论宅基地使用权的空间权塑造

陶钟太朗，杨遂全

（四川大学法学院，四川 成都 610064）

论宅基地使用权的空间权塑造

陶钟太朗，杨遂全

（四川大学法学院，四川 成都 610064）

研究目的：通过对宅基地使用权立法历程进行溯源性研究，以及国外相关立法例比较研究，厘清宅基地使用权发展路径，结合现实需要，对宅基地使用权未来塑造指明方向。研究方法：系统分析法、比较分析法。研究结果：对宅基地使用权进行空间权塑造实有必要，这将十分有利于中国的城镇化进程，是破解宅基地使用权“流转”谜题和释放大量农村建设用地存量资产的钥匙。研究结论：应结合社会现实和立法发展方向，进行宅基地使用权空间权塑造。

土地法； 宅基地使用权； 平面权； 空间权； 塑造

现有法制的宅基地使用权塑造依据的是20世纪60年代的社会基础，时至今日，其具体设置未有实质性变化，制度的保守性不言自明。相关立法者觉察到了这种保守性。《物权法》以指引式立法的模式为宅基地使用权新的塑造留下了空间，但理论的模糊、复杂的社会现实、承载的利益考量使新的权利塑造迟迟未能实现。因此，更为准确、清晰的认识工作还需继续，根据现有社会基础对宅基地使用权进行应然态认识，实有必要。

1 宅基地使用权平面权立法史考察

宅基地使用权的平面权塑造有其特定的时空背景，对其得以存在的时空背景的追溯，是与现有的社会基础进行类比的前提和基础。恰基于此，方有制度变革必要性之说，因此，需要对宅基地使用权演进之路予以回顾。

社会需求和建筑技术在很大程度上决定了土地权利的塑造。诞生于20世纪60年代的中国农村宅基地使用权，其制度功能是为了实现广大农民的居住利益。经历了剧烈社会动荡和长期战乱的中国人，特别是作为底层阶层的中国农民，其居住需求是最为基础的，能够有一席挡风遮雨之处，不再受日晒雨淋之苦即可。而彼时农村的房屋供给，并不能满足这样一种基础性要求，首要问题就是房屋供给量不足。以四川地区为例，在解放初期，有数量不少的农民以岩洞为居处，这种情况在土地改革没收地主房产进行分配之后有一定的缓解，但房屋量上的短缺现象仍然存在。另一方面，落后生产力不仅导致房屋数量上的供给不足，更体现在建筑材料匮乏和建筑技术低劣上，当时的建筑技术并不足以支撑农村房屋以分层空间广泛存在。总体而言，虽然当时农村房屋在数量上存在一定的供给缺口①根据《农村人民公社工作条例（修正草案）》第45条第3款的规定，社员（农民）建房，国家和各级组织有一定的帮助义务，说明农村房屋供给并未饱和，国家鼓励修建房屋。更进一步说，中国当时农村住宅（宅基地）问题的主要矛盾还是基本居住利益的保障，人地冲突尚未成为主要矛盾。，但由于人口基数相对较少以及需求程度不高②需求程度是指民众对居住条件的要求，如前文言，彼时农民对居住的需求，仅为立锥之地，人均居住面积要求甚低。的关系，对房屋以及作为其基础的宅基地的需求还是相对有限的，人地紧张的矛盾尚不明显，因此，在有限的社会需求和有限的生产力（建筑技术）决定下，宅基地使用权诞生时以平面权形式出现，具有必然性。

