税收政策的通知》，中央农村工作会议则明确提出，到2020年完成1亿人口的城镇棚户区和城中村改造。棚户区和城中村一般都在主城区，地理位置优越，只要实现农民、集体和政府间利益的合理分配，就会赢得较大商机。

建设农村新型社区，是破解城乡二元结构、促进农民就地就近城镇化的重要途径。房地产业人士应积极参与到农村新型社区的建设中，结合当地实际，进行规划合理的社区建设。也可以发展商业地产，建设各类产业园区，为农产品流通、加工、储存提供必要的基础设施。还可以投资文化设施、商业设施、医疗设施、养老设施等，实现公益性服务和经营性服务相结合，在为农村经济文化发展做出贡献的同时，发展壮大自己的产业。应当看到，房地产业高速度、高利润的快速增长期快要过去，面临着转型、调整期，处理不当甚至还有崩盘的可能。在这种形势之下，新农村社区的建设既为农村人口的城镇化找到了途径，也为房地产业开辟了新领域。

再次，注重配套设施建设，完善现有楼盘。大量建设新城新区，是房地产供过于求，以致出现空城、“鬼城”的重要原因。据国家发改委对12个省会城市的调查，平均每个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。在这些新城新区建设了大量的、房产，却人烟稀少，没有人气、活力。造成这种局面的原因，除了规模过大脱离实际之外，还有一个重要因素就是配套设施不完善。有的地理位置偏僻交通不便，有的缺乏必要的商业、休闲设施，有的缺乏教育、医疗机构，基础设施不完善给生活带来很大不便，自然也就缺乏人口集聚力。有些产业园区看似产销两旺经济红火，却缺少繁华热闹的都市气息。这主要是因为过分注重产业，仅仅局限于科研、生产，没有兼顾到员工居住、生活、娱乐等领域，员工往返于宿舍与厂房，这种两点一线的生活方式，自然无法实现由“园”到“城”的转变。只有实现医疗卫生、文化教育、社会福利、社会救助、生活照料和技术技能培训、休闲娱乐等综合功能，才能实现产业与城镇的亲密融合，才能增强城市的内生动力，焕发出蓬勃活力。完善的基础设施与综合服务，对房地产业提出了更高的要求和考验，同时也提供了一种全新的开发模式，即产业地产。产业地产的核心在于“产城融合”，只要将产业与构成城市生活的各种配套设施与综合服务有机结合起来，就一定能够产生巨大的经济效益和社会效益，实现城镇化与房地产业的协调发展。

作者文献：

[1]李凤桃，等.286个地级以上城市城镇化质量大排名：北京排第二[J].中国经济周刊，2013，(9)：24.

[2]卫敏丽.中国65岁及以上人口达到10956万人[N].新华每日电讯,2009-05- 25(1).