建立中小型房地产企业战略联盟的机制研究

[摘要]房地产行业具有资金密集型、技术密集型、管理密集型和人才密集型等特点，中小型房地产企业受到自身资源以及市场竞争能力不足等各个方面的限制，单独进行房地产开发和运作的风险很大，如果采取战略联盟，就可以使得企业间的优势得到互补，在一定程度上降低项目的运作风险，实现联盟各方的合作共赢。通过对联盟稳定性影响因素的博弈分析，对于防范风险，增强联盟的稳定性具有重要意义。

[关键词]房地产企业；战略联盟；稳定性

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0053-02

1引言

近年来，由于宏观经济形势的影响，伴随着国家对房地产市场宏观调控力度的持续加大，尤其是2013年2月“国五条”政策的颁布，各地政策的细化与实施，全国各地房地产市场环境发生了深刻的变化，对于大型房地产企业，由于规模经济效应的存在，能够适时调整自己的经营策略，适当牺牲利润，以价换量，能够快速回笼资金，在这种情况下尽管销售利润会降低，但是整体来说对销售额影响不是太大，对企业的生存和发展不会产生致命的影响。但是对于中小型房地产企业来说，由于在土地、资金、政策和管理等方面都没有明显的竞争优势，使得在一次次国家宏观政策的调整过程中受到的威胁最大，面临着比较严峻的生存挑战。

由于房地产行业具有资金密集型、技术密集型、管理密集型和人才密集型等特点，对资源的依赖性较强；同时房地产项目运作涉及土地、资金、设计、融资、法律、施工营销策划和物业管理等多个方面，在其中一个环节稍有不慎就可能导致全盘皆输，因此对于中小型房企来说，受到自身资源和融资渠道以及市场竞争能力不足等各个方面的限制，单独进行房地产开发和运作的风险不断增加，如果采取战略联盟，就可以使得企业间的优势得到互补、实现资源共享，并在一定程度上降低项目的运作风险，同时，由于战略联盟能够保证各个企业的独立地位，结构松散、形式灵活、可操作性强等特点，[1]通过战略联盟，能够使联盟中的企业形成学习型组织，共同提高各自的核心竞争力，不断积累企业的项目运作经验，给企业带来共赢的市场效果。本文将在市场竞争条件下，运用博弈论的方法，从理论上对房地产企业在联盟中的不同策略的总收益进行对比分析，识别影响企业决策的主要因素，然后为建立稳定的战略联盟制定有效的运行机制提出合理化建议。

2博弈模型的建立

博弈论是数学的一个分支，作为一种重要的决策研究手段，在经济学和管理学的研究领域被广泛地应用，是经济行为分析中的一种不可或缺的重要工具。为了将博弈论应用到房地产战略联盟的合作与竞争的研究中，本文做了如下假设[2]：

首先，参与博弈的各方都是理性的。即参与博弈的双方都是以自身的利益最大化作为自己的目标，在做决策时都会选择使自己利益最大的策略。

其次，参与博弈的各方在时间和信息上是完全一致的。即本文的博弈模型是一个完全信息博弈模型。

最后，同时进行决策。即博弈一方在选择自己的策略时并不知道对方会采用其中什么策略，但仅知道对方可能采取的决策，因此本文视为各方同时决策。

为了简化模型，本文假设在市场上有两个房地产企业A和B结成战略联盟，将双方进行联盟的策略选择看成一个博弈过程，可以建立一个联盟稳定的博弈分析模型。由于建立联盟的目标是为了保持长期合作，所以在市场中，企业的理性促使其在追求自身效用极大化的同时，还需要相互之间进行合作，但是在合作中又存在着冲突。所以，每个企业在联盟中经常面临进退两难的境地，这种情况称作博弈论中的“囚犯困境”，即每个囚犯都面临两种选择：合作或背叛，在本文中每个企业也面临两种战略选择：合作与背叛，其中合作是指联盟中的企业之间相互信赖，在联盟所约定的事务中尽可能地无条件配合对方；而背叛则是指其中一方不遵守联盟约定，运用自身的资源和优势胁迫或者打击对方，从而达到自己的目的。博弈中双方的支付矩阵如下表所示：

上表中M表示博弈双方都选择合作策略时各自的收益，P表示博弈中的一方选择合作但对方选择背叛时自己的支付，Q表示博弈中一方因对方选择合作而自己选择背叛的诱惑，N表示博弈中双方均选择背叛时各自的惩罚支付[3]。

