国外购物中心商铺租金结构微观影响因素研究综述

摘要：购物中心商铺租约的租金结构影响因素研究始于20世纪80年代的美国， 以中心地理论、 同类零售集聚理论和零售需求外部性理论为基础，以美国为主要研究对象，发现了商圈购买力、零售需求外部性、直接竞争、 店铺位置、 租约特征、 零售集聚、 销售额等诸多影响因素。最初的普遍研究逐渐扩展到之后的分中心等级研究，并在新西兰、 加拿大、 英国、香港发现了不尽相同的研究结论。

关键词：购物中心 租金结构 微观影响因素

一、引言

在过去的一个世纪以来， 购物中心在美国发生了翻天覆地的变化。与工业化、 城市化和社会经济发展相伴随， 购物中心是在欧美许多国家都经历了相似的发展过程。与购物中心一同发展的是关于购物中心的研究，包括理论和实证研究。自Christaller（1933）首先提出以单目的购物和最近中心购物为假设的中心地理论之后， 多目的购物理论的提出完善了这一理论。比Christaller更早些时候， Hotelling（1929）提出的“最小差异化原则”， 而后被发展为同类零售集聚理论， 并在之后的理论和实证研究中逐渐发展了比较购物理论， 解释了为什么会有同类零售商集聚在同一地点的现象。而后研究者们发现购物中心中的不同商铺吸引顾客的能力有所不同， 而很多商铺往往能够依赖于其他店铺带来的客流量增加自身的销售额。以Brueckner（1993）和Eppli & Shilling（1993）提出的零售空间分配模型为基础，零售需求外部性理论逐渐形成， 并且租户形象也逐渐成为外部性的来源之一。20世纪90年代逐渐兴起的关于购物中心估值和购物中心租赁估值的研究， 真正使关于购物中心商铺租约的租金研究成为研究热点。

与美国相比， 中国购物中心的发展处于起步阶段， 主要购物中心都位于市中心， 尚未形成郊区化趋势①。购物中心成为零售业发展的最重要载体之一， 也是房地产行业开发行为的重要内容。一方面， 我国人均可支配收入不断提高， 2011年全年城镇居民人均可支配收入21810元， 比上年名义增长14.1%，扣除价格因素， 实际增长8.4%， 形成了巨大的消费潜力； 随着经济危机和金融危机的蔓延， 扩大内需也成为中国经济保持活力的重要途径。这样的宏观背景为购物中心的发展创造了有利条件。另一方面， 我国购物中心正处于蓬勃发展中， 世邦魏理仕的一项报告称， 在其所分析调查的180个城市中， 确切地说， 有半数的在建购物中心位于中国， 而纵观所有在建工程，亚洲就占了70%。②购物中心的商铺租金是购物中心运营者获得收益和现金流的最重要手段之一，可谓十分重要， 但国内对购物中心租金的理论及实证研究却寥寥无几。因此， 对国外购物中心商铺租约的租金结构及其微观影响因素研究进行综述式的分析研究， 能够帮助我国学者更好的借鉴国外的研究经验， 同时为国内的购物中心相关从业者提供更好的了解国外最新研究的渠道。

二、购物中心商铺租约的租金构成

Eppli & Benjamin（1994）认为，关于购物中心商铺租约的租金研究是属于购物中心估值这一研究领域的，最早以金融租赁为研究对象， 而后被引入购物中心租赁领域。在金融租赁合同的估值研究中， Smith and Warner（1979）， Myers （1977）， 以及其他人指出， 类似租赁合约中的条款， 例如债券信托契约， 会影响名义缔约成本， 从而影响收取的比例。进一步， Smith & Wakeman （1985）指出， 租约中的合同条款能够帮助决定租赁利率（Eppli & Benjamin，1994）。将这一理论应用到购物中心的研究中，研究者们普遍认为， 购物中心商铺的租约条款对购物中心及其租赁的估值十分重要， 其中的租金及其结构更是直接影响了购物中心运营者的收益。

