中国房地产业市场结构分析

[摘要]住房商品化制度改革以来，我国房地产业经过了十几年的快速发展，一度成为国民经济的支柱产业，在其蓬勃发展的背后，产业结构发展状况值得探讨。本文在借鉴境外其他地区成熟房地产市场结构基础上，深入定量分析我国房地产业市场结构状况，指出其尚处于垄断竞争阶段，与成熟的寡头垄断市场存在差距，其中市场集中度低下、进入退出壁垒较低是我国房地产业存在的主要问题，最后本文对此提出了优化市场结构的对策。

[关键词]房地产业；市场结构；品牌价值

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0029-02

1房地产业市场结构的类型

1.1成熟产业市场结构的主要类型

市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场。世界发达市场经济国家的主要产业组织市场结构类型以寡头垄断为主[1]，即市场中同时存在寡头与大量的中小企业，寡头与中小企业既合作又竞争。寡头垄断是发达市场经济国家主要产业市场结构的主要类型，在美国42个主要工业部门中，有28个部门产量的一半是由8家大公司生产。大型企业通过兼并等手段，规模不断扩大，使得寡头垄断的市场结构类型不断得到强化。由此可见，成熟行业出现的市场结构大都是一种寡头垄断的市场结构。

寡头垄断市场的优点有：

由于寡头垄断市场结构存在诸多优势，如今随着技术、资本密集型产业在经济中的重要性与日俱增，寡头垄断将成为产业组织市场结构的主要类型。

1.2房地产业市场结构类型

房地产业是资金密集型产业，美国、中国香港的房地产市场是成熟房地产市场的代表，均是寡头垄断型市场结构。20世纪由于美国合理的房地产业结构而使得美国的房地产业发展很快，虽然后期的美元贬值导致了房地产市场的衰退，但是并不影响房地产业在美国经济中的地位，其收入占总财政收入的70%以上。早在2006年以前，美国规模最大的前五家房地产企业市场集中度就超过了20%，中国香港前十家房地产企业市场集中度超过80%，如此足以形成规模经济，构建较高的行业进入壁垒。

我国的房地产市场发展时间较短，市场尚未成熟，下面将从市场份额、市场集中度、产品差别化、进入退出壁垒这几个因素去分析我国房地产市场结构。

2我国房地产业市场结构的现状分析

2.1市场份额与市场集中度

2.1.1市场份额

我国房地产企业市场份额一直处于低水平，2012年，市场份额在1%以上的中国房地产企业由5位升至6位。市场份额在2%以上的企业只有万科一家。而美国第一的房地产公司市场占有率约8%，前几名企业总体市场占有率为20%左右。

2.1.2市场集中度

本文采用一般文献运用较多的绝对集中度作为统计指标。以CRn为前n个企业销售额占总销售额的比重，计算公式如下：

CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj

由上式计算出2012年房地产企业销售额集中度为：

CR4=6.9%，CR9=11.31%

可看出市场集中度仍处于很低的水平，远远未达到寡头垄断的程度。下面根据植草益的市场结构分类，分析我国房地产业市场结构状况。

对比植草益市场结构分类表可知，我国房地产业市场结构属于其中的竞争型，要达到其中的寡占Ⅴ型还需很长一段距离，这表明我国的房地产市场有很强的竞争性。

2.2我国房地产业的产品差别化

2.2.1一般意义上的房地产产品差异化

房地产的差异化经营一般是指有差异的房地产产品以及服务差异化、渠道差异化、人员差异化和形象差异化[2]，去提高房地产产品的价值，形成竞争优势，从而获得更多的利益。

2.22具有核心竞争力的产品差异——品牌价值[3]

综观房地产市场，大型房企都是通过打造自己的知名品牌获得成功。可以说，品牌是房地产企业的灵魂。当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。

由表2可以看出我国房地产企业的品牌价值已达上百亿元，最高为中海地产，由于其在香港上市，是首家入选恒指的中资地产企业，品牌价值已高达250亿元以上。同时，这些品牌价值较高企业其相应的销售额也非常高。

