不服小区物业费上涨 13名业主状告业委会

每年的物价指数和物业公司用工成本在上涨，业主缴付的物业费是否该上涨？这成了沪上众多业主与物业公司无法调和的一对矛盾。面对小区业委会公布同意上调物业费业主大会公告，地处静安区的达安花园众多业主纷纷向法院起诉，要求判决撤销业委会同意上调物业费标准业主大会的公告及决定；撤销业主大会经业委会、居委会及物业公司作出的上调物业费公告及决定。上海静安区法院对吴某等13名业主的该诉求，作出一审不予支持的判决。

达安花园小区，地处静安辖区内有着近3000户业主的高档居民小区，由上海达安物业管理有限公司（以下简称：达安物业公司）承担该小区的物业管理。自2001年起，该小区的物业费为每月每平方米1.95元。后物业公司虽多次续约，合同期限至2016年10月，但物业费标准未作调高。2012年11月，达安物业公司向小区业委会提出申请，要求调高物业费标准。2012年11月20日，业委会以决议形式，同意委托该物业公司向全体业主就物业费上调至每月每平方米2.5元一事作征询，明确了此事由业主大会投票表决。

2012年12月13日，达安花园小区召开业主大会，经唱票、计票，现场统计记录显示发放征询单合计2912张，总回收有效票2710张，其中同意票2710张、不同意票552张、废票5张。现场统计记录中，业委会成员秦某在唱票人一栏签字，居委会工作人员张某在计票人一栏签字，业委会成员叶某在监票人一栏签字。计票时有民警、居委会工作人员、物业公司员工等其他人在场。根据计票结果显示，物业费上调方案经业主大会表决通过，将物业费标准从每月每平方米1.95元调整为每月每平方米2.5元。但在2012年11月20日之后，业委会未就该事项召开过委员会议。2012年10月之前，业委会也未曾就上调物业费开会讨论。

2013年8月2日，吴某等业主分别向法院起诉称调高物业费标准有诸多暗箱操作，业委会多名成员未参与，期间未召开业委会会议。认为在2011年物业公司与小区签约时，曾承诺5年内不调高物业费，现又涨价物业费该行为侵害了业主合法权益，要求法院判令予以撤销。

法庭上，业委会认为此事有必要召开业主大会表决，遂按照小区业主大会议事规则向全体业主发放了意见征询单，经唱票、计票和监票，全体业主的74%赞成物业费作上调，业主大会通过了上调物业费至每月每平方米2.5元的决议。整个表决征询过程符合规定，决议有效，认为该决议没有侵犯吴某等业主的合法权益。在上调征询工作表决统计记录上签字的人员，均无人从业委会领取过薪水报酬。

法院认为，依照物权法的规定，变更物业费标准属于居民小区管理的重大事项，应由业主大会表决决定，业委会或者物业公司均无权对此做出决定，无权机关做出的相关决定自然不具备法律效力，因此众多本诉的第二项诉请没有裁判的必要，法院不作处理。吴某等人起诉担心物业公司在送达过程中利用自身便利改变征询单内容，却未举证证明物业公司在此过程中有威胁、恐吓和引诱业主改变决定的行为。另外，业主大会议事规则中规定了设立投票箱和专人送达、回收意见均系可以使用的方式，没有规定不可以委托物业公司进行送征询单。涉及征询单上“逾期未投票者视为同意”的记载，经查系业主大会议事规则上的内容，而非物业公司擅自规定，属合法有效的规则。

法院还认为，从吴某等业主的描述看，业主大会上调物业费的决议，对他们小区业主带来的后果是债务增加，而非财产的减少。业主大会决议没有造成业主现有财产中有任何的损害，更没有导致业主现有的财产发生贬损、灭失。而究竟是以何种价格聘请物业公司来服务小区业主，是物权法明确规定由小区业主共同决定的事项，业主大会决议即为小区业主的共同决定。从涉案物业费上调的幅度及从上调后的价格看，并没有证据表明该价格与周边同等小区物业费标准相比较会显失公允。达安花园业主大会于2012年12月13日，做出的关于上调物业费标准决议，没有构成对吴某等业主的合法权益的侵犯，并不代表该项决议的产生是完善的。在此构成中亦有存在瑕疵，业委会应在今后工作中严格按业主大会各项规则行事，遂法院判决对吴某等13名业主之诉不予支持。