规范土地权证保障物权安全

□ 蒋必森

土地是企业改革发展的珍贵资源和持续经营的宝贵资产。企业在经营发展、合并分立、重组改制过程中，因各种原因未依法登记、领取土地使用权证（以下简称“不规范土地”），形成土地权证缺失，为日常经营和依法维权带来较大风险,因此，规范土地权证尤为迫切。

不规范土地现状与成因

截至2011年6月末，江苏石油分公司有不规范土地262宗，超过其土地总量20%。这些不规范土地权证存在形式主要有：一是历史上未登记办证。即土地从政府取得后，未及时办理权证或土地直接从当地村镇取得后，未到政府办理用地手续。二是土地权证仍登记在老公司名下。企业名称沿革、重组分立、下属企业重组合并后，未及时将原土地证变更登记到新公司名下。三是我方收购后土地权证仍登记在出售方名下。一类为出售方从政府初次取得土地时就未办理权证，另一类为土地收购后，未及时将土地证从出售方变更过户到我方名下，甚至有些土地为二次出售，权证仍登记在首次出售方名下。

这些不规范土地权证问题一直没能得到有效解决，有主客观两方面原因。主观上，土地物权意识较弱，对土地是否取得权证，是否从出售方变更到我方的法律后果认识不足，因而征地协议、土地出让合同、收购合同签订后，未积极履行合同约定条款及时办理权证，未积极组织力量、安排资金解决办证问题，甚至有些土地资料丢失难以办理，随时间推移就形成难解的历史遗留问题。客观上，因国家土地政策变动、市政规划调整、土地办证成本逐年推高、出售合同纠纷、出售方清算注销、欠缴交易税费等情况，企业办证的确遇到较大困难。

不规范土地存在的主要风险

企业土地使用权作为最基本的不动产物权，在取得时须依法登记后才受法律保护。依据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因土地权证不规范，为企业带来的风险主要体现在：一是影响企业经营正常开展。因无合法土地权证，企业在办理房产权证、工商登记、营业许可、投资联营、资产出售等方面有较大障碍。二是遇到资产权属纠纷时，无合法用地依据，为企业依法维权带来困难。三是政府规划拆迁时，拆迁补偿金存在风险，尤其是出售方名下的土地存在土地补偿金归属问题。四是补办权证成本迅速大幅递增。江苏石油2012年从划拨、集体土地转为出让的成本比2011年增长23.7%，2013年此类土地规范成本比2012年增长50%以上，今后仍有继续攀升的趋势。五是随着时间推移，权证规范的难度越来越大。一方面，由于土地、加油站价格的持续上涨，无论是政府，还是卖方协调难度都加大。另一方面，时间越久远，人员变化、资料缺失情况越严重，与政府部门的协调依据不足，政策障碍增多，办理的难度更大。

因此，土地权证规范工作宜早不宜迟。

不规范土地解决措施与方法

截至2014年5月，江苏石油累计规范土地权证155宗，土地权证规范率由起初的80%提升到目前的96.5%，不仅保全和维护了企业土地资产物权安全，而且还争取减免出让金、契税等支出5000多万元。

内外协调配合办。对内协调公司各部门落实好人、财、物；对外协调好政府部门、出售方、相邻方等相关单位。

倒推思路灵活办。通过直接确权、收储挂牌等多种方式从结果倒推办证过程，创造条件办证，解决土地过户问题。

排查难点分类办。公司在充分调查的基础上，将其分为丢失补证、老公司名下过户等多种类型，深入分析，研究办证策略，排查办证难点，努力寻找办证突破口。

争取政策合理办。深入研究土地税政，积极寻找办证补证的政策弹性空间。

设立专项激励办。公司制定了专项奖励办法，办证人员只奖不罚，下属单位领导有奖有罚。

在集中组织办证补证的同时，加强权证日常管理也同样重要。江苏石油分公司制定了《土地权证集中管理业务规范》，形成权证登记、验收与移交、集中保管、借用与归还的权证管理规章制度。