时至20世纪八九十年代，农民的生活水平从实现温饱转而奔小康。农村绝对人口数量的增加和农民对更为舒适生活环境的追求，造就了20世纪80年代后期的大规模建房运动③中国国民的传统观念，更为舒适的生活环境的重要标志就是居住环境的改善，农民更是热衷于此。故而，对更为舒适的生活环境的追求，集中体现在对居住环境的改造上。。建房需要土地，在对土地的旺盛社会需求面前，人地矛盾凸现出来。这从那一时期出台的几个规范性文件中就能发现端倪：就宅基地使用权客体论，在1982年《村镇建房用地管理条例》出台之前，对宅基地使用权面积是没有限制的，而该条例出台后，对宅基地面积的限制规定便成为宅基地立法的重要内容[1]；主体方面，1998年《土地管理法》修订之前，城镇非农居民有权利申请农村宅基地建房，《土地管理法》修订后，该权利被废止；而就权利内容论，20世纪90年代就已经初步确立了宅基地使用权收回制度。以上法律规范的出台，基本目的均为遏制宅基地面积的扩张，以在一定程度上缓解人地紧张的矛盾。另一方面，随着生产力的提高和建筑水平的提升，水泥产能已经可以逐渐满足农村建设大规模的使用需求，这在20世纪80年代以前物质匮乏时期是不能想象的，同时，在有了足量建材支撑的基础上，先进的建筑技术得以充分应用，砖木结构建设技术（20世纪80年代中期至90年代中期）和砖混结构建设技术（20世纪90年代中期以后）在农村大规模使用。农村建房向上分层空间建筑（二层以上楼房）已经成为大多数农村的主体性建筑。由是，在土地资源日益稀缺而变得尤为珍贵和多层建筑技术广泛应用的20世纪八九十年代，宅基地使用权空间权属性的社会基础已成雏形，但遗憾的是，这种权利属性认识上的转变彼时并未发生，而时至今日，立法上的现实性转变亦未完成。

2 宅基地使用权空间权塑造必要性分析

制度变革的必要性最具决定意义的是社会基础发生了变化，但不容忽略的是作为上层建筑的制度之间的协调性也是制度变革必要性的重要构成。对宅基地使用权空间权塑造的必要性探讨，将从该层面展开。

2.1 土地利用模式转化要求土地权利作空间权塑造——兼评各国空间权立法实践

作为宅基地使用权上位概念的土地权利在近两个世纪的时期里，已经逐渐由“平面的土地立法”朝向“立体的土地立法”转变。该种转变得以发生源于社会必要性，在这一时期的社会经济生活中，由于城市土地的稀缺以及建筑技术的大幅提升所带来的高层建筑、新兴建筑（高架桥、空中电线等）的出现，发达国家城市建设都进入了都市土地的立体开发时期。都市的立体构筑乃至再开发得以迅速发展，结果使都市的土地利用发生了由平面的利用朝向立体利用的大转换[2]。现实中已经存在的客观事物需要在法律上有相应的权利体系与之对应，土地权利的空间塑造自然发生。

对这种客观需求反应最迅捷的是美国，这也是判例法国家特有的优势①判例法作为法源，新的理念和制度的产生并不需要耗时长久的立法过程，仅需确立新的判例即可，这样可以在很大程度上保证法律制度的与时俱进。。在19世纪中叶，美国判例即确立了土地所有人可以将其空间予以租赁或让渡的法理[3]。1927年，美国第一部关于空间权的成文法出台，伊利诺斯州颁布了铁路上空的让与与租赁的空间权立法。1962年，随着美国国家住宅法颁行，空间权成为抵押权的客体。1973年，俄克拉荷马州空间法（Oklahoma Air Space Act）出台，在一定程度上反映和表明了美国各州关于空间权法律制度的基本立法状况。依据该法，空间权系一种不动产，既是财产权客体，又是课税和公用征收的对象，其处理方式与一般不动产相同。

德国法讲究体系的联系性和逻辑的严密性，其空间权是根据地上权衍生而成，为地上权之下位概念。地上权的缘起是由于德国法坚持罗马法确立的“地上物属于土地”的原则，依此原则，土地上的建筑物将依附合原则而成为该土地的成分，由土地所有人所有。作为该原则的例外，即建筑物可由非土地所有权人所有，德国法创设了地上权制度。1900年德国《民法典》第1012条对此进行了规定，根据该条，“土地得以此种方式设立权利，使因设定权利而享有利益的人，享有在土地的地上或地下设置工作物的可转让或可继承的权利”。该条可谓德国空间权的滥觞，及至1919年颁行的“地上权条例”（该条例与法律有同等效力），德国正式确立空间权制度，即所谓地上权，是指在受负担土地的地面上或地面下，拥有建筑物为内容的可转让并可继承的权利[4]。