在实际中，如果双方合作，则各自的收益均大于不合作时的收益值，但是如果其中一方利用另一方的信任，获得对方的大量信息，而采取不合作行为，则其获得的收益将大于在合作中的效益；而对方将遭受损失，所获得收益会比双方均不合作时还要少，因此P

由此可以得出结论，当δ>Q-MQ-N时，联盟中各方都会采取合作的策略，此时银行利率r起到了比较关键的作用，当银行利率r较小，δ=11+r接近于1的时候，联盟中理性的双方都将采取合作的态度，在这种情况下联盟比较稳定。如果一段时期内宏观经济形势不够稳定，银行利率过高，就可能导致联盟中的企业发生短视行为，造成联盟的不稳定，这样就需要联盟中的各个成员在建立联盟时通过协议或者契约的约束，来增加联盟的稳定性，避免背叛行为的发生。

3建立房地产企业战略联盟的有效运行机制

影响房地产企业战略联盟稳定性的因素，除了银行利率之外，还有联盟中的企业文化、联盟的契约关系、各个组织成员的沟通方式以及利益分配制度等，要保持战略联盟的健康运转，关键在于建立一个行之有效的运行机制，建立联盟中各个成员的共同的企业文化和正确的价值观，建立和完善联盟的学习机制和有效的协调沟通机制，使得各个联盟成员在保持组织独立性的同时又能够有效地进行融合，自觉地维护联盟的共同利益。

3.1建立起战略联盟的伙伴选择机制

选择战略联盟合作伙伴的合适与否，直接关系到联盟的成败与后期发展。如果选择吸收进来的伙伴与联盟不能够相互融合，就容易产生消极后果，所以在企业选择合作伙伴之前，首先要制定明确的战略目标，规划出切实可行的合作方式与实施途径，明确自己所需要的合作伙伴在哪些领域能够弥补战略缺口。所以选择合适的合作伙伴，可以使企业之间优势互补和分工合作，能够使企业将更多的资源投入到自己的核心业务上，以低成本创造具有高附加值的产品和服务来满足多种市场需求，有效地提高自己的赢利能力和促进长远发展。

3.2建立起战略联盟的信任机制

房地产企业战略联盟要想成功运行，其组织成员之间的相互信任是前提，必须在联盟内部建立起相互信任的运行机制，使合作伙伴之间彼此信守承诺，默契配合，相互适应，才能使得整个联盟形成协同效应。在联盟建立的初期，由于各联盟成员之间彼此了解不够，相互之间的信任度较低，联盟成员之间可能会出现相互猜忌、相互试探的情况，在这个阶段，就需要各成员间共同努力，营造一种共同的价值观，提高组织行为的透明度，建立起联盟成员都能够接受的信任机制和激励机制，使各个成员都能意识到只有遵守承诺，彼此合作，共同维持联盟的利益与声誉所能够给自己带来更多的利益。

3.3建立起战略联盟的监督和约束机制

由于房地产战略联盟中的各个成员来自不同的利益主体，都要维护自身的利益和要求，在联盟的发展运行过程中难免会发生利害冲突，这样仅仅靠信任机制来维护联盟的稳定性，在激烈的市场竞争和复杂的市场环境中，其作用还比较有限，为了避免内耗，减少因联盟中的机会主义所带来的损失，就必须在建立联盟初期签订契约或者协议，然后建立起有力的监督和约束机制，针对各种不同的机会主义建立起有针对性的奖罚制度，加大联盟成员的欺骗支付成本和退出壁垒，提高彼此间合作的收益，同时制定科学的组织行为规范，明确联盟伙伴的权利和义务，制定行之有效的约束机制，为联盟的有效运行提供保障。

3.4完善战略联盟的协调和沟通机制

建立和完善联盟伙伴间的协调和沟通机制，有利于增进成员间的相互信任关系，也有利于解决企业间在文化和价值观念上的冲突，可以促进联盟伙伴间的相互学习，提高各成员的市场竞争力。要建立和完善有效的协调和沟通机制，就需要在联盟内部建立正式的信息交流制度和信息共享平台，同时加强各成员间的非正式沟通，通过举办联盟内的座谈会以及各类文体活动，为各个企业的员工提供交流和沟通的渠道，确保联盟的有序运营。

参考文献：

[1]李伟鸿中小房地产企业建立战略联盟的必要性与意义[J].经济师，2008（7）：231-232

[2]冯朝军，刘云，樊威民营企业进入国防工业市场的演化博弈分析[J].兵工学报2009（11）：31-35

[3]吴祈宗运筹学与最优化方法[M].北京：机械工业出版社，2005

[4]张维迎博弈论与信息经济学[M].上海：上海人民出版社，2004