北京旧城院落建筑的保护性再利用

◎张锦东 董 藩

（张锦东，北京师范大学管理学院土地资源管理专业博士生；董藩，北京师范大学管理学院教授、博导/责编 刘玉霞）

北京历史悠久，文化遗产极为丰富，旧城内大量的胡同、四合院等院落建筑与皇宫建筑、庙宇寺观，共同构成了北京独特的历史风貌，直观地反映了古都的历史变迁，见证了曾经的繁华和原住民的生活。对北京旧城院落建筑进行保护性再利用意义重大。

一、北京旧城院落建筑的基本状况

北京旧城院落建筑中，既有传统的四合院，也有经改造后丧失了四合院格局的平房、工厂。现存的四合院基本都是民国和清代保留下来的，少量格局和品相都保持历史原貌的中高端四合院多为名人故居和机关、学校用房。大多数普通居民居住的大杂院风貌无存，院内充斥着自建房等违章建筑。还有一部分四合院的保存状况介于两者之间。

中国现行的文物保护制度主要保护列为世界文化遗产、各级文物的文化遗产，其保护与利用方式主要是在原样保护的基础上，作为博物馆、图书馆、文化中心等文化设施或者文化旅游资源，供公众参观游览，如故宫等。而旧城大量的胡同、四合院尚未得到应有的重视，甚至在旧城改造和房地产建设中被夷为平地。随着人口增长，有的四合院逐渐因私搭乱建而成为大杂院，有的居民区在旧城改造中被拆除，有的在北京建设 “生产性城市”的导向中被改建为工厂；有的则在改革开放后，被改建成现代化的街区，完全失去了本来面貌。北京旧城现存的这些大多数不属于文物保护单位的胡同、四合院以及散落其中的废旧厂房、办公设施，就是文中所指的 “院落建筑”。

进入21世纪后，随着经济的发展和社会的进步，人们逐渐认识到胡同、四合院是北京古都风貌的重要组成部分，并停止了大拆大建的做法，开始注意保护旧城的历史风貌。近年来，随着建设文化中心战略目标的提出，政府部门、投资者把眼光投向了京城传统的四合院、废弃的厂房，通过租赁、买断、合作等多种方式，利用四合院的文化符号、挖掘四合院的文化价值，将传统四合院改造成为文化创意空间、特色美食店或旅店等，成为文化创意产业和休闲服务业项目。对北京旧城这些寻常的胡同、四合院进行保护性再利用成为历史文化遗产保护和利用的新动向，并呈现出多样化的状态。这既丰富了都市的文化休闲生活，体现并提升了传统四合院的价值，又达到了保护文化遗产和传承文化的目的。

二、北京旧城院落建筑保护性再利用的路径

胡同、四合院是老北京文化氛围中重要的组成部分和显著标志。近年来，北京旧城院落建筑的保护性再利用主要在以下几个方面做了探索：

1.产业建筑的再利用：建设创意工厂

2007年以来，东城区采取 “腾笼换鸟”的改造模式，系统梳理胡同里的旧厂房、院落资源，引导企业改造、盘活了近20家胡同里的旧厂房、院落，整合出近20万平方米的办公面积，推出了以方家胡同46号、东雍创业谷等为代表的11处文化创意产业集聚区，打造了以聚敞现代艺术中心、光线传媒等为代表的一批品牌企业，吸引了500多家影响力大、附加值高、成长性好的科技类文化企业入驻园区，带动了周边地区的文化产业发展。如方家胡同46号，该项目原为中国机床厂，开发商通过产业置换等手段对20世纪50年代到90年代期间建成的旧厂房进行改造，使之成为北京跨界艺术创作以及生产、展示、销售的平台，被誉为 “最具创意活力的艺术社区”。

“胡同里的创意工厂”在保存文脉、不动筋骨的前提下将文化创意产业植入胡同空间，为胡同里的旧厂房注入了文化创意元素，为创意产业发展增加了空间资源。传统文化资源与产业资源的有机结合，使旧城区产业建筑遗迹重新焕发活力，在利用散落在胡同里的产业建筑遗迹发展文化创意产业、促进城市有机更新方面做了有益探索。

2.院落建筑的再利用：发展四合院产业

四合院改做高级商务场所的做法早已有之。以前主要是由政府主导，将少量成规制的四合院改成宾馆、酒店，用于对外服务，如好园宾馆。大部分新兴起的四合院宾馆房间数较少，客房一般在20间以内，有些打出身牌，如阅微庄四合院宾馆据说是清代大学士纪晓岚的宅院；有些则以创意吸引人，如院子酒店自称是以创意为主导的多功能复合型酒店；有些四合院宾馆走平民路线，如东堂青年旅社等面向的是国际市场的背包客。

比起走贵族和宫廷路线的老派四合院餐厅，如皇城食府等，新兴的四合院美食走的都是平民路线，以特色和口碑取胜，如宝月出品的川味私房菜、细管胡同44号厨房的小品贵州菜、刘宅食府的老北京私房菜、酷虾逸族的湘菜、百合素食的素食、大理院子的云南菜等。过客餐吧作为一帮崇尚自由、热爱旅游的年轻人的大本营，如今成了北京小巷的标志餐吧。