20世纪五六十年代，日本进入了高速发展时期，都市立体开发和城市的“生长”，诱发了对传统土地平面立法的挑战，日本开始了空间权立法实践。日本民法以德国民法为师，因此其空间权塑造也以德国民法为模板，即以地上权为上位概念设置空间地上权。1966年，日本修订民法典，在其第2编第4章对地上权进行了空间权塑造，该章第269条之2第1项的规定，“地下或空间，以对工作物的所有为目的确定上下范围后，可以作为地上权的标的。此时，可以通过设定行为，为地上权的行使对该项土地的使用加以限制”[5]。此所谓工作物者，可指建筑物，亦可指隧道、道路、电线等。进入20世纪80年代，由于都市空间再开发的不断推进，更为错综复杂的权利义务关系不断衍生，日本各界纷纷呼吁将空间权立法系统化，而系统化的立法趋势同样也是各国空间权制度发展的方向。

综上而言，近世工业革命以来，土地日益稀缺、建筑技术发展，使得对土地的利用模式实现了从平面到空间的转变，必然要求土地权利体系进行相应的调整。法律发达国家完成了对土地权利空间权认识上的转变，并取得了一定的立法成果，但是，空间权的塑造仍然处于动态发展中，各国还在积极探索。虽然从完备性上讲，空间权立法尚待时日，但是这样一种趋势被认识并被确定下来，即土地利用模式转化要求土地权利作空间权塑造。

2.2 中国社会基础变化要求宅基地使用权作空间权塑造

中国社会基础是否发生了上述空间权塑造国家类似的变化，是需要进一步考证的。已如前述，在宅基地使用权设置初期，中国尚处于工业化准备时期或者说起步阶段，彼时的社会基础并不需要将宅基地使用权作空间权塑造，但是，经历了数十年的工业化进程和十数年的城镇化之路，社会基础发生变化是必然的。这种变化了的社会基础是否就是引发空间权塑造的社会基础，笔者作肯定回答。具体而言，在20世纪八九十年代，多层建筑在农村开始出现，至21世纪初，特别是近几年，地下车库的出现，农村建筑开始向地下空间发展。因此，从农村建设用地（宅基地）的土地利用形态上讲，土地的利用已经从平面利用逐渐转至空间利用。这种转变的发生首先是因为技术上的可能，建筑技术的发展以及新的建材在农村地区的普及，使房屋向上和向下呈纵深发展成为可能，而广大农民对更为宽敞的居住空间需求，需要更大的建筑面积方能满足，同时又存在国家对宅基地使用权量的限制，使得农村房屋不能无限制地平面发展。有此双重原因，农村土地的空间利用就成为必然。

现在的困局是，中国宅基地已经进行了空间利用，但是尚未有权利体系对之进行规制。农村宅基地使用权登记范围仍然是四至边界和面积，并未确定宅基地使用权可以利用的空间范围。立法对生活事实的忽视，使得权利模糊不清，而在模糊不清的权利面前，民众利用权利将会出现偏差，或者造成权利滥用，或者造成权利未充分利用。时下法律规范对宅基地使用权空间范围未作限定，作这样一种解释具有合理性，即不影响国家和他人利益的前提下，建筑物在人力所及范围内无限向上或向下均应被允许。另一方面，未作空间范围限定，宅基地使用权平面权的认识惯性将在很大程度上持续，多数民众包括众多学者对宅基地认识仍囿于平面权，导致宅基地利用的不充分，且形成诸多所谓“理论困境”。由是，对宅基地使用权进行空间权塑造，既能防止权利滥用，又能保障权利充分利用。需要进一步说明的是，在城乡一体化视域下，对农村建筑的需求主体将不限于现在的农村人口，城市人口将进入需求主体之列。届时，人多地少的矛盾将更为尖锐，如何满足这样一种制度必然所导致的居住需要，宅基地使用权空间权设置是惟一可行之路。

2.3 制度间协调性要求宅基地使用权进行空间权塑造

中国的建设用地权利体系基本呈二元机构，城市土地的利用以建设用地使用权规制之，农村建设用地的利用则主要以宅基地使用权规制之。

2007年《物权法》颁行后，勾勒出建设用地使用权空间权雏形，根据《物权法》第136条的规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”从而，土地使用权的客体突破了传统的地表，拓展至地上和地下，建设用地使用权空间权属性已然确立。

