我国高房价成因分析及调控建议

[摘要]近十年来，尽管中国政府出台了一系列的宏观调控措施，但房价依然居高不下。受土地市场和住房金融政策的影响，2013年房价仍有上升趋势。然而，房价的非理性持续上涨，对整体经济的运行具有一定的负面影响。中国政府一直致力于扩大内需，但高房价现象对于消费具有挤出效应，不仅导致城镇居民消费水平的下降，同时阻碍居民消费结构升级和消费层级的提高，成为扩大内需的绊脚石。为了消除高房价对居民生活和整体经济运行的负外部性，政府必须加大调控力度、完善房地产运行的政策措施、加快城镇居民住房保障体系、稳步推进城镇化，使房价回归理性，房地产市场趋于正常化。本文通过阐释投资渠道单一、房地产税收结构不合理、住房需求高涨和地方政府对土地出让金过度依赖、宏观政策的短期效应等方面，分析我国高房价的成因。最后本文提出对我国高房价的调控建议。

[关键词]高房价；房地产税收；城镇化；土地出让金

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0058-05

1引言

对于消费者来说，房子是刚需商品，其价格弹性相对较小。近十年来，中国的房价继续上涨势头明显。高房价在拉动经济增长的同时，也增加了消费者的生活成本。学术界对高房价的成因有不同的看法。李伟（2011）认为高房价的原因是土地制度和土地供给的有限性[1]。还有观点认为，对住房制度改革的深入、银行对住房贷款条件的放宽、居民购买热情的高涨以及土地交易价格和住房建筑材料价格上涨，房价开始上涨[2]。杨慎（2003）、包宗华（2004）认为底价的大幅上涨必然导致房价大幅度提高。周京奎（2005）对中国多城市的面板数据分析发现利率对房价的影响为正[3]。王祖山（2007）认为房价的高涨因为多期住房集中。高波、毛中根（2006）认为汇率冲击是房地产泡沫演化的一个诱因[4]。Del Negro and Otrok（2007）检验了货币政策对房价波动影响的程度，发现在美国货币存量对房价的冲击不容忽略。郁文达、陈光慧（2011）通过数据分析说明购房贷款和房价之间的关系最为紧密。

本文将从以下五个方面进行阐释，中国高房价的成因，最后本文提出对我国高房价调控建议。

2我国房地产高房价的成因分析

近十年来，我国房价整体上呈现高速增长态势。分析房价上涨的成因对了解房价变化规律及政府对房价调控政策的选择有着重要的意义。房价的上涨是多因素作用的结果，本文仅从以下五个方面进行分析。

2.1居民收入增加，投资渠道不丰富

资金大量涌入房地产市场，造成住房投资性需求的一个很重要原因就是中国的投资市场不完善，金融体制不健全和投资渠道不丰富。改革开放以来，中国在稳定的内外部环境下，经济发展迅速，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入也随之成倍增长。大部分人已经不再通过存款获取微薄的利息收入，而是转向了投资。近十年，中国的房地产业发展迅速，加之目前中国投资渠道的不丰富，很多人把资金投向房地产市场，增大了房地产行业的投机性投资，助长了房价的上涨。

2.2房地产税收结构的不合理

近十年来，中国的房价不断上涨，在一定程度上增大了居民生活的成本。2000年全国住宅均价为1948元，2012年全国住宅均价为538265元，上涨了176%。在一些大城市，如北京、上海、深圳等，房价上涨幅度更为明显。北京在2000年房价为4997元，在2012年为33151元，涨幅高达564%。与此同时，城镇居民人均可支配收入增长幅度小于房价增长幅度。同时，中国目前的房价收入比远高于世界银行公布的标准。近十年，国家针对房地产出台了一系列的宏观调控措施，而在土地、信贷、税收三大政策手段中，税收调控更为频繁。但是通过观察房地产调控政策的实际效果，房价越调越高。由于住房是刚需商品，其价格弹性较小，又因为税收的增加提高了住宅的价格，于是房价呈现逐年上涨的走势。目前中国18个税种中，涉及房地产的有10个。其中，有5个税种仅在房地产业征收，分别为城镇土地使用税、契税、耕地占用税、房产税和土地增值税。2003年，这5个税种的税收合计90075亿元，2012年5个税种的税收合计10060088亿元，9年时间里仅针对房地产业的税收增加了11068倍。