（一）租金的基本构成

以美国为主的购物中心商铺的租金结构研究中，通过对不同地区、不同层级的购物中心的租约观察， 研究者们发现，购物中心的商铺租金， 主要包括一个安全保证金（security deposit ）， 基本租金（base rent）和百分比租金（percentage rent）。

（二）早期的相关研究

早期的研究普遍将基本租金和百分比租金作为购物中心商铺租金的全部内容进行考虑（Chiang， Lai & Ling ， 1986； Benjamin， Boyle & Sirmans ，1990； Miceli & Sirmans，1995；Colwell& Munneke， 1998）。然而，Gerbich（1998）在其基于新西兰购物中心租约的实证研究中指出， 商铺租金除了基本租金和百分比租金之外还包含占用费（occupancy cost）的部分， 并被评估者作为评估购物中心租金水平的指标。

（三）本文采用的概念

Eppli & Benjamin（1994）指出， 现有的购物中心租约通常会有三处潜在的利润。一是存在最低租金条款， 要求租户无论销售额如何都要支付一定量的租金。二是大多数零售租约包含超额或百分比租约条款。当销售额超过事先决定的一个数量时， 租户就要支付超额租金。超额租金基于销售额的百分比， 一般的比例是1%到10%。第三个潜在租赁利润的领域是来自费用的传递。在大多数零售租约中， 租户要负责支付一定的购物中心运营费用。

Benjamin & Chinloy（2004）发现，购物中心商铺租约的租金主要包括三个部分：安全保证金， 基本租金和百分比租金。安全保证金在租约开始之日由租户交付给购物中心运营者， 由其进行保管。百分比租金是因租户不同而异的一部分租金， 当租户的销售额超过一个特定的门槛或是断点水平时， 超过的部分则要交一部分给运营者作为租金。

尽管早期的研究者没有提及安全保证金并进行相关研究， 但本文认为， 应该将“安全保证金+基本租金+百分比租金” 作为普遍的租金结构界定。 其原因主要为以下两点：（i）基本租金和百分比租金之间的权衡，无论是对租户还是对运营者来说，都与需要交的安全保证金无关；（ii）在亚洲， 在租约开始时预先交付安全保证金是十分普遍的（Benjamin & Chinloy， 2004）。因此， 安全保证金的纳入并不影响我们对基本租金与百分比租金的讨论， 并更加适用于亚洲购物中心租金的相关研究。

三、购物中心商铺租金的微观影响因素研究

尽管关于购物中心的研究从中心地理论建立以来已经进行了很多年，但研究者们普遍认同的一点是，由于购物中心商铺租金的数据可得性等问题， 购物中心租赁的理论研究发展得比实证研究快很多（Copeland & Weston ， 1988； Schallheim & Johnson， 1987； Eppli & Benjamin， 1994； Hardin & Wolverton， 2000）。自从Benjamin， Boyle & Sirmans （1990）首次对购物中心商铺租金进行实证研究后，逐渐在美国及欧美其他国家兴起了对购物中心租金的实证研究。早期的研究采用的数据一般没有区分购物中心的层级和水平， 而之后渐渐将不同层级的购物中心单独进行研究和讨论。到目前为止， 关注亚洲购物中心的租金实证研究主要是关于香港的零售租金研究。

（一）早期的购物中心商铺租金实证研究

1、早期研究回顾

Benjamin， Boyle & Sirmans （1990）运用Greensboro， North California的5个邻里和社区购物中心的103个零售租赁数据集，yULLOG9H3OgcWC4mLz4XNtP49R4ILnvI3HsKlDzTaGk= 采用Schallheim & Johnson（1987）的租赁支付模型进行了特征价格检验。 Benjamin et al.（1990）的研究发现， 顾客吸引力和租约长短显著影响基本租金； 同时， 低档商品和便利商品零售商愿意支付租金溢价以落脚在规划的购物中心中（Eppli & Benjamin，1994）。尽管采用的数据量较小制约了其研究结论的普遍性， 其研究依然对之后关于商铺租金的实证研究提供重要的借鉴。