作为农业国家和法制欠发达国家，长期以来对土地权利的认识囿于农业社会的眼界，在农业社会中，人们使用土地的主要目的是为了从事种植业、养殖业等，人们占有、使用土地亦就是占有、使用土地地表，土地的纵向范围于土地的财产性中显示不出重要地位[6]。事实上，粗略地追溯立法史就能看出眼界的限制对土地权利认识的影响，中国对土地权利客体范围认识上的转变是一个缓慢和渐进的过程，至今未完全确立土地权利空间权属性的基本认识。《宪法》第10条从所有制的角度确立了土地所有权，并确立了土地使用权①1988年宪法修正案第2条确立了土地使用权的可转让性。将原有的宪法第10条第4款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”由此确立了土地使用权，该权利的创设的目的是为了规避土地所有权不能流转的禁止性条款，为土地的合理利用提供一个可依赖路径。由此产生了中国特有的土地权利制度体系。笔者认为，土地权利的空间权塑造应是全面的和彻底的，从塑造进程上来讲，应先将实在的土地使用权进行空间权塑造，进而进行抽象的土地所有权空间权塑造。土地所有权的空间权范围应包含土地使用权的空间权范围。，却未明晰何谓土地、土地的范围。《民法通则》和《土地管理法》亦未完成此项界定，时至2007年《物权法》出台，建设用地使用权终于对土地的范围有一个界定，即地表、地上或地下，并规定建设用地使用权出让合同条款除包含土地界址、面积等（平面权的内容），还应包括建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间（空间权的内容）②《物权法》第138条第2款第2、3项：建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。。

然而，同为建设用地的宅基地使用权却尚未完成权利属性从平面权到空间权的转变。《物权法》关于宅基地使用权的4个条文并未涉及宅基地使用权客体“土地”的属性问题。究其原因，也许是立法者对近年来农村建筑的发展未加以足够重视，也许是担心作空间权塑造可能会引发诸多现实困境而无法开解，又也许是一种惯性思维。无论怎样，宅基地使用权仍然仅为平面权利而非空间权利。制度之间的协调问题自然产生：首先，是逻辑上的自相矛盾，作为建设用地使用权和宅基地使用权的上位概念建设用地，由于其下位概念一个是空间权，一个是平面权，则建设用地就兼具了平面权和空间权两种互相排斥的权利属性，违背了逻辑基本规律——矛盾律；其次，从宏观认知角度考量，作为下位权利的宅基地使用权和建设用地使用权在空间权属性上未形成一致性认知，将会影响我们对土地所有权等土地权利的空间权塑造。因此，从制度协调性的角度考量，宅基地使用权应当进行空间权塑造。

3 宅基地使用权空间权塑造的积极作用

3.1 宅基地使用权空间权塑造可破解宅基地使用权“流转”谜题

所谓宅基地使用权流转“谜题”，是指对宅基地使用权自由流转持正反不同观点的两派（可分别称为赞成派和反对派），均以农民的利益为最终价值考量归依进行论证，但得出了截然不同的结论。赞成派认为只有赋予宅基地使用权完整产权（包括处分权在内），农民才能最大化宅基地使用权带来的收益，否则，农民永远只能“空有宝山”；反对派则认为，一旦允许宅基地使用权自由流转，将背离制度设计以保障农民基本生存利益之初衷，最终会有损农民利益。由是，这样一个二难推理的悖论出现了：允许宅基地使用权流转，会伤害农民的利益，不允许宅基地使用权流转，亦会伤害农民的利益，“谜题”由此而生。关于该“谜题”的争议，从问题讨论之初一直延续至现在，未有定论。毕竟，赞成派永远不能绕过农民基本生存利益保障这一现实问题，而反对派则同样未有实现宅基地使用权利益最大化的手段。难道“谜题”真的无法破解？

我们需要重新整理一下思路，也许从最开始就进入了一个误区。长期的宅基地使用权平面权思维惯性，使我们僵化地将宅基地使用权与农民基本生存利益保障划等号。从相关法律和政策来看，人均30—50 m2的宅基地使用权面积的确仅能保障农民基本生存利益，除非农民彻底脱离农业生产而另有生计，宅基地使用权之于他们都是基本生存资料，转让之后确实就可能陷入基本生存利益无法保障的困境。事实果真如此？回答当然是否定的，予农民基本生存利益以保障者，并非单纯的宅基地使用权，更是在其之上的建筑。以平面权视之，有限的平面面积只能有有限的建筑面积，以空间权视之，则有限的平面面积可以生出无限的建筑面积。“谜题”由此而解，将宅基地使用权进行空间权塑造，以相应的平面空间辅以特定的立体空间，并强制性要求农民必须保有一定的建筑面积以确保基本生存利益，而余下的建筑面积予以流通，则宅基地使用权流转“谜题”即被破解。