资料来源：根据《中国统计年鉴2012》整理得出。

图22004—2012年房地产税收情况及其占GDP比重资料来源：《中国统计年鉴2012》、中华人民共和国财政部、国家税务总局。

从图2中可以看出，税收占当期GDP的比重呈逐年上升趋势，从2004年的1609%增长到2012年的1937%。近十年来，中国政府用于民生的支出规模逐年增加，但民生的改善要以政府收入的高增长为支撑。从税收占当期GDP的比重来看，税收成为中央政府用于支出民生的重要来源。2004—2012年，中国税收以年均13.8%的速度增长。其中，每年房地产税增加值占当期税收总收入增加值的比重呈现逐年上升的趋势。如图3所示。其中，2009年中央对房地产的调控力度最大。2009年房地产税增加值占税收收入增加值的21.8%。如图3所示，房地产税占房地产销售额的比重整体上呈现上涨的趋势，2010年房地产税占房地产销售额的比重为12.38%，2012年房地产税占房地产销售额的比重为15.7%。仅仅5项税种占房地产销售额的比重就高达15.7%，如若加上银行利息和当地政府的土地收入，政府收入占房地产销售额的比重会更大。以2012年为例，房地产销售6.4万亿元，契税2873.92亿元，土地使用税1541.72亿元，耕地占用税1621亿元，房产税1372.49亿元，土地增值税2718.84亿元，银行贷款利息8400亿元，当地政府土地出让金2851亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。由此可见，政府收入占房地产销售额的大部分。

2009—2011年，仅城市基础设施配套费一项，年均达601.7亿元。其他近百项地方政府对房地产业的收费，包括征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费等，多数混杂在部门收费中。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目，包括规划、建设、国防、工商、水利、电力、邮政、环保、公安、城管等。政府通过土地出让、征收房地产业税收和收费，已经接近5万亿元的规模，可以满足中央政府两年半的支出。但从经济的长远发展来看，政府不能过度依赖增加房地产业的相关税收和收费标准，进行房地产调控。针对房价继续呈现高涨的趋势，政府应该降低房地产建设和交易环节税费，转为在住房保有环节征收房地产税。

2.3地方政府对土地出让金的过度依赖

土地出让金（land-transferringfees）是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补缴的土地出让价款。

近年来，造成房价高涨的另一个原因就是高土地出让金。如图4所示，土地出让金占地方本级政府财政收入的比重整体上呈上升趋势，大多在40%～60%。其中，在2011年地方本级政府财政收入为52547.1亿元，土地出让金为33200亿元，占当年地方财政收入的63.2%。受金融危机的影响，在2008年土地出让金占地方财政收入的比重由507%下降到36.3%，不过2009年上升到429%。

图4土地出让金占地方本级政府财政收入的比重

资料来源：《中国统计年鉴2012》、中华人民共和国财政部。

近十年土地出让金的持续走高，一方面因为土地出让金与房价的双向因果关系，即高房价带动高土地出让金，另一方面与当下的税收体制和官员政绩考核准则有关系。1994年中央政府进行分税制改革，中央上收了地方大量的税收收入，不过地方政府的支出责任没有减少，反而在一定程度上有所增加，如此一来，地方财政收支平衡很容易被打破。加之，一个地区的第二、第三产业的发展对当地经济的拉动作用短期内很难奏效，地方政府为了弥补这一收支失衡状态，不得不将目光投向见效快的土地出让金。从某种意义上说，地方政府诱发了高房价。高房价就意味着高土地出让金，意味着地方政府的财政收入的增加。政府对国家的整体发展，有宏观规划，地方政府也会根据当地的情况，制订相应的发展规划。规划的实施，必须要有雄厚的资金作为保障。同时，现在考核官员的一个很普遍的标准就是以地方GDP为核心，图4数据表明，土地出让金占地方财政收入的比重很高，所以地方政府提高地方GDP就依赖土地出让金。因此，对房价有正效应的土地出让金，短期内很难下降。

2.4城镇化的推进，住房需求的高涨

近十年来，中国经济呈现出高速增长的态势。在人口红利和全球化等经济发展动力逐渐消退的同时，城镇化成为未来中国经济发展的新引擎。在城镇化推进的过程中，不仅能为城市工业化的发展，提供充裕的劳动力保障，同时城镇化的推进也能拉动中国内需的增长。如图5所示，2012年中国城镇化率为5257%，较2000年的36.22%提高16.35个百分点。2000—2012年，城镇化率以年均1.25个百分点的速度发展。

