当今德国的住房市场及低收家庭的困境

姜子良

【摘 要】本文阐述了德国房价近年来快速上涨的趋势，并从低利率、人口增长、新建项目和租金水平分析了原因。高房价使租金水涨船高，低收家庭陷入困境，本文对此提出了建议，一方面，以房租为条件重新定义贫困的标准，另一方面，提高价格合适的住房供应量。

【关键词】房价；房租；低收家庭；贫困

1998年我国出台刺激房地产发展的重要政策——取消福利分房，自1999年起房地产业高速发展至今，其间虽有历次调控，但房价较本世纪初已有几倍乃至十几倍的增长。大城市的高房价和房租，使得很多年轻人和低收家庭无力购置房产，只能租房蜗居。

他山之石，可以攻玉。德国作为发达的资本主义国家，它的房地产业现状如何呢？

一、德国房价近年来快速上升

在目前德国的住房市场上，拥有自住房将越来越贵。预测报告显示，人们目前已表现出对未来不动产市场近乎理想的憧憬，因为同时有多种价格推动因素在起作用。不断上涨中的不动产价格在德国是个不寻常的现象。上世纪90年代中期以来德国平均房价一直往下跌，直到2007年才有所恢复，2010年起则进入上升通道。研究数据表明，目前德国正在经历1990年以来最强劲的住房价格上涨，2013年涨幅预计将超过10%，并且有分析称上涨趋势将一直延续至2017年。不管怎样，房市繁荣的景象在未来几年将逐渐减弱，2014年的涨幅预计为8%左右。

二、德国房价快速上升的原因

那么，究竟是什么原因使德国房价近年来不断快速上升呢？

（一） 持续的低利率

持续的低利率政策是推动房市持续繁荣的第一重要原因。事实上，不动产贷款的利率极少像今天这样合算：可轻松贷到年利率3%以下的10年期长期贷款，甚至25年期固定利率贷款的年利率也只有不到4%。购房人因此有能力承受更高的房价，足以支付每个月的分期付款。

低利率和房市繁荣的内在关系显而易见。2007年世界金融危机爆发之前，欧洲央行的利率相对德国经济的实际增长来说还比较高，故不利于购置不动产。然而，欧洲央行为支持受欧元危机影响的国家，目前维持着低利率政策，与此同时，德国经济增长却相对较强。多年以来收入的增长比房价上升更快，导致追补需求的产生。更多德国人梦想着购置属于自己的住房。良好的经济形势和下降的失业率是推动房价上升的演化原因。

（二）德国人口的增长

由于移民迁入，德国人口近年来有所增长。2012年德国人口增长了196000人，目前居民总数略超8000万。最近一次类似的人口大幅增长早在1996年，那年增加了195000人。除人口增长外，人们对人均居住面积的要求也越来越高。

（三）高估值新建项目

德国大都市黄金地段的房价上升势头尤其迅猛，比平均水平快了许多倍。很多大城市的高估值新建项目成为一个很强的房价推动因素。新建项目的住房质量明显比目前大多数存量房更高，当然价格也显著提高。柏林人亲身强烈地感受了住房建造的火热：从2012年年初到2013年年初新建住房计划的数量翻了一番，达到200多个项目。在柏林的Charlottenberg地区房价已高至东部地区通常年冷租价的40倍，而德国平均水平仅23倍。当然，其他大都市中抢手的中心地区的房价也常常是年冷租价的30倍或以上。

在可预见的将来，供应量增加会压制价格快速上升。大都市黄金地段新建豪宅的价格很快将达到螺旋线的顶端。一个明显的信号就是这些豪宅项目已需要几个月甚至超过一年的时间才能沽清。房地产中介人普遍认为，在黄金地段的新建项目供应量巨大，这在历史上从未有过。有能力在汉堡的Ottensen地区，或者在多塞尔多夫的Carlstadt地区，或者在法兰克福的Osthafen地区购置一套市价将近50万欧元的100平米住房的人毕竟有限，而且其数量随着房价上升急剧下降。

（四）较低的租金与收入比

OECD（经济合作与发展组织）的数据表明，尽管近来房市火热，但从全德国范围来看，对中等收入的德国家庭来说，房租相对收入仍处可支付区间，这无疑支撑着房价的进一步上涨。目前的租金和收入比约为五分之一，低于1980年以来的平均值。