目下，农村多层建筑已非常普遍，多数农民在居住所需建筑面积上是有富余的，但是，由于认识的滞后所导致的规范缺失，农民这部分富余的建筑仍然无法自由流转。将宅基地使用权进行空间权塑造并设置相应的流转规范，既能解决存量的农村富余房屋流转问题，更能激活农民充分利用宅基地使用权的热情，释放农村土地产权巨大的财富潜能，同时也能实现城市人口到农村置产的愿望。长期以来，中国的城乡一体化都是单向的，即农村人口迁居城市，而一种正常状态的城乡一体化是双向的，发达国家发展轨迹是为明证。所谓双向的城乡一体化，是指农民可以迁往城市居住，可以在城市工作或经营企业，而城市居民可以迁往农村居住，可以在农村工作或经营企业[7]。在现有法律和政策体系下，中国的城市居民向农村迁居却不能实现，而仅有将宅基地使用权空间权塑造，问题即告破解，这将十分有利于城乡技术转移和发展农村非农产业[8]。故而，中国的城镇化之路，离不开宅基地使用权空间权的塑造。

3.2 宅基地使用权空间权塑造是解决小产权房问题的可依赖途径

小产权房有两种形式，一是社会投资人（无论是个人、房地产开发企业、建筑施工企业或其他主体）在集体土地（无论是农用地、宅基地抑或集体建设用地）上建设的，带有城市商品房开放性质的违法建筑；另一种形式就是城市居民购买农民宅基地上的房屋[9]。笔者认为，第二种形式的小产权房产生的原因就是，在广大农村地区进行了宅基地使用权的空间权利用，却未有宅基地使用权的空间权塑造予以配套。在传统的房地一体主义视域下，“地”指“地表”，“房”是依附于地表的建筑，建筑不能脱离地而存在，或者换种表达，房屋所有权不能脱离地表所有权（或使用权）而存在，“地随房走、房随地走”的规则自然产生。基于耕地保障和农民基本生存利益保障的考量，中国法律不允许农民出让宅基地使用权给城市人口，这样一种情形产生了农民出卖房屋给城市人口，法律上是可行的，但是必然会同时转让宅基地使用权即房随地走，法律上又是禁止的。于是，交易的买受人永远不能获得房产的完整产权，此即小产权房。

设若将宅基地使用权作空间权塑造，上述困境自然消失，与房屋所有权相对应的将是特定的空间范围，而不是平面范围。地表面积不扩大而将土地使用权作空间拓展，可以实现耕地保障的考量，将一定的空间权予以流转并不能伤害农民的基本生存利益。这类农民自有的加以流转的“小产权房”在宅基地使用权空间权塑造下，其“小产权”性质自当破解，故而，宅基地使用权空间权塑造是解决小产权房问题的可依赖途径。

3.3 宅基地使用权空间权塑造可确保宅基地使用权平面面积不再扩大

已如前述，宅基地使用权空间权塑造有利于民众清晰认识自己的权利内容，从而做到权利的充分应用。在空间权权利意识确立后，对宅基地使用权的使用将向纵深发展，在同等的土地面积上将有更多的建筑面积，而此时将多余的建筑面积配以特定的空间体积予以出售，既不会影响农民的基本生存利益，更不会出现农民无处可居而乱占耕地盖房的局面，宅基地使用权面积将不再扩大。

另一方面，曾经被认为是宅基地使用权制度重要内容之一的预留农村新增人口宅基地使用权问题将不复存在。申言之，将宅基地使用权平面权作空间权拓展，则农民可建房屋面积数倍增加就已经显性化，即便是农村家庭有了新增人口，但就现有的宅基地使用权空间利用，农村新增人口的基本居住利益就能得以保障，而无需再靠更多的宅基地使用权面积以飨需求。本轮宅基地使用权确权工作，虽然仍然仅是确认宅基地使用权占地面积，但其意义在于明晰了现有宅基地使用权所占土地面积。笔者认为，以本轮宅基地使用权确权面积为基本依据，辅以宅基地使用权空间权塑造，明确规定未来的宅基地使用权只减不增，既有必要，也是可行。具体做法是，宅基地使用权面积确定之后，以后任何新增的宅基地使用权面积将被认为是非法，即完全禁止新的宅基地使用权申请，而所谓农村预留的一定的宅基地使用权面积，马上复垦用于农业生产。