Sirmans & Guidry（1993）运用Baton Rouge， Louisiana的55个包括带状零售中心（retail strip center）、 邻里购物中心、 社区中心和摩尔（mall）的租金数据进行实证研究， 并发现代表顾客吸引力的变量，如租赁面积、购物中心年龄、 建筑设计、主力店类型， 以及购物中心区位和区域总体经济状况显著的正向影响了租户租金。由于没有区分不同的购物中心层级， 检验得到的影响因素很可能不是对所有类型的购物中心租金都成立； 与此同时， 没有注意购物中心许多特征之间的关系导致其外部性被忽视了（Ｈａｒｄｉｎ ＆ Ｗｏｌｖｅｒｔｏｎ， ２０００）。Ｇａｔｚｌａｆｆ， Ｓｉｒｍａｎｓ ＆ Ｄｉｓｋｉｎ （１９９４）和Ｓｉｒｍａｎｓ， Gatzlaff & Diskin （1996 ）研究了零售租金的微观市场决定因素。研究运用两阶段模型和最小二乘法（WLS）的方法来控制异方差， 并发现丧失主力店会显著降低租金。然而， 该研究没有关注购物中心诸多特征之间的潜在高相关性。尽管如此， 这个研究为后续的研究提供了一个基础， 并且表明了零售租金率实证研究模型的复杂性。

在一篇更为近期的研究中， Benjamin， Jud & Winkler（1998）运用美国19个大都市统计区（MSA）1986—1995年的数据，建立了包含空置率在内的零售空间供给与需求联立模型， 并进行了实证检验。研究模拟了购物中心零售空间供给需求与空置率、租金变化的动态过程， 并发现，需求10%的增加会首先导致租金的增加（+5.6%）以及已有空置率的巨大下降（-48%）。之后， 随着供给开始上升， 租金增长减缓， 空置率上升。十个周期之后， 租金更高、空置率更低， 但开始稳定下来。供给10%的增长导致初期租金降低和空置率的上升，进而需求对低租金做出反应并开始降低， 租金下降和空置率下降的脚步开始放慢。最终， 整个系统在更低的租金和更高的空置率上稳定。与此同时， 研究发现当期租金价格在很大程度上可以被前期的租金价格和当期的空置率解释， 更高的空置率会导致更低的租金价格。尽管该研究从宏观因素的视角检验了购物中心的租金变化，它关于租金价格和空置率关系的发现仍值得参考。

2、早期研究评述

可以发现， 早期研究主要关注了购物中心的顾客吸引力（包括租赁面积、购物中心年龄、建筑设计）、租户品牌（主力租户形象）、空置率以及购买力情况等因素对购物中心租金的影响， 为之后更为深入的实证研究提供了重要的借鉴。由于其存在（i）样本量小、（ii）没有区分不同层级的购物中心数据这两个问题， 早期实证研究的结果普遍不具有广泛的应用性。

（二）以邻里和社区购物中心租金为对象的实证研究

继早期的实证研究在20世纪90年代以来逐渐涌现之后，研究者们逐渐关注到不同层级的购物中心商铺租金的影响因素不尽相同，并对早期研究进行改进和发展，产生了一系列关注特定层级购物中心商铺租金影响因素的实证研究。首先是以邻里购物中心（neighborhood center）和社区购物中心（community center）租金为对象的实证研究，其中，以Hardin， Wolverton，Carr等人的持续研究为主。

1、关于邻里购物中心租金的实证研究

与早期运用真实数据的实证研究有所不同， Ownby， Davis & Sundel（1994）整合了超过100位包括零售地产评估师、投资者、贷款者、租赁经纪和销售经纪在内的专业人士对美国丹佛邻里购物中心总租金影响因素的专业意见， 建立了简单和多元变量模型， 以专家打分为数据。研究发现， 距离邻里中心一公里以内的商圈范围内的可达性、可见性、家庭数目、家庭收入、停车充足等因素对租金有正向影响， 同时发现商圈内的竞争性购物中心对邻里中心租金率有影响， 从而确认了购买力、顾客临近和直接竞争对邻里购物中心表现的重要性。该研究提供了房地产从业者观点这一新的研究视角，研究也认为这样的方法可以用于其他地区。然而， Hardin & Wolverton（2001）指出， 多目的购物机会和集聚并没有被包含在样本中， 而这些内容可能会对直接竞争的影响力产生变化。

