我国城市住房价格过高的不利影响与对策

摘 要：目前，我国城市住房价格持续上涨，不仅加重了民众购房负担，阻碍了城市化发展，还抑制了内需、增加了经济泡沫，影响我国经济的结构调整与持续稳定的增长。我国城市住房价格过高的原因，不外乎供给较少，而需求旺盛。因此，要有效降低住房价格，必须在增加城市住房供给的基础上，减少住房的投机性需求。

关键词：高房价 泡沫 限购 增长

自1993年我国政府第一次出台房地产宏观调控政策至今，已有整整20年。20年来，我国政府陆续出台了国十六条等重要政策。1993年出现第一次房地产热，政府出台“国十六条”遏制其势头；1997年爆发亚洲金融危机，政府颁布23号文件刺激消费以拉动经济增长；2005至2007年为了稳定房价和发展经济适用房，“国八条”、“国六条”相继出台；2010年，国家出台的政策是稳定房价最为激烈的一次政策。

房地产业涉及生产、流通、消费三大领域，产业链长。作为国家的基础性产业和主导性产业，可谓是国家经济的顶梁支柱。1999年，房地产的投资金额占全社会各界投资金额的13.74%，到了2011年达到19.84%，将近总投资的1/5。可见房地产开发业投资占了全社会投资很大一部分，同时，房地产业对GDP的贡献也越来越大。房地产业的快速发展一方面促进国家经济的增长，另一方面也带来了一些问题。

一、我国城市居民住房价格过高的现状与不利影响

（一）我国城市居民住房价格过高的现状

目前，在全国我们都可以看到这样一种奇怪的现象，工地围起高墙却不盖房，或者楼盘建成却不销售，这是开发商钻不完善的调控政策的漏洞的结果。伴随着房地产越炒越热，炒房者寻租者层出不穷，房价也被人们推到了一个极高点，缺房者忧愁购不到房，政府担心房地产泡沫愈加严重。

国际上住房价格过高的判断标准是：住宅价格和居民家庭年收入的比率高低。发展中国家正常的房价收入比应该为3-6倍，比率如果越大，表明居民承受房价的能力越低。我国全国的平均房价收入比基本上在合理区间之外，而一些一线城市的房价收入如北京、上海等甚至达到十几倍。

（二）我国城市居民住房价格过高的不利影响

1.抑制国内消费需求，不利于我国经济增长模式的转变与经济的可持续发展

国际上规定，居民购房计入投资，因为房产属于固定资产，我国也一直按照这一规定处理数据。近几年来，我国的经济增长对投资的依赖过高。在2000年的时候，投资对经济的贡献仅为22.4%，而到了2010年，投资的贡献率已上升为52.9%。国内消费占GDP的比重逐渐偏低，由2000年的65.1%降为2010年的43.13%。而房价上涨过高，会加剧这种局面，阻碍我国经济增长模式的转型。

消费、投资、净出口对国家经济有着重要的拉动作用。在外需不振的外界环境下，我们需要扩大内需以促进经济发展。但是每个月的还贷压力让购房者不得不抑制其他消费的欲望。高房价对购房者的现时消费能力和未来消费能力产生了巨大的挤出效应。在外需不振，同时不能刺激消费扩大内需的情况下，我国经济发展会受到巨大影响。

2.易形成房地产泡沫，导致经济危机

房地产泡沫指房价的不断上涨会让人们产生一种心理预期，这种心理预期引导人们不断购买房产，投入更多资本，从而越发推高房价。当房地产的价格升高，远远高于其实际价格时，便导致了房地产泡沫。

若房地产泡沫破裂，房地产价格急剧缩水，企业无力承担巨额不良资产，那么与房地产业有密切关系及为购房者提供贷款的银行将成为最大的买单者。由于金融机构的不良贷款大量增加，危及金融业流动性，破坏了金融机构的信贷系统，则会引起金融机构的债权人对其信心不足而发生银行挤兑，使金融机构破产，最终危及金融业的稳定。更有甚者，经济危机会引发社会和政治危机。

3.阻碍我国的城市化发展

高房价提高了农村居民进城居住的工作与生活成本，同时，增加了农村剩余劳动力的心理负担，制约了我国农村剩余劳动力向城市的转移。对于房价高的一些城市，房价门槛导致人才流失。一些中小企业承担不起以提高工资为代价与大型企业竞争人力资源，发展必然受到阻碍甚至倒退。因此，过高的房价阻碍了我国城市化发展。

二、我国城市房价高的原因

（一）供给方面的原因

1.城市土地供应本身有限

国家为了保障粮食安全规定了18亿亩耕地红线，大约占了国土面积的12%。而农村用地约占国土面积的1.75%。我国城镇建成区的面积为3.84万平方公里，大概是我国土地面积的0.36%，但是却居住了6.02亿人口。可见，国家安排给城市的土地资源实在有限。

2.政府对土地供给的控制，减少了土地供给与城市住房供给

我国如今实行的是社会主义土地公有制，虽然土地所有权无法转让和买卖，但是它的使用权是可以转让的。政府通过招标、拍卖、挂牌的方式转移土地使用权，每年由转让土地获得的收入是政府财政收入的主要来源之一。

由于土地受地方政府掌控，为了追求政绩和利益，一些地方政府会选择出价高的人供给土地。因此，土地价格越来越高，有利于地方政府。政府为了保证土地价格保持在较高的水平，必须控制土地供给，导致土地供应增加小于居民需求的增加，因此房价持续上涨。

