发展住房租赁市场 调整住房供应结构

租赁是住房消费的主要形式之一，没有成熟的住房租赁市场，健康的房地产市场难以形成，“住有所居”目标的实现也离不开成熟的住房租赁市场。未来我国房地产市场的发展方向应该是租售并举的。

一、当前我国住房租赁市场状况

（一）租户的总体状况

根据2010年第六次全国人口普查数据，我国住房租赁（不含廉租房）家庭户数为412万户（10%抽样调查），占全部家庭户数约10%，其中城市中租赁（不含廉租房）住房的家庭户数为287万户（10%抽样调查），占全部城市家庭的比例为23%。北京、上海、天津、重庆的租赁住房家庭户数占比分别为36%、37%、27%和20%。如果再加上未在普查范围内的流动人口，城市的实际租赁住房家庭比例将更高。另外，随着城镇化的推进，大中城市的住房供需失衡问题将越来越严重，租赁住房的城市家庭数量将处于持续上升阶段。

（二）住房租赁市场供求双方

我国城市住房租赁市场需求方大致包括三类人群：一是目前收入较低尚没有能力购买住房的；二是职业流动性导致暂时无法确定在某一城市生活的人；三是认为租房更符合理性消费的人。上述三类人群可以简单分为两种情况：一种是将租房作为过渡性消费，另一种是对租房住具有稳定需求的。这两种类型对于所租住房子的要求也有很大差别。而后一种类型应该是政策关注的重点，对租房有稳定需求的人最重视的应该是能否长期稳定地租住在租金可承受、舒适性满足一定要求的房子里。

我国城市住房租赁市场供给方大致包括：一是普通居民。普通居民往往由于经济状况好转而购买了第二套住房，或其他原因而有空闲住房，会选择市场出租以获取一定的经济利益。二是地方政府。当前各地方都在建设大量的保障性住房，其中很大一部分是公共租赁住房和廉租房，在当前住房租赁市场中占有一定的比例。三是经纪商。房地产经纪商会购买一定的住房物业用以出租经营。四是开发商。当前我国房地产开发商所开发的楼盘通常会采取全盘销售方式，但也有部分物业被留作租赁经营之用。上述四类供给方中，经纪商和开发商所提供的租赁房很少，而地方政府提供保障性租赁住房才刚开始，所能提供的房屋数量也非常有限。目前我国的租赁市场几乎都是私人租赁，也就是普通居民除自住以外的多余住房用来出租。这是当前我国住房租赁市场一个重要特点。但这种依赖居民将自有住房中的余房出租而形成的住房租赁市场是不稳定的，一旦住房租售比有较大波动，他们就很有可能卖掉房产退出租赁市场。

（三）租金水平

我国各个城市的租金水平有很大差别，以北京为例说明。根据2010年第六次人口普查数据，北京城区家庭月租房费用在1000元以上的占全部家庭比例为26%，1500元以上的占比为19%，2000元以上的占比为11%，3000元以上占比为3%。从普查数据看，家庭月租房费用在可承受范围内。但搜房网二手房数据监控中心数据显示，2012年北京市租金均价为4135元/月·套，比去年同期上涨了9.32%，单套住房的租金水平明显已超过居民承受能力。为了减轻压力，他们只能选择合租甚至群租的方式。网络调查数据显示，北京住宅房型的独租率仅占54%—57%，合租占18%—24%，群租占19%—27%。

二、当前城市住房租赁市场存在的问题

（一）租赁需求过于流动，换租群体庞大，不利于租金稳定

北京大学建筑学院针对北京租赁市场做过一个网络调查，调查结果显示，承租人和出租人签订的定期租约最普遍的是1年，其次是6个月，租期1年以上仅占10%—17%，3年以上仅有1%—2%。这个调查可以大致得出这样的结论，当前我国城市的住房租赁市场还不能满足租房者对租住稳定性的要求。在我国几个大城市每年都有大量换租需求，导致每年租赁淡旺季都会陷入周而复始的循环当中，不利于租金的稳定。

