圆桌

本期主题：新土改看地方如何“尝鲜”

背景： 日前被媒体广泛报道的下发至18个省市的《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》（下称《指导意见》），实际上仍处于征求意见阶段。据国土资源部（以下简称“国土部”）内部人士透露，该文件的内容将主要集中在集体建设用地流转的前提条件、流转的范围、流转形式、用地来源、退出机制等方面。被各界广泛寄望“改革步子应迈得更大些”的农村集体建设用地流转，依然在艰难孕育之中。

编者：对于中国这样一个农业人口比例较大的国家，土地问题的重要性不言而喻。由于权属关系复杂，涉及历史遗留问题，农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权工作进展相对缓慢。今年的中央一号文件提出，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。未来数月，农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等可能进一步扩大试点范围， “扩大试点”有可能成为土地制度改革突破口，进而带动制度破局，这也是学界关注的焦点。

中国社科院农村发展研究所研究室主任党国英：

北京为解决“小产权房”问题提供思路

据媒体披露，北京市将在土地管理制度方面做出重大改革，以加强北京市城乡一体化工作，开创城市建设新局面。这项改革的主旨是，允许列入城市发展规划范围的农村建设用地不经过政府征地、拆迁途径转变为城市建设用地，使土地的所有权仍然掌握在农民集体手中，保障农民的土地权益。这项改革具有重要意义。

改革的出路，只能是尊重农民的土地财产权，允许农民集体在遵守国家土地利用规划的前提下，对土地实行自主开发或自主招商，形成建设用地市场，让农民在国家调节、市场定价的机制下，分享城市化利益。

做好这项改革要抓住两个关键。一是政府要对市域范围的集体建设用地的利用做好统一规划。没有合理科学的土地利用规划，土地权益人的利益还是难以保障，城市发展也会产生更大问题。规划的制定要基于不同层级政府的合理分权机制，在必要范围充分进行民主协商，并将规划转变为有约束力的法律文件。二是要在农民集体方面建立合理的土地开发利用自主组织，以保障普通农民的利益诉求，最大限度地防止权力失衡导致利益分配不公现象发生。这种组织可以利用现有农民自治组织，也可以成立新的组织。国内有的地方成立了“家乡建设委员会”主导集体建设用地开发，被证明是一个好的路径。

北京市此项改革也可能为解决“小产权房”问题提供一种重要思路。对于那些已经开发了所谓“小产权房”、但土地利用现状比较合理的村社，政府可以在适当调整利益存量格局的前提下，认可现状，使“小产权房”逐步合法化。对于其他情形，政府也应尊重农民集体的利益诉求，本着人民利益高于一切的宗旨，妥善处理好历史遗留问题。今后要通过政府规划的合理干预，杜绝“小产权房”继续兴建。

浙江工商大学教授朱海就：

土地改革的核心在于打破二元结构限制

近日，浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》，从10月1日起，12类农村产权可在农村产权交易所公开交易。

这个规定等于部分地承认农村产权交易的合法性，并且扩大了交易的范围，无论从经济还是社会的角度看都具有重要的意义。城乡差距大，城乡二元结构，是中国亟待解决的问题，而土地制度又是造成这一问题的根本原因，这一规定虽然没有从根本上改变这一不合理的土地制度，但是向前迈出了一步。

中国的农村并不缺少“资源”，而是缺少“资本”，资源和资本的不同在于，资源是看现在使用的价值，而资本是看未来的价值，所以“在谁手里”对资本很重要，资本的价值是要企业家不断地去“发现的”，只有当产权可以流通，收益得到保障，才能有“发现”的激励，农民所拥有的产权的价值才会被市场“发现”。

原先的土地制度限制了产权的流动，使土地丧失了资本的性质，导致农民不能拥有和支配自己的资本性财产，只能依靠出卖劳动力为生，这就直接导致了农民的贫穷和农村的落后。农村大量的资源如能够变成资本，其意义不仅在于可以改善农民的处境，提高农民的地位，而且对于中国经济发展的整个全局都有重要的影响，因为相当于为中国经济注入了大量的新资本。

现在农村房屋和城市商品房的产权性质不同，对不同产权性质的房屋，设定不同的交易范围，其依据就在于此。但这种不同的产权规定，完全是人为的，而不是本来就应该如此。自由交换自己所拥有的商品，本来就应该是农民的权利，是不可剥夺的。假如农房可自由交易，那些进入城市的农民将有一笔“启动”资金，这样有助于他们更好地融入城市，在城市落脚，从而实现“人的城市化”。

财经评论家、财经专栏作家叶檀：

土地政策理顺了，房地产市场才能一顺百顺

据报道，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。

土改的核心是农民土地的自由流转，目前紧锣密鼓进行的土地确权是关键步骤，海南2009年开始用三年时间完成土地确权为海南土改打下基础。一旦农村集体用地可以用作非农业用途，可以想像两个结果，农地会大量减少，土地租售交易大量增加，大农场的生产方式将成为主流。海南土改是试验田，为中国未来土地的市场化流转打下根基，海南允许农村集体组织与村民将土地用于非农业建设，铁板一块的中国农地性质变更被撕开了一个裂口。到目前为止，中国土改已经形成成渝模式、海南模式等，土改大面积推广如箭在弦。

中国新农村运动改革，已到了土地流转的关键步骤。土改要获得成功，根本在于利益分配机制与农民的未来出路，西部农民成为农场工人，而东部的农民早就转变身份成为企业主，他们需要的是与政府共享土地的级差收益。双方如果能够进行公平的博弈，而后形成互相认可的机制，则可以形成长期的制度。中国如此之大，土地收入与农村情况各不相同，绝不应该强求一律，由国土部发红头文件将各地土地交易价格固定，则土改必败；如果法律法规能够赋予农民以博弈权，则土改将成功大半。

农村集约用地，多余的建设用地投入市场，是改变中国目前土地价格高高在上的核心举措，要房改必须先土改，土地政策理顺了，房地产市场才能一顺百顺。现在，平抑房价是民众呼声，有人因此提出二次房改。但我认为与其二次房改，还不如二次土改。