穗莞深城际望洪站物业开发思路研究

徐艳琴

(铁道第四勘察设计院集团有限公司，湖北武汉 430063)

穗莞深城际轨道交通是珠三角地区正在建设的城际铁路主轴线之一，在区域中主要承担广州、东莞、惠州、深圳之间的客流。结合实际情况，本工程的实施面临着巨大的资金挑战，急需寻找新的资金来源。目前广为认可并行之有效的方案为结合车站进行物业开发，物业开发的收益用于筹措工程建设资金及维护后续运营成本，促进珠三角城际轨道交通的可持续发展。

望洪站为穗莞深线、佛莞惠线、市域轨道R1线的三线换乘站，是珠三角城际的换乘枢纽。本次研究的主要内容包括:基础经济研究(车站所在地城镇发展情况、房地产市场、特色商业等分析)、客流预测、物业开发模式、概念性开发思路等。

1 基础经济研究

1.1 城镇发展情况

望洪枢纽站位于望牛墩和洪梅两镇的交界处，站点毗邻洪梅大道及西部干线，通过西部干线向东可通往道窖，向西可至麻涌，通过洪梅大道向南可至沙田，向北可至望牛墩，交通便利。望牛墩镇和洪梅镇位于珠江三角洲中部，东莞市域西北部，属于东莞市域西部的水网地带，水路运输发达，政府规划目标为:东莞沿江产业带重要节点，西北片服务、生产组织管理中心，以发展商贸、办公、居住为主，先进制造、特色物流和生态旅游为辅的精致水乡。

1.2 房地产市场分析

望牛墩镇、洪梅镇地处东莞市三线偏远镇区，房地产市场发展属于起步阶段，土地价格偏低，房地产开发项目较少，房价处于价格洼地。经过调查，目前商品住宅价格为4 500～5 500元/m2;商铺(优质商铺)价格为16 000～20 000元/m2，价格上升空间较大。在城际站选址确定的利好消息催动下，当地房地产市场开始变得活跃，出现多家开发商与政府洽谈购地事宜。预计在望洪站开通运营之后，将会带动周边土地价值的上涨，周边商品房价格也会受此影响。

1.3 地区特色商业分析

望洪站隶属东莞，东莞素以“现代制造业名城”美誉全球，对外商务活动频繁，餐饮酒店行业蓬勃发展，下属镇区专业市场发达，各具特色;中心区写字楼市场供大于求，发展一直较为平淡，下属的各偏远镇区写字楼市场的发展更为冷清。望牛墩镇和洪梅镇以休闲娱乐业市场与专业市场为主要特色，如印刷包装、玻璃、纺织服装等。

1.4 站址环境及规划

望洪站周边土地现状以工业区、村庄为主，属于城镇郊区，周边的经济活动以工业区发展为主要特征。站点周边地区为农田和空地，站点西北有村庄，北面有商业居住及厂房，站点西侧和南侧有企业和厂房，南边是洪梅镇函涌社区的服务中心，有汇景酒店、渔家村酒店、汇翠苑商务酒店，农贸综合市场，商场百货，卫生站等，整体发展形态落后。伴随着车站的选址确定，周边地区的实施规划是以站场为核心，周围主要为商业用地，向外延伸以规划商住用地与金融办公用地为主(如图1、图2所示)。

图1 望洪站现状

图2 望洪站规划

2 客流预测

2023、2033年高峰小时客流预测如图3、图4所示。可以看出，在洪梅站以北的各站，抵达客流明显多于发送的客流。望洪枢纽站的客流最大，远期进出站客流约12万人/高峰小时。而中堂和望牛墩站点的客流量约为望洪枢纽站的1/4。洪梅站远期进出站客流高峰小时总客流超过4万人。

图3 穗莞深线2023年客流预测示意

图4 穗莞深线2033年客流预测示意

3 物业开发模式

3.1 TOD发展模式

站点开发以广东省住建厅颁布的《珠三角城际轨道站场TOD发展总体规划纲要》内容为基础，以“TOD公共交通导向型发展”模式为开发原则。即公共交通导向型发展模式，依托公共交通改变土地利用形态和居民的生活方式，进而引导城市空间结构的合理演变，实现城市的可持续发展。

3.2 TOD发展要素

(1)综合商业中心的裙房以及购物廊与站房公共区域相连，或在500 m的范围内能够步行到达。

(2)在站房或其他公共交通换乘站上方或周边有高密度的住宅和商业设施。

(3)有必备的公交换乘站及停车设施。

运用TOD模式后，站点周边的土地开发将贯彻珠三角城际轨道站场TOD发展规划指引的要求，由各市主管部门组织进行控制性详细规划修编和土地利用总体规划调整，支持省市合作开发，体现通过TOD综合开发，支持珠三角城际轨道交通可持续发展的要求。

3.3 车站商业的类型

车站商业代表城市轨道交通中与交通动线站点相联接的商业系统。车站是人流的重要集散地，这与商业的发展需要相符，提供了两种业态之间的结合。地铁商业受限于建筑空间，可以有三种主要的方式:点式商业、带式商业及立体化物业。

点式商业多位于车站的公共空间内，如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点，以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等，这种商业形式更多的为乘客服务，在地铁商业所占比例较小;带式商业多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的通道商业，其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、花店、书店等。