正因如此， Hardin和 Wolverton在2000年和2001年分别对邻里购物中心租金进行了更为深入的研究。两个研究都使用了每个亚特兰大SMSA的十个核心郡县内的200余个邻里中心租约数据③。Hardin & Wolverton （2000）研究了主要商圈特征、 零售外部性以及直接竞争三类因素对邻里购物中心租金的影响。该研究最为重要的发现在于， 确认了直接竞争者集聚对邻里购物中心的正向效应， 并显示出， 社区中心和商店对邻里中心租金的正向边际效应在距前者五分之一英里、 距后者二分之一英里之外后，会大大降低， 也就是说， 直接竞争集聚的正向效应仅在一定的距离范围内发生作用。

Hardin & Wolverton（2001）指出， Hardin & Wolverton（2000）的研究最重要的问题在于没有明确的将邻里购物中心的形象纳入租金影响因素的考虑中，也没有考虑主力店效应。而考虑包括主力店和设施建设等因素在内的邻里中心形象的复杂影响更为符合零售活动的理论基础，也因此成为Hardin & Wolverton（2001）研究的核心内容。该研究重点探讨了邻里中心形象对租金的影响， 并发现，（i）邻里中心形象对其租金率有显著影响， 中心物理特征和功能退化对租金率显著不利； （ii）中心内部，距离主力店越远的非主力店租金越低； （iii）主力店形象更多的是体现在与中心所在商圈的顾客经济基础和偏好相符合， 而对非主力店租金没有显著影响。

总的来看， 对邻里中心租金影响因素的实证研究一直关注商圈购买力对租金的正向影响， 并通过将多目的购物和同类零售集聚考虑在内， 确认了直接竞争对租金的正向影响（需要注意， 这样的影响有距离范围）。随着零售需求外部性理论从主力店外部性扩展到非空间因素的中心形象外部性， 实证研究也确认了中心物理形象和运营维护对租金的正向影响， 并发现与主力店的距离和主力店形象对非主力店租金的差别影响。

2、关于社区购物中心租金的实证研究

与邻里购物中心租金实证研究同期， 对社区购物中心租金的实证研究也在兴起。Gerbich（1998）以新西兰293个社区购物中心租约为数据， 研究了社区购物中心基本租金的微观影响因素， 并着重探讨了不同零售商铺类型的组合对基本租金的影响因素， 即租户组合对租金的影响。在微观影响因素方面， 研究发现对大多数租户来说， 零售类型是基本租金的重要影响因素， 商铺面积（负向影响）及销售额（正向影响）也是重要因素。在租户组合方面，研究首先发现， 主力店、美食广场、专卖店是不同类型的商铺租户， 需要运营者结合经营以实现租金最大化。社区中心不同的区位可能会使上述因素的影响发生变化； 另外， 该研究只基于1992年的数据，没有证据表明结论的跨期稳定性，尤其在新西兰零售行业这一新兴市场中变化可能是非常快的（Gerbich，1998）。然而该研究依然十分重要，它对零售类型的租户组合进行第一个实证研究，并发现了该类型对基本租金的影响。

Hardin，Wolverton & Carr（2002）进而对社区购物中心租金影响因素进行了实证研究。 以Georgia ， Atlanta的118个社区购物中心的租约信息为样本， 该研究设定了一个两阶段模型， 首先估计第一阶段的中心空置率， 进而得到第二阶段需求模型的预测空置率， 从而研究了社区中心最大和最小每平方英尺要价租金的内生和外生影响因素。研究得到的结论主要有四方面：（i）同时影响最大和最小租金的因素包括中心距区域中心的距离（正向影响， 但有距离范围）， 3英里商圈以内的家庭购买力（显著正向影响）， 购物中心建筑年龄（显著负向影响）； （ii）影响最小租金的因素包括购物中心建筑布局（U型购物中心最低租金更低），购物中心规模（负向影响）； （iii）影响最大租金的因素包括商圈购买力和经济水平（显著正向影响）， 购物中心建筑布局（条带形购物中心最高租金较低）， 空置率（负向影响）； （iv）空间信息在租金模型中发挥重要作用， 包括维度变量的显著影响。总的来说，该研究确认了商圈购买力、购物中心规模及年龄、 建筑设计、空置率、空间信息等对社区购物中心租金的影响。