（二）从租赁运作方面看，私人租赁是市场的主导运作模式，但出租房源难以大范围盘活

在这一背景下，租房者在寻房方面比较方便，但部分租客已进入对稳定居住有强烈需求的人生阶段，在目前的租赁市场中租住的稳定性和长期性还缺乏保障。另外，面对租赁纠纷，承租人也处于弱势。从国际经验看，这个矛盾既是由私人房东的本质特征决定的，也和当前租赁市场不规范，缺少对承租者的保护有关。据新浪网的一项调查，81%的调查者认为租房子是一件很麻烦的事，70%的人认为最苦恼的事情是房东可以任意提高租金和终止合同，因而难以长期租赁。

我国大中城市住房租赁市场供求关系十分紧张，而市场存量房源的盘活仍然具有难度。一方面，在房地产调控偏紧情况下，部分出租人会选择由售转租，但一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加；另一方面，由于当前房屋空置成本较低，导致许多大中城市存在大量空置房源，业主并没有出租动力。

（三）部分城市公共租赁房遇冷

国务院多次强调，保障性住房要以公共租赁房（简称“公租房”）为主，在这些指导方针下，2010年以来，各地纷纷掀起公租房建设高潮。2010年全国共开工建设公租房40多万套，2011年各地新开工建设227万套公租房，2012年全国新增公租房230万套。然而，在多个城市都出现公租房遇冷现象。如上海首批两个市统筹公租房项目，各区受理申请仅约2000户，相对5100套供应房源而言，出租率不足四成。武汉市公租房入住率仅有23%，郑州公租房申请人数都不足50%。公租房制度设计的初衷是为了解决夹心层居住困难问题，改善市场供给结构，引导和分流居住需求，如果入住率过低，就会造成公共资源浪费，影响房地产市场的持续健康发展。

三、培育和发展住房租赁市场的重要意义

（一）有利于缓解当前房地产市场调控困境

当前我国房地产调控正面临两难困境，一方面担心政策放松会导致房价反弹，另一方面继续严格调控担心影响经济。事实上，我国住房政策目标早已确定，即“住有所居”，并不是要实现所有家庭都拥有自有产权住房，“租房住”也是实现“住有所居”目标的重要途径。世界发达国家大城市、特大城市居民租房居住的占40%—70%，如纽约为66%、东京为57%、伦敦为42%。从目前的形势看，我国房地产调控将是长期行为，不仅应该对销售市场进行调控，也要对租赁市场进行调控，因为租赁市场解决的是最低收入人群的住房问题，这恰恰是政府最应该关注的人群。另外，大力发展住房租赁市场，鼓励人们“先租后买”，把一部分过早进入住房买卖市场的需求引导到住房租赁市场，也可以降低销售市场压力，长期看，对平抑房价也会有所帮助。

（二）有助于遏制租金上涨

在严厉的房地产市场调控下，房地产开发商、消费者等都对于房地产市场的未来走向处于观望状态，使得住房租赁市场逐步活跃，不论是租赁市场成交量还是租金水平都明显提升，租金上涨对中低收入者的生活产生了一定影响。住房租赁市场比销售市场更能反映人们对住房的真实需求，而且更接近完全竞争市场，租金水平基本上是由供求关系决定的。当前在一线城市，租赁住房供给不足已成为普遍性问题，而导致供给不足的原因还在于政策的缺失，没有鼓励空房出租的政策。另外，绝大部分出租房来自私人自有住房，公有房占比很低，在这种情况下，政府根本没有控制租金上涨的能力。建立多层次的住房租赁市场才能稳定租金水平，保障中低收入者的居住权。