立体化商业是位于车站附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间。

3.4 车站商业的定位

借鉴国外、香港等地成熟的轨道交通站点周边物业开发实例，车站物业的开发与经营基本上是围绕“商务、休闲、居住”的三大主题功能展开的。而车站出口周围步行5 min到10 min范围内，是最佳的人流集散面，也是车站商业的黄金选址区域，10 min到20 min区域将会进入相邻的站点外围商圈，这一带发展居住、办公之类的项目会很适宜。地铁上盖商业项目，也占尽天时地利，投资效益很高，但定位不准往往会形成叫好不叫座的局面。

车站商业的定位一定要突破传统的单一商业功能，与地面已有商业相结合，集商业功能、城市形象功能、便民功能于一体，形成互补、融合和借势的关系。

3.5 车站商业的运营

以地铁车站商业运营为例，香港地铁商业基本上都采取“只租不售”，为的是开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于商业经营;广州地铁商铺主要是引进连锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况，采用分别招商、整体招商相结合的方式，引导经营理念上有共识的商家进驻。

3.6 车站商业的开发强度

从轨道运营角度来讲，若要站点500 m半径范围内覆盖人口达到5万人的门槛值，车站周边地块开发平均容积率需在3.0以上才能做到。另外，车站类型的不同、接驳方式不同，影响站点周边地块开发强度。一般来说，枢纽站接驳条件好，公共设施齐全，换乘方便，站点周边地块适宜高强度开发，容积率宜为6～10左右。考虑到站点周边用地功能组织的多元化客观存在的必要条件，并受到区位、交通、地块规模、市场等条件的影响，一般来说，车站适宜混合开发，周边地块平均容积率宜在5.0以上。

3.7 区域地块划分

车站周边积聚大量的人流和车流，需要便利的步行系统和公交系统。根据国际经验和相关研究，车站站点周边应增大路网密度，保证微循环畅通，地块划分不宜过大。主要目的是，一方面快速疏散人流、车流;另一方面是为了提高地块的可达性。一般来说商业性用地宜控制在1公顷左右，居住控制在0.8～2.0公顷左右，混合用地可适当放大，宜控制在3公顷左右。

4 概念性开发思路

4.1 站点土地开发规模

经过实地调研，望洪站点800 m范围储备1块用地。该储备地块位于西部干道与望洪路交叉口东南角，面积约40亩。

4.2 站点土地开发方式

望洪站是佛莞惠线和穗莞深线的换乘站，两线均为高架站。站房结合物业开发的方式有两种:一是以站房为核心的城市综合体开发，即站房位于轨道上方，利用城市综合体将两站房连接起来的物业开发形态;二是以站点为核心配建站房的大型综合性项目，即开发大型综合性项目，考虑将轨道站房合二为一，置于综合体内。综合考虑本站的实际情况，采用方案二，以站点为核心配建站房的大型综合性物业开发，此类物业与车站结合紧密，商业规模较大，所得收益较高(如图5)。

图5 望洪站车站形式示意

4.3 站点总体布局建议

综合考虑地块规模及形状，结合轨道交通站台位置和客流特征，建议项目的总体布局如下。

(1)依据地块形状特点及轨道站台位置，用地分东、西两区，西区地块兼负站房等交通功能。

(2)地块均紧邻主干道，西区地块裙楼开发密度80%，东区地块裙楼开发密度40%，最大化开发商业面积。

(3)西区塔楼以写字楼等商务功能为主，东区塔楼以居住类的酒店或公寓为主。

(4)东、西两区之间开发地下空间，将两区地下室联系起来。

(5)东、西两区间地下空间开发方案:

建议设立下沉广场，采取剧场式设置，中间设置表演舞台。广场两侧上空设立玻璃屋顶，增加项目采光面积，雨水可以直接流出到广场上。采用拱廊概念，增加购物空间的通透性，增加空气新鲜度，让顾客在商场停留更多时间，将购物拱廊作为创新形式引入，增加地下空间商业价值。

(6)采用购物中心大平面布局与地下购物长廊结合的商业布局形态:

主力商家需要大平面布局，地下购物长廊适合各类品牌进驻，购物长廊在轨道交通站点中具有重要作用，可以重点考虑购物和休闲形态，提高旅客的旅行质量。

4.4 商业配比建议

从洪梅镇及周边区域的发展来看，目前常住居民较少(仅15万)的现状，必将因为城际的出现，使区域人口迅速增加。按照城市规划预测，片区2020年人口将达20万人，站点重点辐射区域人口预测将达30万人。

以常规的商业需求人均0.8～1.0 m2/人计算，站点周边商业总规模可达24～30万m2，而通常中心商业体占比约20%，即4.8～6万m2。综合考虑，本项目商业物业主要为大型主题商场，主要位于地块西区，和站房连接，设置4层裙楼，裙楼2层为站房，其他楼层部分区域中空留出公共空间，供人流在不同区域聚集，提高商业价值。业态以单个精品店、服装店、餐饮店为主，单个商铺平均建筑面积为200～250 m2，走廊式商业;地块东区为另一种大卖场式的主体商场，引入百货和超市等旗舰店。

4.5 建筑风格建议

建议采用“岭南建筑”风格，形成独特的项目形象，符合当地“水乡文化”。

5 项目定位

结合上述区位条件、现状概况、相关规划等分析，望洪站物业开发定位为:东莞城市次级副中心、交通枢纽、生产性服务中心和城镇综合服务中心。项目集商业、写字楼、酒店、公寓等多元化产品于一体，以“新天地”命名，象征一种多姿多彩的生活方式。打造望洪站及周边地区五星级商务休闲度假天堂，成为区域中心，成为新名片，通过做大做强商务休闲娱乐配套，最终带动项目整体发展，使项目实现名利双收的“双赢”。