基于地统计学的房地产价格空间结构分析

目前，对房地产价格的研究主要集中在两个方面：一是从房地产价格构成方面进行研究，分析房价内部组成的合理性和变化；二是从时间规律角度对房价进行研究，其目的是在时间序列的情况下尽可能得出房地产价格的变化趋势。从宏观角度说，房地产价格变化的规律除受时间和内部组成影响之外，在空间分布上也存在一定的规律性。起源于20世纪60年代的地统计学，以区域化变量为理论基础，以变异函数为主要工具，可以有效地用于分析房地产价格在一定区域范围内的空间分布状况及规律。 1 地统计学在房价空间分布中的引入及应注意的问题

地统计学处理的对象为区域变化量，即空间分布的变量，而房地产市场价格在空间上的分布，满足地统计学中的两个重要性质：在房地产市场价格的某一点，区域化变量的取值是随机的；在研究的整个房地产价格区域内，存在一个总体或平均的结构，相邻区域化变量的取值具有该结构所表达的相关关系。正是因为区域化变量的两大特点是结构性和随栅陛，因此，结构分析和空间局部是地统计学在房地产价格空间分布规律研究的主要内容。结构分析的目的是通过对房地产价格分布建立最优的半方差函数模型，能定量地描述房价区域化变量的随机性和结构性，并进行专业化的分析和解释。而半方差函数模型能描述房价区域变化量空间结构，揭示空间距离的变化使得区域化变量的变异情况。 对地统计学中空间局部估计通常采用克立格法，该方法充分考虑房价在空间变化的相关性和随机性，在结构分析和半方差函数模型基础上，对房价空间分析中具有相关性的变量取值在有限的区域内进行无偏最优估计，进而从克立格制图中了解房价空间格局的定量特征闼。

房价空间上分布的高低反映了房地产市场区域上的区位特征，从本质上说是区域化的变量。由于房