（三）有助于化解当前许多城市面临的公租房困局

当前许多城市出现公租房无人问津的问题，这固然有公租房地段不佳、租金较高和申请条件过严等原因，但背后更根本的原因在于设计政策时对公租房的定位对象有误。设计政策时把公租房作为保障房的一种，将其定位于服务“夹心层”，强调其福利性，而对于“夹心层”这个人群的住房需求却没有很好地研究，“夹心层”由于收入有一定宽裕度，其实对租金不是特别敏感，有一定弹性空间，相反对交通的便利性比就业不稳定的中低收入人群要敏感，同时他们对居住环境和居住稳定性有一定要求。

当前由于强调公租房的保障和福利性质而设置了严格的申请门槛，使得公租房不能惠及更多有需要的人。如果换一个角度，从强调公租房的“保障”性质转为强调其“租赁”性质，将其作为住房租赁市场的重要部分，有助于化解公租房“无人问津”的困境，也可以缓解租赁市场房源不足问题。

四、我国住房租赁市场发展的政策建议

（一）充分认识住房租赁市场对房地产市场健康发展的重要性

许多发达国家的住房私有率为60%左右，而在大城市私有率一般只有30%。从统计数据看，我国的住房私有率远高于发达国家。但随着城镇化的推进，我国城市住房供不应求的局面将长期持续下去，特别是在一线城市，很大规模的人口要通过租赁市场来解决居住问题，因此，要充分重视住房租赁市场的发展。成熟的住房租赁市场不能只有私人租赁，应该是以私人租赁为主，政府或机构租赁为补充的供给结构。

（二）立法保障租赁市场健康运行

主要发达国家都有针对住房租赁的法律，保障房源供给，保护承租人的利益，但在保证房源供应充足和保护承租人利益之间需要寻求平衡。过度保护承租人利益会导致出租人不愿意将住房用于出租，会加剧房源不足问题；而若长期忽视对承租人利益的保护，住房租赁市场的规范发展进程就会停滞。我国需要在《商品房租赁管理办法》的基础上，尽快制定关于住房租赁的法律法规，实现住房租赁市场发展有法可依，保障出租人、承租人以及中介人的责任、权力和义务，让居民租房也能安居乐业。

（三）降低公租房申请门槛，将其作为发展住房租赁市场的重要部分

逐渐弱化公租房的保障性质，降低申请门槛，只设置有无房产、是否享受过保障性住房等基本申请条件，将其作为多元化住房租赁市场的一部分，由市场决定租金水平。公租房通过标准化的装修、租赁关系稳定等优势与私人租赁市场竞争，缓解当前公租房“遇冷”问题，同时解决投资回收困难问题。同时将廉租房建设调整为保障性住房的主要方向，将廉租房作为政府福利住房供给体系的核心。将最低收入家庭作为住房保障的主要对象，通过稳定租赁市场的租金水平来保护中低收入家庭的利益。

（四）鼓励机构投资者持有经营租赁住房

鼓励房地产开发商投资经营租赁住房是增加租赁住房供给的重要手段之一。以我国目前的租金水平，一套住宅投资回收期大概在30—40年左右，房地产开发商不可能有动力去投资经营租赁住房。考虑到开发商投资经营租赁住房投资回报慢，政府部门可考虑采取变土地出让金一次性支付为按年支付或给予适当的地价补贴等政策鼓励其开发经营租赁住房。同时，逐步建立专门投资于租赁性住房的房地产投资基金。这类专业的机构投资者在发达国家十分普遍，他们通过持有不动产并依靠长期、稳定租金收益牟利，是成熟的租赁市场运行的重要条件。

（五）采取措施解决大量房屋空置问题

目前我国住房租赁市场中私人出租房源潜力巨大，但由于没有相应的激励与约束措施，大量住房空置，不卖也不租。一方面，通过免收租金所得税等政策鼓励居民将空置住房用于出租；另一方面，对于空置房征收一定的税金，空置时间越长，税金加重，推动其进入租赁市场。

（作者单位：中国国际经济交流中心）