城市旧工业区改造问题初探——以新疆七一棉纺厂改造规划为例

前言

近年来，作为新疆维吾尔自治区首府城市的乌鲁木齐市面临着跨越式发展和长治久安两大历史任务。在乌鲁木齐市新一轮的城市总体规划中，城市中心区优化、旧城改造与功能疏导、新区规划建设等，都成为现阶段城市规划迫切需要研究的问题。在旧城区改造研究过程中，我们发现，由于历史原因，我市旧城区内存在一定数量的旧有工业企业。随着城市经济的加速发展，城市产业和用地结构发生相应调整，旧城区改造中的旧工业区改造成为一项不可忽视的重要课题。

笔者有幸参与到我市水磨沟区的新疆七一棉纺织厂厂区改造规划过程中。现就新疆七一棉纺织厂改造规划，对城市旧工业区的改造与更新的相关问题进行初步思考、尝试与探索。

一、改造片区背景及相关政策支持

1、基地概况

基地区位：新疆七一棉纺织厂地处乌鲁木齐市水磨沟区，南邻水磨沟公园，西临沿河路，东北部至七纺二路，地块整体呈纺锤状沿水磨河分布，总占地约41.6公顷，距市中心约5.6公里，临近城市主干道南湖东路和七道湾路，交通便捷。内部地形高低起伏，需根据地形作出因地制宜的调整和规划。

景观优势：基地位于水塔山北麓，背靠北部山地，与水磨河公园隔街相望，水磨沟河沿基地边界蜿蜒展开，向东远眺就可见博格达峰。整体依山傍水，对景筑宅，自然生态景观资源条件卓越。

2、基地历史沿革——城市新兴发展区域的工业老区

新疆七一棉纺织厂始建于1952年，是新疆和平解放后王震将军在新疆创建的十大工业项目之一，是我国当时重要的纺织品生产基地，西北地区工业布局的重要组成部分。为新疆经济建设做出过卓越的贡献，有着近60年的辉煌历史和经营积累。

建厂初期，王震将军带领一批专家和工程技术人员翻山越岭，足迹踏遍荒山野地，勘察地形选择厂址，最终将棉纺厂选址于迪化近郊的水磨沟。该厂区由新疆军区官兵历时一年之久，终建为建筑面积达107930平方米规模的新疆第一大厂区。巨大生产车间、青砖砌筑的办公楼等建筑直至2012年依然矗立，厂区内散发着旧有岁月的浓郁氛围。

经过几十年运营的国有老棉纺织企业逐步陷入设备老旧、技术落后、经营脆弱的局面，其严重老化的基础设施也在生产过程中产生大量的工业污染。厂区周边逐年衍生出了多家依赖其发展的小工业厂区，如新疆七一印染厂、乌鲁木齐市纺织品批发公司等；厂区的北部也逐年汇聚形成大量的棚户区，七纺北山棚户区片区。老厂区陷入一片复杂、混乱的形态局面——新疆七一棉纺织厂这一曾经拥有辉煌历史的片区成为目前我市发展较为滞后、贫困人口相对集中的区域。

经多方研究论证，为有利于片区整体开发改造与提升，现将新疆七一棉纺厂旧工业区及其北部棚户区一并纳入改造规划研究范围，总研究范围达73公顷。

3、相关政策支持——旧工业区改造方针与土地置换

2011年在市委市政府的领导下，针对新疆七一棉纺织厂及周边棚户区改造片区提出了“退城进园、老厂开发、以房养纺”的改造方针。

已更名为“新疆金纺集团股份有限公司”的原新疆七一棉纺织厂通过与具备较强综合实力的纺织业内企业重组，在保证国有资产控股的前提下，通过技改和新增先进产能方式，实现纺织主业产能、档次的全面提升，整体搬迁至水磨沟区八道湾工业园区二期，异地新建。原七一棉纺厂旧址将作为城市建设用地综合开发，其开发收益用以补充新厂建设以及后续纺织主业的发展。

七一棉纺织厂旧工业厂区通过土地置换的方式调整城市旧有空间结构，实现土地资源配置效益的最大化，力求产生良好的经济、社会和环境效益，促进城市的可持续发展。

二、改造片区综合现状研究

1、落实改造片区内各地块权属信息，重视未确权用地

土地权属关系是影响改造规划实施的核心因素。在此改造片区中，土地类型众多且关系复杂，单凭某种渠道难以全面掌握其权属信息，尤其是正在确权过程中的土地和权属待定的土地。在前期的调研过程中，我们通过社区、企业、国土资源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片区内各地块权属关系。

在现场调研过程中我们发现，该片区基本是在无规划控制引导的情况下自行建设形成的，道路及地块边界凌乱，空间无序。其市政设施、电力管线以及环境绿化等方面都存在各种问题。与现代的工业园区相比，公共基础设施明显短缺，如道路交通设施、市政设施以及公共配套设施。