中国在积极稳步推进城镇化的过程中，城市人口出现大幅度增长，对住房的需求逐年增加。城镇化的推进，是助推房价上涨的一个重要原因。中国在推进城镇化的总体原则是大力发展中小城镇。但是由于在发展中小城市的过程中，基础设施不完善，导致很多人都向基础设施比较完善的城市聚集。比如，北京、上海、深圳等，形成目前的超大城市。这也导致这些超大城市的房价远高于全国住宅均价。可以说，只要城镇化进程不停止，全国房价均价将继续上涨。世界上发达国家的城镇化率平均为80%左右，如果中国城镇化的最优规模是80%，同时每年的城镇化率提高1.25个百分点，那么中国将在23年的时间内，房价持续上涨。

25宏观调控政策的短期效用分析

当关系民生的房地产住宅价格出现扭曲时，政府就应该出台相关的调控政策进行适度矫正。近十年来，中国房地产价格呈现不断攀升趋势，政府针对上涨较快的房价，从提高拿地“门槛”、上调存贷款利率和存款准备金率、取消房贷优惠政策、改革房地产税收、指导房地产预售运行模式和限制外资参与房地产市场等诸多方面进行宏观调控。但实际效果却不显著。如图6所示，房价调控越调越高。以2013年4月1日起施行的“新国五条”为例。“新国五条”中不仅要求提高二套房贷首付比例，同时还指出出售自有住房个税按20%征收。新调控政策出台后，迅速将一部分准备购买二手房的群体推向新房市场，导致新房市场需求迅速增加，新房价格也随之快速上涨。

如图7所示，在短期内房地产供给不变的前提下，房地产需求增加，使需求曲线向右移动，导致均衡价格上升。政府只要不出实质性的房地产调控政策，每一次调控政策的出台，就会给购买者产生一种房价会上升的心理预期，引起房价的继续上涨。

3对高房价的调控建议

高房价在一定程度上能拉动GDP的增长，但如果房价持续高速增长，与经济发展水平和人民收入水平不协调的话，很容易产生房地产泡沫。由于投机因素的影响，房价脱离正常轨道，存在严重虚高时，国家必须出台更为有效的方式调控房价。

世界上许多经济体因为房地产泡沫破裂，导致的经济不景气甚至经济衰退，给我国敲响了警钟。根据金德尔伯格（2000）的研究，从17世纪至20世纪90年代初期，全球范围内42次重要的经济与金融危机中有21次左右都与房价的暴涨与暴跌有关[5]。近年来一些国家和地区的房地产市场、房价剧烈波动引起经济不稳定，如2007年美国爆发的次贷危机。中国在现行经济发展时期，必须警惕房地产泡沫。如果这些措施实施，势必会对房地产市场造成不小的冲击，房地产业就可能不再是经济的支柱型产业。即便如此，中国的发展道路也不能走饮鸩止渴之路。经济增长迅速，财富分配不均匀以及中产阶级没有太多可供选择且收益率高的投资渠道，造成了对住房的需求旺盛，进而导致高房价现象的发生。

鉴于此，中国房地产发展及房价调控方面，应该走一条科学的、可持续的发展道路。

第一，中国可以适度增加金融市场准入的自由度。当今中国的中小企业融资难并且贷款利率远高于国企，这一中小企业融资现状困扰着中小企业的健康发展。为此，中国应该积极发展中小银行和地方金融机构，同时中国可以将“温州金融试点改革”的经验加以推广，让更多的只贷不存的小额信贷公司进驻金融市场，参与经济发展，让更多的民间资本促进中国实体经济的发展。

第二，对房地产税收进行结构性调整。结构的不合理和税费总量的过多是制约房地产市场健康发展的很大的制度性问题。结构的问题就是在房地产开发流转环节、房地产取得环节和房地产保有环节没有税收，所以导致很多持有房产投机投资。在开发环节税费混杂，流通环节的税率很高，这样导致流通不畅。开发环节的混杂这些寻租行为，而持有环节不足，所以房地产税收体制改革势在必行。

