房产开发工程建设全程造价控制管理探析

宋士英：房产开发工程建设全程造价控制管理探析

[摘要]房地产行业是国家的基础行业，对社会经济有着重要的影响，合理的控制开发工程的造价问题，能够使项目的建设更加顺利。本文探讨了房产开发的造价背景及其意义，从决策、设计和投资三个阶段对其内容进行了论述，分析了目前房地产开发过程当中存在的种种问题，并提出了相关的解决措施和办法。

[关键词]房地产；管理控制；造价；成本

[中图分类号]F274[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）42-0044-02

房地产行业对国民来说有着重要的影响，它关系着国民的切身利益，同时受到国家政府的高度重视，国家的工业化和城市化发展离不开房地产行业，它为国民的安居提供了强大的物质基础，与其他产业有很强的关联度。对于中国来说，储蓄率较高，对于高储蓄率而言，会带来高投资率的氛围，越来越多的人开始追捧房地产这个保值手段。目前房地产业暴利问题成为了人们讨论的焦点，在公众心中，房地产的定价高，开发商必定获取了暴利，而对于房地产商自身来说，之所以拟定那么高的价位是为了抵消房产的成本问题。所以，为了有效化解这两个方面的矛盾，国家针对房地产业出台了一系列的法规政策，随着房地产业的迅速发展，开发商应该更加重视对公司的管理和控制，不断更新工作方法，从而适应更高的市场需求。

1房产开发工程的控制管理内容

在房地产公司的经营和管理中，其成本的管理是重要部分。企业对工程的成本控制并不只是为了节约资金，也不是为了降低成本而对其进行控制，主要是为了提高房地产公司在市场激烈竞争中的优势而采取的一种手段。

对于房地产的成本控制主要有以下几个方面的内容：

11土地、安装及设备成本

在房地产的开发成本中，这三个方面占据总成本的80%，其中土地的使用资金是最主要的成本支出，占据了很大的份额。并且土地成本费用的多少决定着开发的项目是否能够顺利进行，是否能达到预期的经济指标。在土地的费用中主要包含土地的出让金、置换成本、拍卖的佣金和契税等。房产商在开发一个项目之前，必须将土地所需的成本费用进行换算，从而对项目的可行性进行合理的评估，在保证工程质量的前提下，要将成本的控制放在首要的位置。

12广告推广成本在当今社会上，任何一件商品都离不开推广，也离不开广告。在房地产产业中，后期工作主要是广告营销环节，同时也是成本支出的又一重要方面。一般推广的费用包括：路牌、广告牌和横幅等；还有媒体、报纸杂志费用；网络推广和电视广告的推广费用。这些推广构成了房地产的营销成本，并且成本的支出随着时间的推移会日益增加，广告效益的好坏会直接影响到房地产的销售和经济利益，使其竞争氛围变得更加激烈。

13工程管理中的成本

房地产业和其他行业相比，有着自身独特的特点，例如建设周期较长、投资的数额巨大、风险高等。使得开发商们需要通过银行贷款的方式来解决建设中的资金问题，但是贷款的方式会带来较大的利息支出。开发商如果合理的对其进行核算和控制，将对自身的经营发展产生有利的影响。

14不可预见的财务费用

在房地产的经营过程中，有可预见和不可预见的成本费用问题。可预见的包括：土地的使用权成本、工程的管理成本等。对于广告的营销成本和工程的施工成本均有着不可预见性，房产商在运行成本的控制中，一定要进行严格的管理和控制。

2房地产企业对造价进行控制的措施和方法

控制造价是项目决策中的重点之一，将项目进行合理有效的决策，能够决定项目是否有可实现性，通过如下方式进行造价的管理控制对于房地产企业而言，也是极为可行的。

21编写可行性报告

房地产开发项目的特殊性决定了相关部门应该建立并完善科学有效的管理和决策机制，上述机制的关键是对项目进行判断从而确定其是否具备可行性。在该步骤中，首先要进行有效的、大范围的市场调研，以期实现社会的发展要求和市场的高度统一，其次，从根本上适应城市的规划和建设方针，最终才能确定房地产开发项目具备广泛的、有实力的、优秀的消费人群。

需要建立完善的估算程序，在估算工作开始之初，需要准确地反映工程建设的投资内容。估算人员要对投资进行合理的预测，并实时关注各类因素的变化情况。对工程的建设环节，要将多种设计方案进行比较，将好的设计方案不断优化，使其不仅能够达到技术上的要求，并在经济上更加的合理。

在开发工程项目过程中，在保证项目的建立及其可行性通过的前提下，还应该考虑到工程的选址是否合理，是否和城市的规划相融合，在做市场预测和定位时眼光是否准确，同时，还要认真地编制环境评估报告，要做好实地的勘察，这一系列措施对工程的造价控制管理是十分重要的。

22对制定项目的阶段进行控制管理

房地产企业在对自身的收入和工程造价进行分析时，收入具有不确定性。对于工程的造价而言，如材料的成本费用，可能会随着市场的波动而有所降低。对于项目造价进行准确的估算，对于项目的造价控制十分重要。在进行估算的过程中，要将工作尽可能的进行细致分类，使造价的成本能够得到合理的控制。对于同一个工程来说，不同的企业因为自身信用和融资能力的不同，会产生不同的造价和风险。所以企业应该依据自身的特点对风险的把控能力进行掌握，平衡好风险和资金使用的关系，合理安排资金链。

23对设计阶段的成本进行控制

资料显示，房产开发的设计初级阶段对投资影响的可能性在75%～95%，技术设计的投资影响可能性在35%～75%，在施工图实施阶段中，可能性已经降低至10%。综上可以看出，工程的造价关键取决于工程的设计阶段，设计阶段对企业投资控制环节起着关键的作用。在项目的建设当中，对项目设计的成本进行控制就是最大限度地节约。房产商要认真做好项目的设计方案，不仅要取得一定的社会效益，而且还要实现经济的可持续发展。

24在基建阶段进行造价控制

依照工程建设的相关规律对造价进行控制，也就是按照基建的一般程序进行工作，控制造价是多年来的工程建设所积累下来的经验，其分为两个方面：第一，正面激励作用，第二，反面阻碍作用。所以在工程建设的过程中，要从根本上将工作重点进行规划，将开工的顺序安排到位，将建筑标准有效提升。在控制造价的同时，需要将社会主义市场机制和竞争机制充分引进，这是在基建阶段控制造价的重要手段。而引进竞争机制之后，招标和投标就能够在统一的条件下实现平等竞争，承包公司能够实现优胜劣汰，工程设计部门、原料供应部门以及施工部门就能最大程度地实现公平、和谐、真实的竞争。在工程竣工、进行结算的同时，相关部门还需要以施工合同、蓝图为基础，将验收单完善，如果工程中出现甩项，那么应该明确标注并在结算的当天扣除。对于工程洽商签证而言，工程中的预算账目同样需要清理到位，对原材料价格波动以及竣工后的价格调整进行审核。

3结论

在房地产长期开发中，人们习惯将工作的重点放在项目的开发和实施上，对于工程的造价控制和对其的管理工作放在即将竣工的阶段，然而房地产商应该将“开源”和“节流”同时重视起来，在工程建设的整个过程中，对造价问题进行合理的控制，加大对工程的监督管理力度，使企业的利益最大化、为企业的持续发展奠定坚实的基础。

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