2.3品牌价值对房地产发展的重要性

根据2012年房地产品牌测评结果，房地产开发企业品牌价值在100亿元以上的有15家，其中14家企业的销售额在前15名之中，品牌价值与销售规模成正相关。品牌价值与销售额之比大多在02～06∶1的范围内，品牌影响力与汽车等非易耗品水平基本相当。根据对品牌价值较高的企业经营业绩的分析，2012年品牌价值前15强的房企商品房销售额9227.14亿元，同比增加了28.78%。而同期全国商品房销售额增速仅为903%，品牌房企的销售增速高出全国水平1975个百分点。因此在品牌效应的带动下，品牌企业的经营业绩优于非品牌企业的经营业绩，品牌价值助推房地产开发企业的增值与发展。

2.4我国房地产业的进入退出壁垒

由于在我国房地产市场几乎不存在沉没成本，也无政策法规障碍和契约壁垒，因此我们主要分析房地产市场的进入壁垒。主要从资金壁垒、政策壁垒两个方面论述：

2.4.1资金壁垒[4]

房地产业是典型的资金密集型行业，项目的开发一般在几亿至几十个亿，甚至上百亿之间。潜在的房产开发商若想进入房产市场，其必须拥有足够的资金，或者能够筹集到进行房产项目开发所必需的最低资本。近两年随着国家对房地产市场的宏观调控，已有部分中小企业由于融资困难资金链断裂而退出房地产领域。而且随着经济发展，房地产行业的资本密集趋势日益增大，致使一些实力弱小的企业更难进入房地产行业。

2.4.2政策壁垒

在我国，政府对土地的出让方式有拍卖、招标和协议三种，拍卖与招标方式较为公平，然协议出让方式较为特殊，由地方政府与开发企业采用协议方式有偿转让特定项目的土地使用权。这种方式无竞争因素，完全取决于开发企业与政府的行为，容易滋生权钱交易的“腐败”现象。在这种情况下，土地资源得不到有效配置，土地的获取也成为房地产企业最大的进入壁垒[5]。

3优化我国房地产业市场结构的对策

总体来看，我国房地产市场呈现的特征为：①市场份额和市场集中度偏低，与发达国家成熟房地产市场存在差距，市场带有竞争性质，各个企业的行为对市场的影响很有限度。②房地产商生产和出售的产品具有差异性，差异主要依赖于品牌价值的差异，产品有了差异，就不能彼此完全替代，所以形成垄断，从而使市场带有垄断的因素。③企业进入房地产业有资金及政策壁垒，而不存在退出壁垒。因此我国房地产市场为垄断竞争市场。

垄断竞争市场是不成熟的房地产市场结构，要使其发展为寡头垄断市场，需要从以下几方面来努力：首先，提高房地产企业的市场份额和市场集中度，企业间应加强整合，大型企业可采用横向一体化战略增强行业集中度，达到规模经济，同时也可提高产业进入壁垒。其次，房地产业产品的差异主要依赖于品牌价值的差异，房企应做好战略定位，发展自身独有品牌，采用产品差异化战略为企业带来竞争优势。最后，我国房地产业的进入壁垒较低，我国规定房地产企业自有资金的比例不低于35%，政府可适度提高企业自有资金占有比例，加强监管，对于项目资本金低于规定比例的企业，限制商业贷款，以此增大企业进入的资金壁垒。同时增大行业进入壁垒，防止其他行业的企业“涌入”房地产业的乱象出现。正确引导房地产业发展，加快我国房地产业向寡头垄断市场的迈进。参考文献：

[1]刘男我国房地产业市场结构现状及优化[J].现代企业，2008（10）

[2]王恕立，耿建明，李伟保我国房地产市场结构测度及其竞争机制研究[J].商业时代，2011（3）

[3]刘建兵，刘丹华探析房地产企业品牌的综合价值研究[J].企业导报，2011（22）

[4]周娜，俞涛基于SCP范式的房地产业分析[J].合作经济与科技，2010（12）

[5]李伯含中国房地产业的市场结构与竞争行为研究[D].北京：中共中央党校博士学位论文，2006