3.房产开发过程产生的费用

房地产市场参与者包括买卖双方、政府机构、金融机构与中介机构，等等，他们提供服务都会产生一定费用。有些费用，比如城市基础设施配套费等税费人们异议颇多；项目审批环节过多和招投标过程容易滋生腐败；工程造价管理存在漏洞导致与实际造价有出入；开发商花费巨额广告费宣传促销。这些不合理的费用都纳入房地产价格，自然拉高了房价。

（二）需求方面的原因

1.货币供应量

一般来说，短期货币供给的增加，会增加总需求，进而推动物价上升。从需求方面考虑，货币供应量影响着居民的购买水平，增加货币供应量能刺激购房需求，拉升房地产价格。从供给考虑，货币供给量影响房地产信贷规模，房地产开发刺激供给，降低房地产价格。但是短期的房地产市场的供给是无弹性的，其对房地产价格的影响小于购房需求的影响。所以，房地产价格和货币供应量成正相关关系。因此，随着近年来我国货币供应量的不断增加，房地产价格必然被推高。

2.国内投资渠道很少

随着经济知识的普及，“投资”这个经济活动开始被人们关注，但普通民众对投资的渠道还是不甚了解。目前对房价的心里预期和“羊群效应”这两个心理活动引导着人们的投资方向。近年来，商品房价格一直处于上升趋势，房地产越炒越热，使人们产生了这样一个心理预期：房价一定会涨。“羊群效应”即“从众效应”，国民想要投资而又担心投资风险，看到其他人都投资房地产，于是随大流投资房地产。

投机需求的产生暴露了国民投资渠道的短缺，国民投资资金大量用来购买商品房，商品房价格也节节攀升。

3.农民进城工作与生活对住房需求的增加

城市化过程中，大量的农民选择进城打工，但是他们没有固定的职业和住所，每年只有春节十几天回家探亲。他们也希望有个稳定的住所，家人天天团聚，在城市有一套自己的房子是他们迫切的需求。由于本身收入较少和高房价的限制，大部分农民工都是居无定所。

4.收入增加，城市原住民购房以改善生活条件

很多城市原住民的住房都是几十年前建造的，房屋面积较小。随着家庭人口增加，比如很多三代同堂的情况，居住条件就十分的差。或者一些原房产处于城市郊区，交通落后堵塞，严重妨碍了正常的生活工作。因此，众多原住民为了改善生活而购房的欲望日益增加。

三、我国城市住房价格过高的对策

（一）供给方面的措施

1. 改革土地供给制度

像美国一些土地私有制的国家，土地市场是完全市场特征。政府可以通过货币和税收政策来调节土地和房地产的供求，使房地产价格达到一个合理的均衡状态。我们可以改革土地供给制度，淡化土地的非市场特征。比如增强土地一级市场的透明度，增加建设经济适用房，建立公开透明的土地竞争制度 。

2.加快建设经济适用房

国家应该以保证中低收入者居者有其屋为目的，大力发展经济适用房，同时注重人文关怀，住房结构不区别于商品房，给居无定所的人们一个温暖的家。经济适用房也有很多问题，比如总量不足。对此，政府可以通过补贴政策将一些空置的滞销的商品房转化为经济适用房。如果政府大力推行经济适用房政策，杜绝腐败现象，防止商人钻漏洞，市场上住房供给的增加可以稍稍降低房地产价格增长过猛的势头。

3.减少政府对房地产业的税费，即减少交易费用

要减少交易费用可以从建房的不同对象分别考虑——个人和房地产开发商。第一，我国可以参考西方国家的住宅自有自用化，即政府鼓励个人建房购房，减免部分税费，进行住宅补贴，从而减少交易费用，使购房成本控制在欲购房者的接受范围。第二，政府减少对房地产开发的征税额，同时精简项目审批环节，减少不必要的费用加入房地产价格中。

（二）需求方面的措施

1.抑制货币供应量

实践证明，货币超发会带来通胀风险，它带来的GDP增长也是不可持续的，因此，政府应该严格控制货币供应量。根据货币流通规律我们可以知道，市场上所需要的货币量由商品价格和货币流通速度共同决定。中央银行应该根据这个规律得到货币量，依据国家实际需要的货币量，综合考虑信贷计划，不发行多的货币。

2.扩大居民投资渠道，减少居民在房地产上的投机行为

一方面，政府给公众宣传其他投资渠道，如股票、期货、基金、贵金属、商品投资、保险、外汇、古玩字画，等等；另一方面，政府需要制定一些政策来减少投机行为：如建立房地产市场监督体系，约束一级市场和二级市场的开发商行为；加强舆论监督，大力揭露投机者不法行为；减少信贷量，加强信贷监管。

2010年以来，由于政府的调控，房地产价格稍有回落，表明政府的宏观调控还是有效果的。但是国家宏观调控政策是一把双刃剑，我们不能完全依靠行政手段去调整房地产市场。毕竟宏观调控政策只能协调一时的供求关系，无法满足市场长期需求。一个稳定积极的房地产市场能够促进经济增长，而经济增长反过来为房地产市场长期良好的发展提供前提条件。房地产业在现今和未来都将是我国的支柱性行业，一旦它发展不稳定，将给我国经济和社会带来巨大的打击。因此我们必须严肃对待这个问题，而合理稳定的房价是房地产业健康迅速发展的主要因素。

为了我国房地产业健康持续发展，政府应坚持房地产调控政策不动摇，防止房地产调控遭遇反弹。治理房地产问题是一项艰巨的任务，需要政府实施有效政策和国民配合政府政策，双方协调合作，共同治理。

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责任编辑：晓途