三、低收家庭陷入困境

在许多城市中，伴随房价的高企，租金也水涨船高。德国虽是发达国家，但同样存在低收家庭，这些人不得不陷入困境，社会动荡因素因此暗藏其间。

贝塔斯曼基金会的一项最新研究表明，低收家庭的生活常常只能徘徊在哈慈-4（Hartz-IV）水平。根据该研究，在德国100个大城市中的60个中，昂贵的房子已成为除了失业和低收入以外使人沦落到贫困阶层的最大潜在因素，有孩子的家庭尤其如此。该研究特别警示，在这60个城市中，以东部地区普遍的中等收入为基数，可支配收入比例低于60%的家庭在扣除当地通常的房租后留下可用于家庭开销的钱有时比哈慈-4标准的家庭还少。比如，在法兰克福，依照新的租房合同计算，有着2个孩子的低收家庭在扣除平均房租后只留有739欧元的生活费；同样情况在耶拿市（Jena）仅存666欧元。

哪些人属于贫困并可要求国家以诸如哈慈-4这样的社会福利基金的形式提供帮助，至今仍首先取决于收入的多少。贝塔斯曼的研究把人们的视线强烈地引向支出方面，特别是其中构成了生活成本最重要部分的在德国不同地区高低相差很大的房租。

一个赚着一份比如在萨克森地区的ZWICKAU市足以过上住在相对较大房子里的富足生活的工资的家庭，在巴伐利亚地区的AUGSBURG市或者巴登符腾堡地区的HEIDELBERG市则可能还需要接受社会救济。根据德国统计部门的数据，那些挣着低于平均水平工资的家庭常常要拿出一半以上用于房租。根据不动产顾问及专家的说法，自2010年至2012年年末新签租赁合同的房租涨幅极值竟至16.5%。近来已有人为了被列入受助名单而在凌晨4点就在住房公益组织办公室门口排队，这种情况不仅仅出现在平均每平方米14欧元房租的像慕尼黑这样的大城市；而在德国其他地方，比如鲁尔地区的Oberhausen市，房租每平方米约为5欧元，并保持稳定甚至有所下降。

可见，直接比较房租是很难判断的。因为，在慕尼黑工作的人绝大多数情况下比在基础设施较差的地区就业的人赚的多。研究者通过对刊登在互联网门户网站、全国性报纸、地区性和地方报纸的住房广告的数据库的分析得出一个令人难以安心的结论：一个四口之家若打算用不超过30%的家庭收入租赁一套至少75平方米的住房，在目前住房市场上，在一些城市几无可供房源。以上述假设为前提去考察，在法兰克福、慕尼黑、弗莱堡、波茨坦或者Jena市，可供房源中仅有1%低收家庭还可承担得起，在汉堡、多塞尔多夫、威斯巴登和美因茨，这个比例为2%，在明斯特、科隆为3%，在柏林一直是7%。

在德国也有可为低收家庭提供大量房源的城市，比如下萨克森地区的Hildesheim市、Iserlohn市、Heilbronn市、Gera市、Chemnitz市或者Zwickau市。但让人们往那里搬迁往往并不容易，因为那里没有足够多的工作岗位。

市政府或类似公益机构提供其拥有所有权的住房虽可压制房租上涨势头，但并无强制作用。在法兰克福，廉价公租房很多建成于50年代、坐落于车水马龙的道路边上、楼层还是阴沉沉的；房客抗议租金上涨的信函堆成了小山，他们抱怨这些公共机构常常比私人房东更急功近利——将冷租上调50-80欧元每月。很明显，对很多退休人士或低收家庭来说，房租的上涨已越过了他们可承受的底线。

如果幸运，人们可在城郊或城市周边地区找到合适的住房，虽然那里的房租目前也上涨了不少。穷人向城外迁移的趋势让社会学家们对部分城市愈加明显地被分隔成穷人区和富人区忧心忡忡。为此，专家提出警示，贫富分隔显见的坏处就是严重削弱了孩子和青年参与分享的机会和未来发展的机会。

四、应对高房价和高房租的建议

（一）重新定义贫困

德国不同地区的房租差别很大，收入水平也一样参差不齐。人们重新思考在德国贫困如何定义才准确，严格按地区的不同来判断是否贫困或许是一个实际的选择。贫困的标准应当是在扣除当地通常的住房租金后中等家庭净收入只留有60%或者更低。

在德国，国家支付个人的住房补助金额实在很低，而且自2009年以来未有任何提高，因此，对真正符合贫困标准新定义的低收家庭提供切实有效的社会救济显然十分必要。

（二）提高住房供应量

依靠社会救济毕竟只能减缓眼前的困境，贫困在以房租为条件被重新定义后，从长期来看，更有意义的解决途径只有一条，就是不断地建造新的住房。各个城市、各个州和整个联邦必须共同部署住房策略，为在经济繁荣的地区提供足够多而且价格适当的住房供应量。

参考文献：

[1]《德国住房政策》，作者：约翰·艾克豪夫，中国建筑工业出版社，2012年3月，书号：ISBN 978-7-112-13821-0；

[2]《Immobilienstudie： Warum die H?userpreise weiter steigen werden》，作者：Mark B?schen，明镜在线（Spiegel Online），2013年9月19日。