论我国住房价格调控效应与市场竞争机制的引入

■ 张薛梅（无锡商业职业技术学院 江苏无锡 214153）

我国房地产市场发展概述

1995年联合国《经济、社会、文化权利国际公约》规定：“每一个人都有权利拥有一个于他和他的家庭都足够的生活水平，包括足够的食物、衣物和住宅，同时可以不断地改善其生存条件”。2004年底，我国建设部颁布了《全面建设小康社会的社会居住目标》，提出我国“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标”。改革开放以来，我国房地产市场发展取得了长足的进步，城镇居民的居住条件得到了很大的改善。同时，我国住房市场也存在一些问题，如市场信息不对称带来的投机现象严重，物业管理还比较混乱，尤其是住房价格过高和中低收入阶层的住房供给短缺。面对住房价格过高的问题政府采取了很多措施，但结果并不理想，笔者认为，不能把政府和公众的注意力都集中在政府需求调控上，政府可以适度放手，引入更大程度的市场竞争来稳定住房价格和解决中低收入阶层的住房供给短缺问题，最终实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。

北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2012》称，2011年全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36平方米（江忆，2012）。而根据《中国城市统计年鉴1999》的数据，在全国抽样调查的229个城市中，人均超过15平方米的城市只有49个，占总数的21.4%。必须承认，近年来我国的房地产市场确实取得了骄人的成绩。其实，房地产市场的骄人成绩不仅仅体现在百姓住房条件的改善上。有数据显示，在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，集中体现在房地主市场能快速带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，据统计，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个（顾建发，2011）。以2003年为分水岭，我国的房地产业作为国民经济的支柱产业极大地推动了经济的发展。

我国房地产调控的政策效应分析

（一）房地产调控历程回顾

1998-2002年，为房地产市场的培育发展期，期间房地产价格指数相对稳定，当时出台的政策也是旨在培育和发展房地产市场；2003-2007年，出现了两次失败的调控，一是121号文件的出台受到了利益集团的抵制，后来121号文件没有起到应有的作用，另一个是2007年央行制定的紧缩措施还没有来得及真正发挥作用就迎来了亚洲金融风暴；2008-2009年，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》从税收、信贷多个角度鼓励商品房的发展；2010-2013年，中央出台了严厉的房地产调控措施，打压房价的上涨（师立强，2011）。2010年以来的调控政策主要以限购、限贷抑制需求为突出特征。

（二）我国住房价格越调越高的悖论

毋庸置疑，1998年至今的住房市场化改革取得了巨大的成就，我国普通百姓的住房条件大大改善，然而我国房价的畸高却成为亟待解决的问题。自1998年以来，“房价高”的问题一直不断地困扰着普通百姓，一直使普通百姓感受着越来越高强度的生活压力。各级政府因此也在不断出台新政策。从2003到2013年，中央政府走过了10年的调控之路，而且调控手段被人们描述为“不断加码”。然而结果到底如何呢？中国指数研究院2013年7月1日发布6月份房地产市场“百城价格指数”，数据显示，6月份全国百城住宅平均价格为10258元每平方米，环比5月上涨0.77%，是自2012年6月以来连续第13个月环比上涨。将日本的东京与中国的上海做一个比较，日本东京中央核心区域精装修的房子，每平方米价格大约折合人民币4万多。而上海陆家嘴早已喊出了10万/m2的天价，6-8万/m2的楼盘更是比比皆是（张薛梅，2010）。因为购房压力过大，而使得许多人成了名符其实的房奴。人均住宅面积树立的远大目标似乎并不难实现，可在我国买一套房子对普通百姓来说实在是太难了，因为房价上涨的速度远远超过人均可支配收入的增长速度。本文通过对比首都住房痛苦指数来说明这一问题，即居民用多少年的收入才可以买一套住房。根据世界独立房产研究机构Numbeo在2012年10月发布的数据，中等收入居民买一套中等住房需要的年数（见表1），通过对比，可以发现九个国家的首都购买住房，中国百姓的痛苦指数最高。