3、关于邻里中心和社区中心租金的比较研究

基于对邻里购物中心和社区中心租金的实证研究， Hardin & Carr（2006）进行了购物中心层级和物业类型的分解研究，运用单一MSA中370个邻里中心和社区中心的租约数据，假设了一个分等级的空间市场， 并假设更高的中心有更强的吸引力和更大的集聚效益， 通过建模方法比较了一个无等级的模型中的两个层级的租金决定因素， 并且估价了现存的零售中心属性类型（物业类型）的租金决定因素的不同。研究发现， 社区和邻里中心可以被划分为不同的零售属性类型（物业类型）。同时， 商圈内低收入家庭对社区中心的租金有负面影响。

4、邻里和社区中心租金研究评述

对比邻里中心和社区中心租金影响因素的实证研究可以发现以下特征：

第一， 邻里中心的实证研究更为丰富。

第二，在对影响因素的判定方面，由于邻里中心和社区中心的覆盖范围都比较有限，两者共同关注了商圈购买力（经济情况）及直接零售竞争这两个影响因素。

第三，邻里中心和社区中心的研究分别从邻里中心（主力店）形象和租户组合两个角度关注了零售需求外部性对租金的影响。

第四，较为特别的， Hardin，Wolverton & Carr（2002）对社区中心的研究关注了购物中心作为地产物业的诸多特质（中心规模、 建筑年龄、 建筑设计、 空置率等）对租金的影响。

与此同时， 以上差别也是未来邻里中心和社区中心租金影响因素研究可以继续发展的内容。

（三）以（超）区域购物中心租金为对象的实证研究

在对购物中心租金影响因素的研究中，目前最为普遍的是对区域 /超区域购物中心租金影响因素的研究。 （超）区域中心的研究在美国兴起较晚， 并且不再集中于对美国购物中心的观察，而是扩展到了加拿大、英国等地。

1、关于美国（超）区域购物中心租金的实证研究

Chun， Eppli & Shilling（2001）则着重关注了购物中心零售销售额对总租金的影响， 并动态模拟了这种影响在短期和长期的不同变化。以美国1995年区域购物中心的租户租约数据为样本④，该研究检验了美国区域购物中心中每平方英尺的租金变化对零售销售变化的响应， 并得到了以下结论：（i）零售销售变化和购物中心租金之间成比例的变化；（ii）在其他条件相同的情况下， 每平方英尺销售的增加会随着时间提高每平方英尺的租金， 零售销售增加时租金的短期上升要比销售下降或不变时租金的变动程度大；（iii）在长期，购物中心每平方英尺租金对销售增加的反应比对销售降低的反应大。该研究创新的研究了租金对销售额的动态响应，有利于从新的视角理解购物中心的理论。

2、关于加拿大（超）区域购物中心租金的实证研究

这部分研究主要以Des Rosiers & Thériault（2004， 2009）为主。Des Rosiers & Thériault（2004）运用位于Quebec市8个区域、超区域购物中心中的1007个零售单元的租约数据， 进行了（超）区域购物中心基本租金的影响因素实证研究。研究的初步结论发现， 集聚经济产生的需求外部性对基本租金有正向的影响，而同类零售集聚对基本租金有负向的影响， 因为当租户占支配地位的时候， 他们就具有了更强的讨价还价的能力。该研究同时发现， 对于不同的零售类别及次级类别， 以上两种力量对基本租金的作用不尽相同（Des Rosiers & Thériault， 2009）。

