房地产项目造价控制中的市场机制功能定位及应用

黄诗凤

摘要：当前我国的社会主义市场经济制度逐步完善和成熟，房地产市场在繁荣中也蕴藏着一定的市场危机，只有对房地产项目的造价进行合理的控制，才能保证项目更加健康地发展。在这一控制过程中要充分利用市场机制的功能，通过紧密联系市场不断地完善各项制度，把控好房地产项目的造价管理工作，使之能够有效地对房地产项目的收入与支出进行合理调配，充分发挥其调控优势，保证项目投资目标的实现。

关键词：房地产；造价控制；市场机制

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）01-0168-02

房地产项目的建设开发需要进行有效的造价控制，合理的造价才能使项目能够被市场所认可和接受，在进行造价控制中要充分利用市场机制，这样才能够更好地服务于市场，创造出更加优质的房地产项目满足市场的需求。通过采用能够密切联系市场机制的造价控制方法使市场机制能够真正在房地产项目的造价控制中发挥作用，目前被广泛采用的工程量清单计价模式能够较好地将市场与项目的造价相联系。

1 房地产项目的市场供求关系

房地产项目是商品，在它的开发建造中耗用了大量的材料，需要大量的人力和机械投入，这些都是房地产项目工程造价的重要组成部分，在项目的成本费用中可以依据价值规律对其划分为两部分，即项目建造中所耗用的物质类生产资料的价值，如水泥、钢材、碎石等等，另一部分是在项目的建造过程中所凝聚的人类劳动创造出来的价值，它又可以分为两个部分，用于补偿劳动力价值的部分和劳动者对社会创造出的价值部分。房地产项目的价值和一般商品的价值一样可以表示成房地产项目建设的物质类生产资料的价值与人类劳动创造出来的价值之和。项目的工程造价同样是以上述这些价值为基础的。在价值规律中，商品的价格是围绕其价值上下波动，反映在房地产项目中表现为项目的售价与成本的波动关系。

同样房地产项目作为商品它也是遵循市场的供求规律的，从具体的表现形式来看，一方面，项目的市场需求量与其出售的价格之间存在相反的关系，当销售价格上涨时需求量会相应减少这表现了项目的市场需求规律；另一方面，市场上类似项目的销售价格与项目的供给量存在同方向变化的规律，当类似项目的出售价格增加时相应的项目市场供给量也会增加，在市场活动中体现这种供求关系，当市场上的需求量与项目的供给量相同时达到市场的平衡。在社会主义市场经济中，市场均衡的实现是通过供求作用于价格，反过来价格又对供求产生影响，在这种动态的变化中寻找平衡，这充分体现了市场机制对房地产项目价格的作用。房地产项目以市场需求为导向进行建造，项目的实际数量会对价格产生影响，项目数量过多势必造成销售的困难和价格的下跌，它的定价遵循了市场机制。

2 房地产项目的造价形成分析

房地产项目造价的形成是通过采用科学的方法进行编制的，通过项目对各种建筑材料的耗用以及相应的人工费用和机械台班费用等进行统计汇总，在这一过程中房地产项目造价会受到市场上材料、人工以及机械价格的影响。房地产项目建造的成本会对最终的房屋商品价格起到决定性的作用。在房地产项目最终的价格形成中是充分地反映着相关企业与经济团体以及政府的相关职能部门之间的相互作用关系的。商品价格的形成原理同样适用于房地产项目的造价形成，市场上商品价格的制定在不同国家和地区会存在一定的差异，通常的情况下有两种类型的定价形式：一种是由政府部门来直接进行价格的制定，在这种情况下价格机制的主体是政府的相关职能部门，通过行政决策的方式来制定。另外一种则是以市场作为主体，让商品在充分竞争的环境状态下形成，通过市场来对资源进行分配。我国的房地产项目的造价形成则兼具了这两种价格形成机制，在充分发挥市场的资源配置的情况下，政府职能部门进行适当的调控，通过这种形式来实现房地产项目的健康稳定发展。

3 房地产项目的造价运行机理

房地产项目的造价运行包含着各种价值形成过程中的相关决定因素，涉及到的材料费、机械器具使用费、税费、利息以及人员工资等等，而这其中的很多因素都会受到市场的影响，如材料的供给与需求，人员的竞争以及市场所处的大环境等。在这些因素的综合作用下形成了房地产项目的造价，这些因素中的任意一种发生改变都会对造价产生影响，打破现有的造价格局。在这些作用因素发生变化时对造价产生的影响可能是正向的也可能是反向的，但它们的变化对房地产项目的造价产生的影响是容易理解的，在这些因素中对税费增加、利息变化以及不同货币的转换等都要进行考虑，由此可见在房地产项目的造价运行中与市场的关系是密不可分的。

4 房地产项目造价的市场调控

在房地产项目造价的形成中可以看出市场并不是完美无缺的，在某些情况下市场机制由于受到市场缺陷的影响不能很好地发挥其配置作用，这个时候就需要政府的相关职能部门对其进行监督和管理使之更加健康完善。政府在进行调控时是对市场中存在发展问题的部分进行一定的干预和引导，从而对市场中产生的自发式趋利性的行为进行有效防范，在房地产方面也会出台一系列的政府指导意见来保证行业的健康稳定发展，政府部门采取的措施通常包括法律法规的建立，相应的调控政策的出台，并实时地进行一些必要的行政干预工作，建立项目的造价监控管理体系把握房地产市场的整体走向，通过这些手段和措施使房地产项目的造价能够处于合理的水平以平衡相关各方的利益关系。

5 结语

本文对房地产项目造价控制的市场机制进行了一定的分析，在进行房地产项目的造价控制中市场有其积极的因素，但同时也需要注意到其存在的问题，例如市场的某种投机行为可能会对项目的造价产生不利影响，通过政府适当的宏观调控使行业在市场竞争中不至于迷失方向；另一方面由于房地产项目涉及到税费的征收、项目贷款融资的成本以及通货膨胀等，这些外部因素都会对其产生较大的的影响，应当给予足够的重视。总之，随着市场的不断发展和完善以及政府相关职能部门对房地产行业的密切关注，我国房地产的造价控制必将取得满意的成果。

参考文献

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