现阶段高房价给我国社会经济带来的问题

（一）扩大贫富差距且造就普遍的房奴现象

在我国房地产价格疯涨的过程中，令很多人一夜暴富，也令很多人的居住成本大幅度提高，可支配收入降低，还使许多低收入阶层变得更加穷困。这无疑加剧了贫富差距，强化弱势群体的仇富心理，引发严重的社会矛盾。房价的大幅上涨，无疑还将增加贷款购房者的还贷压力，使个人和家庭的消费结构扭曲，省吃俭用，日常开支大幅缩减。从而抑制了消费，收紧了内需，进而导致整个社会的消费能力下降，造成了住房消费对其他消费巨大的挤出效应，造就了无数的房奴。

（二）助推投机行为且积聚金融风险

我国各地房价快速飙升，涨幅从几倍到十几倍不等。房价的疯涨使很多人在从众心理的驱动下，加入了房产投机行列，而这又进一步推动了房价的提高，房价快速上涨使这一部分人获取了巨额财富，却也令很多人陷入了经济危机。同时，高涨的房价迅速地积聚着金融风险，有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款，建筑公司往往要对项目垫付约占30%-40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。这几项累加，使房地产项目中来自银行的资金高达61%，这比本世纪日本房地产泡沫破裂之前的比例还要高。

（三）抑制社会创新能力提升并导致我国“实业”空心化

一个社会发展的最大价值在于能最大程度地满足人们的基本生活需要，居住是百姓衣食住行的基本需要之一。但我们发现，很多人大学一毕业就背负了沉重的心理包袱——要赚钱买房。他们找到工作后通常的表现是老老实实、循规蹈矩地工作，谈不上什么有创造性的工作。此时高房价抑制的正是人的个性、社会的创新、技能的改善与发明。此外，日益飞涨的房价，加快了我国“实业”的空心化，资本的逐利本性，使得哪里有利润，哪里就有资本，对于经营实业的企业家来说，在生产成本增加、工人工资增加、利润下降的多重重压下，不断高涨的房价使得不少企业纷纷转向房地产投资，最终使我国的产业空心化。

（四）阻碍正在进行的城市化进程

城市化是人类发展的一个必然进程，2008年底世界范围内城镇人口首次超过农村人口。据社科院的数据显示，我国城镇人口已经于2011年年初首次超过了农村人口，而且我国的城市化速度正在加快，城市化使更多的农民享受了城市的文明生活，我国城市化高速发展也从另一个侧面构成了房价的推动因素。快速上涨的房价又进一步阻碍了我国城市化的进程，在高房价的压力下，城市更像是农民工临时停留的“驿站”，他们只能在城乡之间漂移，形成一年一度的独特春运现象。

我国房地产市场结构及其效率损失分析

商品的价格是由供给与需求两大因素共同决定的，是什么原因导致我国十几年的房地产市场调控，房价反而是越调越高？由此有必要分析一下我国房地产市场的结构。

（一）我国房地产行业的市场结构界定

目前我国房地产市场具有较强的垄断性，依据之一是房地产市场集中度较高，而且还在不断地提高，如2006年和2007年房地产百强企业房屋销售额分别为2710亿元和5007亿元，增幅分别为34.8%和65.32%，均远远高于同期行业平均水平。依据之二是房地产市场产品因为地理位置、户型结构、采光通风的原因而存在较大差异，依据之三是房地产市场需要较多的资金，从而使得这一市场需要较高的进入门槛，这一市场的进入更大门槛还在于政策壁垒，政策壁垒主要体现在我国的土地出让制度上，这是一种土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出让制度，综合上述三条理由，可以把我国房地产市场结构界定为区域性寡头垄断市场结构（王恕立等，2011）。

（二）房地产市场中竞争与垄断的效率差别

据相关经济学原理，一个完全竞争的市场结构厂商将在边际收益等于边际成本对应的价格与产量处安排生产，根据福利经济学的观点，这样的结果将会使得生产者剩余与消费者剩余实现最大化。而存在垄断，哪怕是较接近完全竞争的垄断竞争市场结构都会存在整个社会的效率损失。而学者通过研究发现，我国的房地产市场存在较大程度的垄断。必将产生垄断与竞争之间的效率差异，具体分析参图1（a）与（b）。