经认真深入调查，摸清总研究范围内（公约73.03公顷），现状需保留的土地约5.84公顷，须改造的土地约66.04公顷（其中，金纺集团权属土地约37.07公顷，须确权的土地约14.1公顷，尚无权属土地约14.87公顷）。

同时现状各类用地中，现状居住用地约19.44公顷，约占总用地的26.62%；工业用地约40.59公顷，占总用地的55.58%；市政设施用地约1.30公顷，占总用地的1.78%；绿化用地约10.07公顷，占总用地的13.79%；其他非建设用地约1.63公顷，占总用地的2.24%。

2、根据相关上位规划，确定地块改造综合定位

拟改造片区在《乌鲁木齐市水磨沟区控制性详细规划（2012-2020年）》中定位为区域商业服务中心，用地性质主要为商业金融用地、居住用地、中小学教育用地以及体育用地。

在《乌鲁木齐市水磨河沿线景观规划》（2012年）中提出：“水磨沟河河道两侧各50米范围内，禁止建设任何与绿化景观无关的建设项目，禁建区以外50米为控制区，控制区严格本规划进行建设”。2011年7月，《2011年乌鲁木齐市规划和土地管理领导小组第7次会议》确定“水磨河沿岸两侧共100米的范围内，不得安排新的建设项目”的建设要求。

经过对改造地块的深入调研，以及深入了解政府及开发单位的改造意愿，根据相关上位规划，在地块改造前期，将该地块改造定位为：水磨河景观控制区以及区域商务居住综合服务中心，用地性质包括公园绿地、商业用地、居住用地以及中小学教育用地。

3、基地地形地势及高程分析

拟改造片区整体呈现为北侧山体环抱，南侧水体长流的形态。地势北高南低，东高西低。基地自北向南局部呈现出台地地势，南侧地势较为平缓。拟改造用地内最高海拔约为820米，最低海拔约为795米。在后期的规划建设中，应充分结合现状地形地势，通过竖向设计合理利用土地。

4、整体规划、分期实施

与新区建设规划相比，旧工业区改造更多地受到现行政策和土地权属关系的影响。在本项目的后期推进过程中，因涉及用地北部棚户区片区征收及现状绿化用地（七纺北山葡萄园）权属争议问题，以及各方利益的均衡，项目采用了整体规划、分期实施的原则，在用地综合定位与整体布局保证的前提下，分期、分片区实施规划建设。一期开发新疆七一棉纺厂及其相关老旧工业厂区，以实现“以房养纺”方针，同时改造片区交通、市政等相关配套基础设施，打造水磨河景观带，提升片区品质，为二期七纺北山棚户区及七纺北山葡萄园片区改造打下坚实的基础。

三、旧工业区改造片区综合定位

1、合理划分改造地块

此次改造规划对现状凌乱的宗地界限，按照规划分区及路网控制进行合理的拆分、合并调整，以此促进地籍界线整合和规划的弹性控制，改善老厂区旧有空间秩序，提高其空间利用效率。即将空间相连，改造模式及规划功能相同的地块，按照规划路网的划分确定各个改造地块。划分后的改造地块可能包含原多宗权属用地，各权属用地统一或单独改造，均应参照本改造规划所确定的规划要素进行控制和引导。

现依据相关上位规划，综合考虑改造地块地形地势、城市道路交通体系以及片区综合定位等因素，将改造片区用地布局模式调整如下：

1.1 道路规划：改造沿河路、温泉东路垂直相交的现状交通格局，从水磨河分叉处延伸沿河路直至温泉东路，形成三角形环状交通岛；做好交通环岛景观规划，改善区域交通环境。同时沿水磨河百米景观带北部规划滨河景观支路一条。

整合改造片区内的规划路网，形成“四纵两横”主干网格局，连同“一河”，使路网和景观有机结合起来。

1.2 功能布局：

教育：A地块规划为30班完全中学，C地块规划为30班完全小学，以满足片区及周边的基础教育配套需求。

商住用地：B地块规划为棚户区改造安置综合居住用地， F、G地块作为城市商住用地综合开发建设。

商业：沿滨河景观道路规划区域性的水磨沟风情商业街（D、E地块），沿街布置多低层商业建筑；同时在F、G地块配建不小于总建筑面积15%的区域性综合商业服务中心。

绿化：水磨河两侧，各控制50米水磨河保护范围的限建区，结合道路绿化，形成百米城市滨水绿化景观带。

现总研究范围内，规划商住用地约为39.44公顷，占总用地的54.01%；商业用地约2.20公顷，占总用地的3.02%；公共管理与公共服务设施用地约5.0公顷，占总用地的6.85%；绿化用地约12.48公顷，占总用地的17.09%。

四、旧工业厂区部分改造规划

1、规划理念及原则

经过多方面调查研究及分析，现对旧工业厂区的改造前景综合评价为“具有宜人的外部景观优势、便捷交通优势、悠久的历史沿革、周边配套基础设施完善”的城市新兴综合居住空间。秉承七纺人文精神，将本片区改造为具有城市居住属性以及近郊景观优势的大型居住社区——即“新城市街区”。

