海景依旧美，房产投资风光不再

刘磊

曾几何时，海景房是多少国人梦寐以求的生活居所，而时至今日，以山东威海文登地区为典型代表的海景房却有一种“想说爱你不容易”的伤感情怀。最新调查显示，即使有“面朝大海、春暖花开、远离雾霾、优惠到底”猛烈的宣传攻势，也依然换不来人声鼎沸的汹涌购房人潮。

笔者作为房产投资实践者、房产投资财商教育者，结合国内国外对于海景房的认知和判断的历史经验，与国内的海景房投资爱好者探讨现象、分析原因及对未来市场进行展望。

供应过剩，套现难

目前国内楼市冰火两重天，一线城市还在地王频现，开发商举债夺地之时，三四线城市的房屋数量供应却远远超过了地方城市的承接能力，造成空置率高企，价格拦腰斩，依然滞销的窘境。特别是威海文登等地区，很多地区的入住率不到10%，70%的海景房被外地投资客购买，没有了真实的自住需求，也就没有了真实的市场价格承接能力。

大量海景公寓住宅的空置，造成了人口真空。除此之外，二手房交易市场的缺失，让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死“资产：一手楼盘还剩一大堆， 二手房的套现更加遥遥无期。而这样的境遇也同样发生在国人投资海外海景房的征途中。

类似案例如西班牙赛赛尼亚小城，美丽风景依旧，但在灿烂阳光普照的临海山坡上，很多海外投资者购买的大房子里却空无一人。由于缺乏维修和管理，墙皮破败而脱落，甚至成为流浪汉的“庇护所”。塞塞尼亚小城的12条街上，竟然有2000多套物业空置。此情此景，贬值的不仅仅是一栋栋房子，而是整个街区，甚至是整个城市。此情此景的映射，难免让我们对青岛周边城区的大量空置海景房捏着一把汗。

最新的国内空置房统计数据显示，目前有至少6 0 0 0万套房屋空置，而开发商未来四年即将竣工的数量也高达4000万套。特别是没有人口持续增长支撑的，产业没有升级而无法吸引就业的小城区，就更无法承受市场的残酷考验和洗礼，不管是海景房，还是豪宅，都拗不过市场的最终选择。

旅游地产、养老地产“大忽悠”

海景、环境、位置已经成为国人投资房地产的必备元素。在限购、限贷的调控政策下，旅游地产、海景如画成为国内诸多开发商销售房产的 “口号”，连雾霾天气都成为促销成交的手段之一。在海景房宣传单漫天飞舞、狂轰滥炸的情况下，很多一线城市，特别是北京、上海等地的投资者按耐不住对“海景—好天气”的诱惑，出手了。据统计，青岛周边地区海景公寓的30%都销售给北京的客户了。

从海外房地产的投资经验来看，旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆”的销售名词，听到这样铿锵有力的“旅游地产”、“养老地产”的投资说辞时，职业和成功的地产投资者仅仅是一笑了之，不会为开发商这种“请君入瓮”的销售说辞所迷惑。因为他们清楚地知道，在资本博弈的房产投资市场中，开发商是处于消费者和投资者的对立面上的。

所以，在房产市场趋势不明朗、房价调整和下跌周期中，即使是大家公认的海景房也不会幸免。如果趋势不在，再好位置的海景物业在错误的时间买入，此时任何诱人的宣传口号和优惠，就是开发商把风险全部转嫁给投资者的时刻。结果是开发商的资金回笼了，投资者的危机却降临了—文登、乳山等地区的开发商扎堆“跑路”、破产，烂尾和空置房连成片，就是真实写照。

没有租金收入的，不属于投资范畴

生活在海景房的憧憬是美好的，但没有经过深思熟虑的盲目投资注定失败，这个现实又是非常残酷的。每个海景房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中，但全球性房地产盛宴终结的事实证明，房产市场自然运行和调节的法则不会因为在中国而改变。

