房地产调控的政策新逻辑

行政化调控极易扭曲市场关系，模糊市场信号，扰乱市场节奏，过度迷信行政手段，虽或一时满足短期目标，但却无助于行业中长期稳定发展。

在连续两年高调“不动摇”后，房地产调控的字眼没有出现在2013年中央经济工作会议框定的主要任务中。岁末年终，楼市各种政策频出，有“乱花渐欲迷人眼”之势。然而回顾这过去的一年，房地产调控政策逻辑之变格外清晰，也能为未来的楼市走向提供参考准线。

2013年初“国五条”的出台是一个醒目的标志，它虽然并未启动预想中的新一轮调控风暴，但却以史无前例的特殊方式为此前的调控模式画上了句号。进入2013年四季度以后，以中央政治局第十次集体学习会为开端，以十八届三中全会和2013年中央经济工作会议等重要会议为标志，房地产调控与房地产行业发展的政策新逻辑开始逐渐浮出水面。

与之前经由多年调控所形成的调控模式与政策逻辑相比，本届政府的房地产调控思路尽管尚未完整化和系统化，但已经呈现出迥然有异的新逻辑与新特点。

调控手段由行政主导趋向市场化主导

过去若干年的房地产市场调控，以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控色彩明显，有形之手无处不在随时显现，无形之手则常常无影无踪难以施展。平心而论，行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。

但是行政化调控极易扭曲市场关系，模糊市场信号，扰乱市场节奏，从而埋下诸多隐患带来更多更深的困扰。房地产市场的行政化调控教训即在于此，过度迷信行政手段，无视市场机制，忽略市场规则，虽或一时满足短期目标，但却无助于行业中长期稳定发展。

十八届三中全会提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。习近平总书记也明确强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。可以预期，淡化行政调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选择。

政策诉求上由短期化趋向长期化

在过去的房地产调控中，决策层曾经提出过诸如“两个促使”的调控发展目标：“促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道”。“两个促使”其实是长短结合远近兼顾的多重调控目标，有其政策组合上的可取性与合理性。

但是毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。比如各级地方政府每年都需制定年度房价控制目标，国务院主管部门每年都需以此作为房地产调控的主要考核指标。

注重短期目标，忽略长期诉求给行业发展带来的弊端显而易见，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题，忽略行业基础制度的完善与优化，忽略长效机制的构建及改进。从近期中央高层“涉房”讲话几乎不提“调控”、不提“房价”及三中全会等会议内容看，上述政策诉求上的短期化倾向将为政策诉求的长期化所替代。中国房地产泡沫形成的原因主要是政府炒地、投机者炒房形成的泡沫，可是中国多年来调控的措施就是限购、限贷，既不合理又不合法，也没有针对上述原因，导致调控效果不好，甚至房价越调越涨。

全国人大财经委原副主任委员 贺铿

房地产热应该会慢慢消失，但并不是泡沫，短期不会发生巨大的变化。2014年中国房地产的趋势会延续2013年的走势，趋向于“稳着陆”。

全国工商联房地产商会创会会长 聂梅生

美联储长期实行量化宽松政策，大量热钱涌入中国境内。由于资本的逐利性，这些资金便流向了暴利的房地产行业，从而推动了中国房地产价格不断攀升。美联储退出QE预示中国房地产泡沫将破灭。

独立经济学家 谢国忠

调控主体由中央转为地方

房地产调控的诸多参与主体中，各级地方政府是关键主体之一，他们既是中央调控政令的传递者，更是各项政策政令的实际推行者与执行者。但在过去的房地产调控棋局中，它们似乎从来都是微妙和敏感的角色。

其深层次的原因在于，他们在房地产调控中的利益诉求与中央未必一致，而中央在调控政令上又往往要求地方保持步调一致。这种局面随着市场分化的加剧已逐渐打破，取而代之的将是以差异化对策应对分化的市场，这就必然要求转变地方政府的调控角色，提高地方的调控自主权。

伴随着调控主体的上述变化，过去由中央政府统一发号施令的调控模式也将淡出，取而代之的将是以充分调动地方调控主动性为前提的地方因地制宜的差异化调控模式。不加区别的全国“一刀切”、“一盘棋”、“一副药”的调控怪相将退出舞台。

调控思路由“堵”转“疏”

抑制房价过快上涨，缓解市场供求矛盾，治理手段无非围绕“供”“求”做加减文章，或者在需求端做减法，或者在供应端做加法，或者加减并用，这在政策逻辑上并无太多分歧，但在现实调控中却常遭遇困扰。

过往的调控以限购限贷为重要特色，以抑制需求为治理手段，实际贯穿的是需求管理思路，以“堵”为主，偏重在需求上做减法，而在供应上的加法手段却往往不给力，这在少数供应偏紧的重点城市表现尤其明显。但2013年下半年以来的中央高层会议却旗帜鲜明地强调要千方百计增加住房供应，以疏导和缓解市场供求关系。

例如中央经济工作会提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。而近期以来十多个城市陆续出台的地方调控新政中，包括北京上海等多地也都将增加土地和住房供应作为当地调控的主要措施之一。

外围综合改革将重塑房地产格局

如前所述，十八届三中全会等会议对于房地产虽然着墨不多，但会对我国未来全面深化改革却作出全面部署，由于房地产行业特殊的经济关联性、民生关联性及社会关联性等属性，这些从宏观全局到相关专门领域的综合系统改革将不同程度地对其产生影响，甚至将深刻改变行业发展格局。

比如十八届三中全会《决定》对于政府与市场关系的厘定，对于市场在资源配置中决定性作用的强调将有助于扭转房地产调控中的行政化偏向；《决定》中对于建立城乡统一建设用地市场的政策诉求将打破土地市场单一供应渠道、单一供应主体的局面；《决定》中强调赋予农民更多财产权利，探索农民增加财产性收入渠道将有助于提高农民进城后的生活消费能力及住房消费能力；《决定》提出鼓励金融创新，提高直接融资比重必将改变房地产行业融资环境和融资方式；《决定》对于新型城镇化的改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局等。

总之，未来房地产行业的空间演进、业态选择、政策取向、市场格局等都将受到上述外部综合系统改革的深刻影响。