以提高居住环境质量和满足住宅的安全性、环境性、舒适性、耐久性和经济性为目的，构建新一代的百姓房为目标，努力将基地打造成一片大型综合现代城市居住社区。

2、整体风格定位

采用新古典建筑风情， 营造出一种精致、典雅的生活情调，凸显项目对于高品质生活的追逐与塑造。

3、规划功能结构

为经济、合理、有效的使用土地，确保居民的居住生活空间，提高居住区的规划设计质量，结合本片区自身特点，将片区分为“一带、一心、四片区”。 其中：一带（滨河商业景观带）：利用构成自身有利滨水地势，将用地南侧水磨河景观引入住区内部，自东向西，串联整个居住社区，并与住区内部景观交汇融合，串联各级景观节点，形成住区南部集景观、休闲、交流为一体的滨河商业景观带。

一心（区级商业服务核心）：结合小区规划路网及其各地块空间布局，在东西两居住生活片区中部设置区级商业服务中心，为居民提供休闲、交流、以及消费的公共空间。四片区（商业片区、商务办公片区、两大商住片区）：合理利用自身东高西低，北高南低的地势，结合规划路网，在片区西部地块设置独立的商业片区，商务办公区与之东西相对，构成本规划区域的综合商务办公功能。围绕区级商业服务中心，规划东西两大居住片区，结合水磨河景观设置沿街商业，与商业片区、商务办公片区共同组成规划项目的四片区。

4、规划布局

公建：根据对人流方向的分析，在两大商住地块，沿规划路两侧布置大型综合商业中心，既便利社区生活，又可带动周边区域的人流。结合小区的主要入口处设置集中商业与开放性的节点广场。在东商住地块西南侧设置综合商务办公区，与沿街商业连接，形成完整的城市商业界面。在商业地块设计上，结合区域特色，通过对建筑空间和街道场所的营造，打造商业和文化创意产业园相结合的街区。设计具有活跃、渗透性强、临街地带的街道，及一些活动的结点，便于人们在其间活动。结合当地的景观文化特点，打造具有地方特色的创意园区。

住宅：商住地块内部居住建筑的布局根据基地的高程，按组团设置。围合的组团形态增加住户归属感，组团内主题各异的集中绿地景观为住户提供了良好的居住环境。强化的组团感觉易于塑造亲切近人的邻里氛围。在小区中心位置，设置服务性的公建设施节点，服务小区内居民。

景观绿化：景观布局上充分利用周边的景观资源优势，使整个小区组团通过“借远景，对中景，移近景”的手法获得环境资源最大化利用。在提高土地经济效益的同时，充分利用原有地形环境，创造优美的自然风貌环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适的生活空间。绿地布局强调景观的“均好性”，同时通过住宅群体平面组合和住宅单体转向布置，使每户住宅获取最大化的视觉景观效果。

5、建筑布局及高度

沿现状居住区南侧，布置多层商业及公共服务设施类建筑，以保证北侧现状保留居住建筑的采光。在规划片区两大高层居住组团中部，设施多层开敞大商业空间，以此形成本规划片区 低—高—低—高 的建筑空间布局。改善原有城市天际线平淡，且建筑形象差的形态，运用规划手法梳理城市天际线，兼顾整体性、美学性、动态性形成错落有致、富有变化的新城市天际线、打造新的城市地标。

五、相关思考

1、在旧城区老工业厂区的改造过程中，旧工业区的土地置换、改造应与城市的经济发展及功能定位相结合。土地置换是城市不断更新和持续发展的动力因素，旧工业区的土地置换和改造应在充分认识自身区位条件和现状的前提下，依据上位规划依据及相关政策支持，调整与更新自身不良因素，着眼于区域乃至城市的整体发展需要，合理定位改造后的片区功能及结构，使其作为区域整体的有机组成部分，实现自我发展。

2、旧工业区的改造需深入落实地块权属信息，重视未确权用地。在类型众多且土地关系复杂的旧工业区，应通过社区、企业、国土资源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片区内各地块权属关系，以此指导改造规划的编制，增强规划的可实施性。

3、合理确定旧工业区改造规划的定位。在现行的城市规划编制体系中，控制性详细规划作为开发和管理共同的技术约束和行为规则，具有其法律效益。而修建性详细规划是在控制性详细规划的前提下对地块进行更为具体的建筑物和空间的安排。在此旧工业区改造规划中，因相关水磨河景观政策的出台，在综合考虑区域大环境的情况下，对其所对应的控制性详细规划编制进行了相应的修改，在报市政府审批通过后，作为管理性文件指导后期的规划实施。

建议在后期的城市旧工业区改造规划中，将改造规划定位为控制性详细规划的补丁程序，增强改造规划的法定性。旧工业区改造规划应对用地在地块细分和开发强度、公共配套设施、道路交通、市政工程等功能控制要素和地区空间组织、建筑形态控制和公共开放空间等空间控制要素尚做出详细的控制规定，并作为控制性详细规划的补充性内容指导后期旧工业区改造的规划实施。