图1（a）中，在完全竞争条件下，均衡产量是有效率的产量Qc，因为在该产量下，价格PC等于边际收益和边际成本，②消费者剩余和③生产者剩余之和为最大。图1（b）中，在垄断条件下，均衡产量QM是缺乏效率的，因为价格PM等于边际收益，但却大于边际成本。产品供不应求会产生④无谓损失的出现。⑤消费者剩余减少，⑥生产者剩余的面积⑦会扩大，但生产者和消费者福利总和比完全竞争情形下减少了，所以垄断使得我国房地产市场的效率低于更大程度上的竞争（罗宾·巴德、迈克尔·帕金，2010），垄断更带来了我国住房供给的不足，所以调控无法稳定房价。

摒弃纯粹行政调控手段引入市场竞争增加供给的路径设想

实践证明，一轮又一轮更加严厉的单纯的依靠以抑制需求为导向的宏观调控政策确实不能有效地稳定房价，要稳定房价必须大力增加住房供给。要想从根本上解决问题，就目前中国的国情而言，可以设法在房地产市场上引人更大程度的竞争。目前，引入竞争涉及到两个层面，一是要在房地产开发中最重要的要素——土地市场上引入竞争，另一个层面是在房地产开发的产品制造市场上引入竞争。

（一）土地市场引入竞争机制

1.我国现行的征地制度的突出问题。我国现行征地制度中有两个问题最为突出，一是农地还不能直接入市，另一个是目前对农民的征地补偿标准较低。农地不能直接入市的结果是地方政府垄断卖地，靠廉价征用农地后再转手以数十倍甚至上百倍的收入卖给房地产开发商，而后政府只把6%的卖地收入用于对农民的补偿和农村发展的支出（茅于轼，2012）。土地的产权是一个权利束，主要由所有权和使用权构成，在我国，目前土地是国家所有，但笔者看来，仍然可以在土地国家所有的前提下，实现土地使用权的合理流转，如果土地使用权能够自由买卖，农民就有这种机会把土地的使用权卖给开发商，而不是由政府收购再拍卖给开发商，如果可以实现土地使用权的合理流转，使更多的交易主体参与土地市场交易，土地价格就会下降，按照这样的思路，房价是会降下来的。

2.建立多元主体供地制度的路径设想。第一，村集体成为土地的一个交易主体。具体做法是农村集体建设用地“直接入市”（需要强调的是，这里的直接入市，交易的对象是土地的使用权，所有权仍然需要界定为国家所有），村集体成为土地的一个交易主体。核心是突破政府的垄断供地。可如国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松所设想的那样，把农村集体建设用地确权到组、到户。“直接入市”需要在确权的前提下，集体建设用地可以直接入市出让，绕开了政府征地的环节，在现在的改革试点方案中，出让之后的集体建设用地可以用于工业、商业、旅游、服务等经营性开发（张百新、杜跃进，2013）。笔者认为，也可以扩大集体建设用地至商品房住宅开发，要相信市场的力量，应该允许市场有试错的机会和过程。目前的情形是因为政府垄断了土地的供给就给市场一个强有力的信号，商品房是非常稀缺的，最后致使很多游资流向房地产市场，也导致今天人均收入刚刚超过5000美元发展中的中国，在全球十大高房价城市排行榜中有七个入选。笔者认为这种情形在很大程度上和我国目前的土地政策有关系。

表1 首都购房痛苦指数国际比较

图1 垄断与竞争的效率差别

第二，农民成为土地的另一交易主体。在保障18亿亩红线的前提下，仍然是针对农村集体建设用地，在每一个农户确权的前提下，农户所属的这一部分土地可自由参与土地使用权的交易，如果是这样，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的另一交易主体。土地作为四大生产要素（劳动、资本、土地、企业家才能）之一，其价格和最终用途应该由市场来决定，在符合生产力标准、社会公正标准和公众回应标准的条件下，不应该排除农民把土地卖给房地产开发商，这样农民直接和房产开发商协商决定土地买卖的价格。经济学家许小年甚至认为应让农民的宅基地直接入市（汪晓霞，2013）。如果可以这样，在众多农民的竞争下，土地价格一定会下降，供应也会增加。如果农民能够从出卖土地中提高收入，城里的住房价格也因土地供应的增加而下降。就会有更多的农民有条件在城里买房租房而变成真正的城里人。