第三，走一条可持续发展的城镇化道路。近几年，在美国次贷危机和欧债危机等诸多金融危机的冲击下，世界经济呈现不景气。过去推动中国经济高速增长的三大动力，人口红利、改革开放和全球化，在逐渐消失。目前城镇化被认为是未来中国经济发展的新动力。城镇化的推进不仅能为城市工业化的发展提供了强有力的劳动力保障，同时也能极大地刺激了内需。以2012年的价格为基期，城镇化每提高一个百分点，国内需求增长一千二百亿元。近几年，中国城镇化呈现快速推进阶段，从2000年中国平均每年以1.26个百分点增长，2012年中国的城镇化率达到5257%。和其他发达国家的城市化相比，中国的城镇化的道路任重而道远。目前中国超大城市占城镇的比例是最高的。近几年，随着经济的快速发展，越来越多的人涌向北京、上海和深圳等大城市，形成目前的超大城市。在原有城市容纳能力和土地供给量不变的前提下，房价势必会上涨。因此，中国的城镇化道路不能走超大城市发展模式，应该走一条以大城市带动小城镇，构建卫星城的发展道路。同时，中小城镇的基础设施要及时配套。另外，在发展中小城市的过程中，政府应充分利用民间的力量。政府必须加大基础设施建设和环境保护。民间和市场的力量能够灵活寻找最有利资源，离开高成本的大城市。只要交通发达，环境良好，民间和市场的力量会把资源配置到合适的地方。同时在发展城镇化的进程中，政府要发展农村的现代化，做到四化同步，即城镇化、农村现代化、工业化和信息化同步。

第四，拓宽政府融资渠道，改革官员政绩考核机制。1994年中央进行分税制改革后，中央上收了地方大量税收收入。但在财权向上集中的同时，地方政府的支出责任没有随之减少，反而有所增加。地方政府为了弥补这一收支不平衡，只能将目光投向土地出让金。从某种意义上讲，是中央政府诱导地方政府以土地出让相关收入为财政收入的重要来源。如此一来，地方政府也就助推了房价的快速上涨。目前，我国对土地开发实行严格控制和“招、拍、挂”的供给方式，导致土地供应处于“供不应求”的局面。针对地方政府对土地出让金的过度依赖，中央政府要积极稳妥地推进地方政府投融资平台建设和市政券的发行，增加地方政府的融资渠道。当今中国官员政绩的考核是以地方GDP为核心，这一考核机制在一定程度上增加了当地政府对土地出让金的依赖程度。只有真正转变政府职能，改善政府治理方式，地方政府才能避免为“经济增长”所绑架。

第五，在保障国家粮食安全的前提下，适度增加土地供给速度和幅度。由于一个小区的容积率必须控制在一定的范围内，造成中国当前高房价的一个根本原因就是土地供给的不足。中国是个人口大国，粮食安全至关重要，所以中国政府必须要保障与经济发展水平协调的可耕地面积。2006年，十届全国人大四次会议上通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出，18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线，并且强调18亿亩耕地的红线坚决不能突破，不仅要管到2020年甚至更长时间。不过就目前住房供需矛盾日渐凸显的形势下，政府应该适度增加土地供给速度和幅度。不过在增加土地供给的同时，要做到：①把增加土地供应与逐步实现各区域间的均衡发展结合起来；②把增加土地供应与改善区域间的交通状况结合起来；③把增加土地供应与存量住房的改造结合起来。

第六，积极推进保障房建设，加强保障房管理规范。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，加快建设保障性住房，对于改善民生和促进社会和谐稳定具有重要意义。但由于目前商品房价格高涨，保障性住房建设进展相对缓慢。同时，保障房管理有待规范。其一，由于信息资料缺乏，审核机制和监督机制不完善，导致骗租和骗购现象。其二，与保障房配套的基础设施，建设滞后。其三，保障房建设存在偷工减料现象，存在质量和安全隐患。所以，在保障房建设过程中，必须严格规范，加强管理，建立严格问责机制。

4结论

近十年来，房价呈现高涨趋势，房价的高涨也制约着城镇居民的消费。政府应建立适合中国国情的房地产市场体系、培育城镇居民理性的住房消费理念，进一步加大宏观调控力度，使高房价与经济发展水平和人民收入水平保持协调发展。

参考文献：

[1]李伟关于高房价的现状、成因及其治理对策的观点综述[J].经济参考研究，2011（30）

[2]江西省发展和改革委员会江西省价格理论研究所课题组：高房价对城镇居民消费的影响和对策[R].价格月刊，2010（8）

[3]周京奎金融过度支持与房地产泡沫——理论与实证研究[M].北京：北京大学出版社，2005：155-165

[4]高波，毛中根汇率冲击与房地产泡沫演化：国际经验及中国的政策取向[J].经济理论与经济管理，2006（7）：38-43

[5]金德尔伯格经济过热、经济恐慌及经济崩溃：金融危机史[M].北京：北京大学出版社，2000：278-287