4 宅基地使用权空间权塑造的具体设置

从制度协调性层面考虑，宅基地使用权的空间权塑造应比照建设用地使用权进行，就规范完备程度而言，建设用地使用权空间权相关规则尚有欠缺，并且由于城乡之间存在的客观差异，宅基地使用权空间权塑造细则上的规定应在一定程度上异于城市建设用地使用权。

具体而言，《物权法》138条第2款第3项规定建设用地使用权出让合同应包含建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间，但根据笔者到相关机关的实地调研，发现现有的建设用地使用权出让合同，除地下空间出让有明确的坐标以及三维空间边界外，地上空间出让并未有建筑物所占有空间的坐标和三维空间边界。土地使用权出让合同通过总体布局及建筑退红线要求、建筑覆盖率、建筑容积率、建筑高度等内容基本限定建筑物空间范围，但不限定建筑物平面坐标和精确的空间范围。析言之，总体布局和建筑退红线要求限定了具体的建设范围，建筑覆盖率①建筑覆盖率，即建筑密度，指在一定范围内建筑物的基底面积总和与占地面积的比例。具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。则进一步限缩了可用于建设的平面范围，而建筑容积率②建筑容积率，又称建筑面积毛密度，是项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。和建筑高度则限定了建筑空间的大小，而至于开发单位在上述可允许的平面和空间范围内对建筑作何种具体设计（可以是圆形建筑，也可以是方形建筑，可以以最高高度作为建筑高度，也可以在最高高度以下建设建筑），出让合同并不关涉。这样的合同设置具有合理性，可以较为充分地发挥开发商的创造性，建设出多样的建筑。

宅基地使用权显然不同，现在进行的宅基地使用权确权工作，是在农村房屋既存的前提下作的权利量的厘清工作，既有普查性质，又有确权性质。在尊重历史的基础上，根据各省、区、直辖市各自的标准，确认各户宅基地使用权的位置、面积等权属内容。因此，宅基地使用权的空间坐标是确定的，即与建筑的空间坐标一致。此外，宅基地使用权没有建筑覆盖率、建筑容积率等建设用地使用权配套要求，其面积就是可直接用于建设房屋的面积。以上两点，颇异于建设用地使用权。由是，宅基地使用权空间权塑造，应有其具体特点。

第一，明确宅基地使用权空间权属性以及具体范围，即在立法上明确宅基地使用权为空间权，各省、自治区、直辖市根据各自情形确定宅基地使用权上下空间范围，平面上的四至边界范围则以本次宅基地使用权确权的结果为准。

第二，确立宅基地使用权空间使用规则。农村建筑可以不设单层层高上限，但需要设计层高下限，防止空间权被过渡分层使用。根据地上地下建筑使用目的的不同，可以分别设置各自的层高下限，具体基数由各省、区、直辖市自行确定。

第三，确立农民基本居住利益保障规则。应以强行法的形式要求农民以户为单位保有一定建筑面积的房屋（最低标准），多余的房屋才能用于自由流通。所保留的建筑面积具有浮动性，具体操作应把握这样的原则，以户为单位农村人口不再增加，则以家庭现有农村人口来确定保有建筑面积量，若人口减少，保有量自然减少；若家庭农村人口有增加的趋势，则应预留未来人口所需的房屋建筑面积。

第四，宅基地使用权权属登记规则。在确立每户农民的宅基地使用权空间权坐标位置、立体空间的八至边界的基础上，颁发空间权属证书；其次，房产证的颁发除应标明房屋平面面积外，还应标明占有的空间体积，房产流转，所占有的空间一并流转。

第五，农村相邻建筑纠纷调解规则。宅基地使用权空间权塑造将在一定程度上增加农村因相邻关系而产生的物权纠纷，其纠纷的解决应适用《物权法》第7章相邻关系。同时应允许农民进行宅基地空间置换，以确保宅基地使用权空间权利益。具体而言，由于农村建筑无整体规划，建设多层建筑有可能实质性地损坏邻居的采光权、通风权等，此时，应允许一方当事人另择宅基地使用，以确保其充分的宅基地空间利用权。