当潮水终将退去时，没有购买力支撑的、房价过高的、超过中产阶层负担能力的地区房价依然无法长久维系，不管是海景房，还是水景房，都难逃价格下跌的厄运。像威海的文登海景地产基本没有二手房交易市场环境，也就无法形成资产套现的融资平台，自然没有了房产投资的退出机制。

一般来讲，没有成型的房产租赁市场，很难有完善的物业托管服务，这将导致无法形成持续的租金收益。所以，从现金流角度分析，投资海景房基本不属于房产投资范畴，而属于奢侈品投资或者收藏品投资类别。租金回报率和资产增值是构成房产投资的两个要素，缺一不可。因为丧失了租金收益及房产的融资、抵押和套现功能，海景房必然成为仅是账面财富的死资产。

户型鸡肋，配套滞后，刚需渐行渐远

为了让投资客看到让人“怦然心动”的海景房的价格，开发商就只能在面积上做文章了。海景公寓小则30平米，大不过55平米，美名其曰好出租。而事实上，在就业机会和商业环境没有提升之前，稀缺的不是海景，而是常驻人口，特别是真正刚性需求的人口——那些真正打算为了改善生活环境，来海滨之地居住生活的家庭。

30～55平米的小户型基本不能满足一个3口之家满意的居家生活；在没有充足地下、地上停车位的海滨物业小区，很难满足当下以车代步的生活时代脚步；而生活设施配套缺失、中小学教育资源匮乏、交通设施与美妙海景不匹配的房子，更不可能让一个家庭流连忘返。因此，海景固然会让人心动，价格低廉也可以让人慷慨解囊，但实实在在的购物便利、交通出行通畅、孩子教育无忧、就业和收入有保障，才是最被居住者看中的。海景虽美，但还不够完美。

如何认定海景房的投资价值

以成熟的海外房地产投资海景房的经验作为参考，选择投资介入时机和趋势最为重要，而非类似海景的景观房产。投资者们通常通过资本增值元素分析投资法，按照其对房产增值影响强弱关系，来进行市场评判和项目筛选。具体分析要素如：市政规划、就业机会、房屋供给、人口因素、交通设施、公共设施、名校名企、人文景观。

在这八大影响房价的要素中，市政规划、就业机会、人口增长与物业供给和需求关系是排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾与支持，将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，带来人口的持续增长，最终引发对住宅的自住及租赁的需求，带来地产价格的攀升和租金的稳定增长。

人文景观固然是增值和加分因素，如山、水、湖、岛、公园、风景名胜等 ，但进行项目筛选时，千万不要本末倒置，丢西瓜捡芝麻：水景和海景固然珍贵和稀缺，但不是主导房价上升的重要方面。

很多国内投资者投资澳洲的黄金海岸公寓，就是因为海景和水景，而黄金海岸有62公里的海岸线，恰恰不缺的就是海景，因此水景不值钱。而这个城市最缺的是常住人口和就业机会，因为缺了人，所有的美景都是残缺的。国内诸多三四线城市的海景公寓价格暴涨暴跌，空置率奇高，人口真空，就业空白，这些情境恰恰就是国内验证的现实版。

对钟情于投资海景房的投资者们的忠告

开发商与投资者在市场中是利益的博弈者，由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏及开发商财大气粗、铺天盖地做广告和宣传，普通投资者被这些表面营销手段长期蒙蔽，只要是开发商宣传力度大的，销售人员说好的项目，就会深信不疑。

从海外成熟的房产市场视角来看，开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势中是一致的：房产市场的上涨周期中，开发商“吃大肉”，投资者们跟着“喝点儿汤”而已； 而一旦市场转向， 由于信息的不对称，房产商可能把痛苦和懊恼都抛给了普通投资者。

投资者需要谨记的不是房产投资的回报率，而是审时度势，考虑如何规避市场风险。唯有把控制风险的意识化作血液，投资者的投资心智才能真正走向成熟。