在上述研究的基础上， Des Rosiers & Thériault（2009）提出了两个问题： 更少、 更大并且有更多产品种类的租户对应更高的租金还是更低的租金？同类零售集聚对租金的作用是不变的还是会因为产品类别的不同而变化？该研究运用了Quebec 和Montreal两市共11个区域/超区域购物中心的1449个租约作为样本进行实证分析， 并比较了两个城市的情况。研究发现， 百分比租金与基本租金存在正向的关系，同时商铺面积（负向影响）、建筑年龄（负向影响）、租约持续（正向影响）、高档零售商品（正向影响）等因素对租金产生影响。在集聚经济和同类零售集聚方面， 研究发现， 集聚经济的产生似乎并不等于高租金⑤，而同类零售集聚对租金的负向影响会因为商品类别的不同而变化。

3、关于英国（超）区域购物中心租金的实证研究

与加拿大的研究类似， 英国的研究主要以You， Crosby，Lizieri & McCann（2004， 2011）为主。以英国148个区域购物中心， 1800个商铺的租约信息为样本， You， Crosby，Lizieri & McCann（2004）主要关注了同类零售集聚，并依据零售类别和产品品牌定义了两种集中度指标， 进而研究同类零售集聚水平与租金的关系。研究发现， 购物中心规模、商铺数量、平均商铺面积、 零售类别数、 品牌数对租金都有显著的正向影响。 同时， 零售类别集中度越高，聚集经济的可能性就越高， 租金也越高。而对于产品品牌集中度指标， 减少品牌多样性趋向于更低的租金。最后购物中心提供高度集中的时尚类、 特殊类产品、 信息和健康产品类别趋向于提高聚集经济及其租金。

You， Crosby， Lizieri & McCann（2011）则运用英国148家区域购物中心中1108个商铺租约信息，研究了购物中心及个体零售商品牌、 商铺面积、 租约时长、中心的区域位置对租金水平的影响。研究结果基本上与之前的理论预期一致，发现商铺面积对租金有显著的负向影响， 而租约时长对租金有显著的正向关系。

4、（超）区域中心租金研究评述

相较于其他层级的购物中心租金研究以美国为主的情况，（超）区域中心租金的实证研究则主要以美国之外的研究为主， 或者可以说， 美国之外的购物中心租金影响因素实证研究主要关注区域购物中心的租金实证。总结上述研究， 可以发现以下特征：

第一，兴起于2000年左右的美国研究逐渐突破了传统的研究范式， 开始采用创新的技术路线（如空间自相关分析），并且开始对租金的变化进行动态模拟， 从而希望能够更为深入的通过实证研究理解相关理论。这也是其他地区实证研究未来发展的重要方向。

第二， 加拿大和英国的实证研究各自以一个团队为核心展开， 并且共同关注了零售业的集聚经济带来的外部性以及同类零售集聚对商铺租金的影响这一话题，相互借鉴，并得到了不同的结果。

第三， 加拿大和英国的实证研究创新的将传统集聚经济的测度研究、 同类零售商集聚理论、 零售需求外部性理论纳入租金影响因素模型进行研究， 并得到了有趣的结论， 值得未来的研究进行借鉴， 并利用其他地区进行新的研究。

第四，值得注意的是， Carter & Haloupek（2000）研究发现租约时长对租金有负向的影响， 而Des Rosiers & Thériault（2009）， You， Crosby， Lizieri & McCann（2011） 分别运用加拿大和英国的数据发现， 租约时长对租金有正向的影响。这样的差别很有可能是由于英美零售租约的商业惯例不同而造成的⑥。

（四）其他实证研究

对购物中心的研究起源于美国，而欧美国家对于购物中心的研究多遵从“邻里购物中心—社区购物中心—区域购物中心—超区域购物中心”这样的层级划分⑦。 事实上， 这样的划分对于包括中国在内的很多地区并非合适。Tay， Lau & Leung（1999）， Hui，Yiu & Yau（2007）分别对香港购物中心的商铺租金影响因素进行了实证研究， 之所以将这两篇研究放在这部分， 也是源于它们分别根据自身采用的样本数据对购物中心进行了不同的层级分类， 并与美国习惯有所不同。