第六，应逐步将宅基地使用权转化为有期限的权利。现有制度体系下，在存续期限方面，宅基地使用权是无期限的，可以说具有永久性[10]，但宅基地使用权也可因滥用宅基地、闲置宅基地、权利人不复存在而丧失。笔者认为，本着尊重历史和维护社会稳定的立场，在未实质性地突破城乡二元结构之前，应允许宅基地使用权永续存在，在渐进的城乡一体化进程中，逐步实现宅基地使用权的有期限性，在完成城乡一体化的区域，就确立宅基地使用权的有期限性，年限应参照建设用地使用权的70年期限。

第七，宅基地使用权继承规则。针对房屋可以继承而宅基地使用权因身份限制城市人口继承存在障碍的制度困境，需要考量的是在城乡一体化实现之前的制度设计①城市一体化实现后，将不再有城市人口和农村人口之分，继承的身份限制将不复存在，宅基地使用权（农村建设用地使用权）的继承当然发生。，笔者认为，应当允许城市人口继承农村宅基地，原因在于：首先，这体现了对公民财产权的保障，只准许继承房产而不允许继承土地使用权在逻辑上不能自通，最终会有损公民的财产权；其次，宅基地使用权空间权设计，现有的农村宅基地使用权保有量只会减少而不会扩张（此点在上文中已经证明），允许城市人口对农村宅基地使用权进行继承，将不会损害农村土地安全，同时，亦会促使城市人口向农村回流的城乡一体化形式发生。

（References）：

［1］喻文莉，陈利根.农村宅基地使用权制度嬗变的历史考察［J］.中国土地科学，2009，（8）：46 - 50.

［2］陈华彬.民法典与民法物权［M］.北京：法律出版社，2009：297.

［3］日本建设省空中权调查研究会编.空中权［M］.1998：4，转引自梁慧星主编.民商法论丛第三卷［M］.北京：法律出版社，1995：100.

［4］鲍尔，施蒂尔纳.德国物权法（上册）［M］.北京：法律出版社，2006：648.

［5］渠涛.最新日本民法［M］.北京：法律出版社，2006：59.

［6］孙宪忠.土地在财产法中的概念［J］.法律科学，1992，（3）：51.

［7］厉以宁. 论城乡一体化［J］.中国流通经济，2010，（11）：7 - 10.

［8］刘维奇，韩媛媛.中国城乡关系之困境与出路［J/OL］.西北农林科技大学学报（社会科学版）, http://www.cnki.net/kcms/detail/61.1376.c.20140117.1635.014.html.

［9］杨遂全，等. “小产房”处置与土地制度创新——以城乡房上联建权合法化为突破口［M］.北京：法律出版社，2013：14.

［10］崔建远. 物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心（下册）［M］.北京：清华大学出版社，2011：591.

（本文责编：仲济香）

Discussion on Modeling the Use Right of Rural Residential Lands as Space Right

TAO Zhong-tailang， YANG Sui-quan
（Law School， Sichuan University， Chengdu 610064， China）

The purpose of this paper is to clarify the legislative development path of the use right of rural residential lands and point out the future legislation direction by systematical research on the related legislative history and comparative research on the relevant foreign legislation. Methods used include systematical analysis and comparative analysis. The results indicate that it is necessary to model the use right of rural residential lands as space right. By achieving this, it would significantly facilitate the process of urbanization in China. It is also crucial in solving the puzzle of the circulation of the use right of rural residential lands, consequently providing a golden key to releasing a lot of assets of the rural construction lands in stock. The paper concludes that we should take into consideration the social reality and legislation development direction, and model the rural residential land use right as space right.

land law; the use right of rural residential lands; surface right; space right; model

D923.5，F301.1

A

1001-8158（2014）06-0016-07

2013-10-30

2013-12-19

国家留学基金资助项目；2013年国家社会科学基金重点项目“农村房地产权城乡间流转与遗产继承研究”（13AJY013）；四川文化产业职业学院2013年重点研究课题“城镇化视域下农村居住文化的保留与更新——以四川盆地丘陵地区为研究对象”（13B001）。

陶钟太朗（1981-），男，四川简阳人，博士研究生。主要研究方向为农村土地制度改革、物权法、继承法。E-mail:76739499@qq.com

杨遂全（1957-），男，河南西平人，教授，博士生导师。主要研究方向为农村土地制度改革、物权法、婚姻家庭法。E-mail:suiquan@vip.sina.com