农村集体建设用地最终在多大程度上能够实现“直接入市”，农民又能不能获得市场交易主体的资格，将取决于基层政府的创新，更取决中央政府关于土地市场的顶层设计。毕竟，相对于地方政府来说，农村集体和农户的力量目前还都很弱。

（二）住房建造市场引入市场竞争机制

住房作为一种产品，其建造市场的主体应该不排除多元化，甚至可以鼓励主体的多元化。多元化的建造主体之间构成市场营销学中所说的属类竞争者，即不同的住房建造主体形成了为提供不同住房以满足百姓居住需求的竞争者，具体设想如下。

1.房地产开发商不应该成为我国住房建造市场的当然主体。有资料显示，1998年之后，房地产开发商建造的住宅逐步成为城市住宅供给的主流渠道，2011年市场化的商品房提供了约73%的城市增量住宅（张百新、杜跃进，2013）。前文界定过我国目前的房地产市场结构为区域性寡头垄断结构，消费者在垄断组织面前基本上没有议价能力。因此要想稳定房价，使百姓更大程度上实现安居，可以逐步实现住房建造主体的多元化，避免房地产开发商成为建造住宅的当然主体。房地产开发商当然可以建造房屋，不过商品房的购买对象更多的应该是一个社会的高收入阶层。另外，笔者认为应该加强房地产开发商之间的竞争，资料显示，我国房地产建造业中80%-90% 的企业属于三级资质以下的中小规模企业，其投资总额占全行业总投资的近70%（王恕立等，2011）。说明房地产开发商之间存在一定程度的竞争，为了稳定房价，政府可以给予中小房地产开发商一定的政策支持来加强房地产商之间的竞争。

2.应该继续加大政府主导的保障房建设力度。保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中明确指出，要逐步实现住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。实践中，住房货币化大大推进，住房供应中90%是商品房，可见我国目前的保障房建设呈现出严重的不足（师立强，2011）。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国必须加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。“十二五”规划纲要指出，我国将在5年内新建3600万套保障性住房，使保障房覆盖率达到20%。即使目标达到了，这样的比例相对其他国家来说也是较低的，像新加坡90%的房屋是政府出资建造的。

3.政府可制定政策为私人建房、集资建房提供方便。鉴于我国人口众多，经济发展水平较低的状况，政府短期内还不太可能解决绝大部分人的住房问题，这时候可以像英国政府做得那样，一方面鼓励百姓购买开发商建造的房屋，同时也鼓励百姓自建住房。目前我国对于私人建房限制颇多，更谈不上鼓励自建。其实住宅建造的主体还可以有这样一个主体，即集资建房，国际上做得比较成功的如瑞典的合作建房，瑞典成立了全国住房合作联盟（HSB），该联盟为约1/10的瑞典人提供了住宅，HSB有自己的储蓄银行，为社员提供高于一般银行存款1%的利率，但其支出仅限于与住房有关，合作社按会员入会时间和储蓄金额决定提供住房的次序，一般8-10年可获得住房（张志前，2009）。对于集资建房，我国法律上虽然也是允许的，但在实践中还缺少政府政策的必要支持。

1.江忆.人均建筑面积应控制在40平方米[EB/OL].http://ccwb.yunnan.cn，2012-8-9

2.顾建发.从宏观经济看房地产与相关产业[N].东方早报，2011-11-23

3.师立强.十年房地产调控的得与失[J].内蒙古金融研究，2011（11）

4.张薛梅.我国商品房价格理性回归的路径探讨[J].常州工学院学报，2010（12）

5.李晓.楼市大变局我们怎么办[M].上海远东出版社，2012

6.王恕立，耿建明，李伟保.我国房地产市场结构测度及其竞争机制研究[J].商业时代，2011（3）

7.罗宾·巴德，迈克尔·帕金.微观经济学[M].中国人民大学出版社，2010

8.茅于轼.土地不能自由买卖导致中国房价扭曲[EB/OL].http://finance.21cn.com，2012-12-15

9.张百新，杜跃进.寻找中国发展新动力[M].新华出版社，2013

10.汪晓霞.降房价，应增供给而非抑需求[N].新华日报，2013-4-18

11.张志前.楼市迷局[M].中国经济出版社，2009