运用香港405家零售商店（包括连锁店和位于购物中心内的商铺）的租约信息， Tay， Lau & Leung（1999）希望对之前购物中心零售租金定价主观理论进行实证检验， 并运用香港数据验证其独立存在的稳定性。研究发现：（i）与以前研究相一致， 购物中心面积（正向影响）、商铺面积（负向影响）对租金有显著影响， 且主力店支付更少的租金； （ii）与以前研究不同的结论是， 购物中心的开业年限与租金有正向关系， 并且香港的连锁店比单体店要支付更多的额外费用； （iii）该研究分析了不同类别、位置的店铺支付的不同租金，发现租户愿意为显眼、 方便的位置支付高租金， 特别是位于一楼或者紧邻人行天桥、地下通道的零售店铺， 以及具有更大的顾客返程临街面积的商铺租金更高。另外， 金融机构、 流行服饰店、奢侈品店支付的租金更高。对于与之前研究不尽相同的结论， Tay， Lau & Leung（1999）指出，影响租金的因素很多， 并且相互联系， 而它们的相关影响可能在不同的商业环境和设定下产生不同的结果。同时， 运营者也应该更为谨慎的理解和使用在一个不同的商业环境和设定下的研究结果。

Hui， Yiu & Yau（2007）则运用151个香港购物中心商铺租约信息，实证分析了零售商铺/购物中心的物理属性、 市场定位及区位对租金的影响。研究所采用的数据来自不同规模和层级水平的购物中心， 作者将其分为区域中心（district center）、本地中心（local center）、小区中心（estate center）和商店（shop）四个层次。研究发现， 区域中心的平均租金水平要价最高， 接着是本地和小区中心。由于无组织的商店正向外部效应更小， 他们的平均租金水平都更低。在独立属性对租金的影响方面， 一个零售物业的建筑年龄和其有效使用比例对租金有负向的效应， 但是其规模（以总楼面面积表示）和商店的数量对租金水平有正向影响。该研究比较了不同层级的购物中心的租金水平， 为零售物业规划和开发者提供了市场定位与租金水平关系的依据。然而， 作者仍认为， 该研究采用的样本量不够大， 难以形成具有普遍意义的结论。

（五）未来研究方向

如上所述， 尽管购物中心的相关理论已经发展了近一个世纪， 由于数据可得性等条件的限制， 关于购物中心商铺租金的微观影响因素实证研究依然相比之下少之又少。然而， 即便如此， 已有的研究已经为我们奠定了较为扎实的基础， 运用不同的数据、 不同的方法， 通过对商铺租金的研究反映了购物中心理论的题中之义。以上述研究为基础， 未来研究者们或许可以进行以下内容的研究：

第一， 将购物中心商铺租金影响因素的实证研究扩展到更为广泛的国家、地区， 并通过对比研究发现各国、 各地区购物中心商铺租金及购物中心的不同规律。已有的研究仍以美国为主， 而从逐渐兴起的关于英国、 香港、 加拿大等地区的研究中已经可以看到， 购物中心、商铺租约这一复杂问题在不同地区、不同市场发展阶段、 不同社会背景下都会呈现出不同的状态和规律。 因此， 扩大的实证分析不仅能为当地的从业者提供帮助， 也能促进我们更好地了解这一领域的更多情况。

第二，发现不同的购物中心/零售地产类型， 并通过租金的实证研究发现其中的规律。如上所述，美国的购物中心分类界定并不对所有地区都适用； 同时， 即便是美国现在也不断出现了更为新颖的购物中心模式。这些新的类型和模式都为研究者提供了鲜活的案例， 对他们的租约租金进行实证研究很可能会有新的发现。

第三， 购物中心作为一种零售业载体， 其租金与其他与其相联系的产业有何种关系也是值得研究的方向。正如Hardin & Carr （2002） 指出的， 我们需要更好的了解零售经济活动与其他经济活动之间的关系。购物中心租金如何受到其他空间活动、 金融活动、 科技活动等内容的影响， 或者说， 其他的经济活动会对租金的影响因素产生哪些冲击， 这都是值得未来进一步研究的重要命题。

四、结论

购物中心商铺的租金研究兴起于20世纪80年代，早期的研究认为其租金结构包括一个基本租金和一个百分比租金（当销售额超过一个门槛值或断点时需要将销售额的百分比作为租金交给购物中心运营者）。Benjamin & Chinloy（2004）发现，购物中心商铺租约的租金主要包括三个部分：安全保证金，基本租金和百分比租金。

关于购物中心商铺租金的微观影响因素，实证研究是从1990年代才开始兴起的。由于数据可得性的限制， 这样的研究一直没能大规模的展开。实证研究始于美国，并在2000年左右达到实证研究的高峰，而在2000年之后，逐渐扩展到美国以外的欧美其他地区及香港。在购物中心的等级上也是从最初的不分等级扩展到对邻里和社区购物中心的研究， 进而扩展到对区域购物中心的研究。

早期研究主要关注了购物中心的顾客吸引力、租户形象、空置率等因素对购物中心租金的影响， 为之后更为深入的实证研究提供了重要的借鉴。但是其样本量较小，也没有对不同等级的购物中心进行分类研究， 因此结果普遍并不具有广泛的应用性。由于邻里中心和社区中心的覆盖范围都比较有限， 对于两者的研究共同关注了商圈购买力（经济情况）及直接零售竞争这两个影响因素， 并有研究从中心（主力店）形象、租户组合等角度研究了需求外部性对租金的影响。 进入到对（超）区域中心的租金研究阶段， 美国相关的研究已经开始采用创新的技术路线（如空间自相关分析）， 并且开始对租金的变化进行动态模拟， 通过更为深入的实证研究理解相关理论。而逐渐扩展到加拿大和英国的实证研究分别集中于两个团队， 共同关注了集聚经济和同类零售集聚机制对租金的影响。 除此之外， 对香港购物中心租金影响因素的研究是欧美国家之外唯一的亚洲实证研究， 两个研究分别根据数据情况定义了购物中心等级， 并关注了中心的物理特性、 租约特征、 商铺位置、 零售类型等传统因素对租金的影响。值得一提的是， 在香港的相关研究中比较了不同等级的购物中心租金水平， 这是未来研究中值得发展的一个方向。

对于未来的研究， 以下三个方面都是可以进行的方向：第一， 将购物中心商铺租金影响因素的实证研究扩展到更为广泛的国家、地区， 并通过对比研究发现各国、 各地区购物中心商铺租金及购物中心的不同规律。第二， 发现不同的购物中心 /零售地产类型， 并通过租金的实证研究发现其中的规律。第三， 购物中心作为一种零售业载体， 其租金与其他与其相联系的产业有何种关系也是值得研究的方向。

总的来说， 国外购物中心的相关研究是随着当地购物中心实践的发展而不断进行的。中国的购物中心市场正在蓬勃发展， 与其相伴随的购物中心相关研究的发展一定会对实践起到重要的指导作用。

注：

①美国购物中心在1920年代达到购物中心在市中心建设的高峰，到1940年代，美国购物中心开始向郊区发展。

②http：//news.dichan.sina.com.cn/2012/06/21/514460.html

③需要注意的是，这里采用的租金是要价租金（quoted rent）数据，非最终的成交数据。

④该研究表明数据由一个购物中心开发者提供，但被要求保密；另外，数据是在租户水平的，而非购物中心水平。

⑤这与Des Rosiers & Thériault（2004）的研究结论有所不同。

⑥参见Hendershott（2002）关于英国惯用的只上升调整租赁（upward－only leases）和美国的营业额租赁（turnover leases）的对比研究。

⑦关于购物中心的定义、层级、概念界定等话题参见Michael& Zairul（2009）。

参考文献：

①聂冲. 购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究[M]. 北京：经济科学出版社， 2010（1）

②张红．房地产经济学[M]．北京：清华大学，2005（8）

③曹振良等. 房地产经济学通论[M]. 北京：北京大学出版社，2003（3）

（周楚，北京大学政府管理学院区域经济系）