东城区鼓励社会资本开发利用四合院和闲置厂房，兴建剧场、戏剧名人工作室，让戏剧文化与小胡同结缘，让小胡同拓展出文化产业的新空间。蓬蒿剧场是北京第一个四合院小剧场，是在四合院天井里搭建起的一个黑匣子剧场，定位于非盈利公益型的文化场所，上演了各种小剧场话剧，还独立承办了有较大社会影响力的戏剧节，成为胡同里的特色小剧场。

北京旧城大量的院落建筑自发改造成为面对普通大众消费的宾馆、餐厅等，繁荣了京城文化消费市场，提升了四合院的价值。

3.院落建筑聚集群：打造文化休闲街区

在北京旧城一些传统的商业街区或历史文化资源较丰富的地区，大量院落建筑得到再利用，并呈现出集中化的趋势，逐渐形成了文化旅游休闲街区，吸引了大量人流，繁荣了市场。除了已在京城享有盛名的什刹海地区、南锣鼓巷地区和南新仓文化休闲街以外，值得一提的是五道营胡同。区域基础设施的改善和雍和别墅等地外籍人士的聚集催生了五道营胡同特色商业的发展，形成兼具胡同文化和异国风情的特色街，使之成为周边居住的外籍人士交际的首选场所，也吸引了东边雍和科技园区内的高薪白领和南边方家胡同46号等文化创意基地内的从业人员。许多外籍人士通过相互推荐和介绍，选择在此从事特色餐饮、创意工作室和会所经营。五道营胡同独具特色的租住模式、多元文化的融合共存、外籍居民与本地居民共同参与的社区自治，使传统历史文化保护区在世界城市建设中获得新的发展，逐渐成为北京旧城内的国际化街区。

这些街区尝试探索了历史建筑的再利用，提高了文化遗产的附加值，既取得了较好经济效益，也扩大了街区的知名度，对公众普及了历史文化遗产保护利用知识，成功地探索了将文化遗产保护与利用有机结合的途径。评价。

北京旧城院落建筑的再利用，规模、产权、原有形态和新形态各异，共同特点是：其一，采取了功能置换、改建等多种方式，使原有建筑院落适应现代生活的需要。为了争取各种有限空间，常见的是在天井加盖玻璃阳光房，作为咖啡厅或茶室，有条件的开发地下空间；其二，在装修装饰上，无一例外地采取了中西合璧的方式，号称是四合院的中式环境与西式奢华体验的结合。一方面，注意保留原有院落建筑的历史特色，并极力突出其历史感和个性等外在的中国元素，营造历史文化氛围浓厚的老北京风情；另一方面，内在功能上采用现代化高科技成果，为宾客提供舒适而便捷的消费环境；其三，目标客户是对中国传统文化感兴趣的外国人、外地人，同时吸引本地年轻人。有些院落建筑的再利用，系

方家胡同46号院改造前 （左图）与改造后 （右图）。

三、对北京旧城院落建筑保护性再利用的评价与建议

北京传统的胡同、四合院从单纯的居住功能转向为社会公众服务，从脏乱差的大杂院改造为高雅的文化休闲场所，从一个抽象概念、一个文化符号转变为可触摸的现实存在，传统四合院产业的兴起给人们传递了很多信息，为文化遗产保护和利用提供有益的启示：在利用中保护，在创新中传承。

1.对北京旧城院落建筑保护性再利用的简单自发形成，并趋于集中，形成了文化休闲街区，而基础设施的完善和政府对街区发展的引导，又吸引了更多商户的进入，从而形成一个良性循环。

当然，这些院落建筑的保护性再利用也存在着一些问题：一是局部地区无序化。存在不少破墙开店、加盖违章建筑的情况，未进行总体规划和规范，影响了风貌；二是过度商业化倾向。有的地区店铺过度集中，商业气息太浓、影响了相邻居民的正常生活和历史文化遗产的保护。但总体上看，大部分项目在尊重建筑遗产原貌、延续其历史背景的基础上，通过形式和功能的改变，获得了经济效益，提升了其价值。这种保护性利用彰显了历史城市的整体价值和特色，在传统再造中提升了现代城市的活力，增强了城市居民的自豪感，也唤起了人们对传统文化的珍惜。

五道营胡同异国风情的店铺。

2.完善北京旧城院落建筑保护性再利用的建议。

胡同、四合院等院落建筑是文化的有形体现，对其进行保护性再利用是城市实现可持续发展的客观要求。借鉴国际上文化遗产保护的成功经验，从目前的情况看，要做好这项工作，至少还有以下三点值得改进的地方：

（1）促进旧城整体保护，扩大文化遗产的保护范围。扩大现行文化遗产保护范围，实现对广义上的文化遗产的保护，明确北京旧城区的普通院落建筑也是北京古都风貌的重要组成部分；既要保护物质形态的院落建筑和胡同，也要保护其中居民的生活状态、文化等非物质形态的因素；要兼顾保护要求和居民生活需求，既使过去记忆和今日生活有机结合，更使保护具有广泛的群众基础和动力。这样才能真正实现对北京旧城的整体保护，文化遗产才能得以保护，传统文化才能得以传承。

（2）促进文化遗产在利用中保护，在创新中传承。对这些正在被使用、仍具有活力的北京旧城院落建筑的保护应该是积极的、动态的和持续的，不能像对待文物和古代遗址那样实施封闭式保护。因此，要积极鼓励文化遗产在利用中保护，在创新中传承，通过保护性再利用，使曾经作为包袱的破旧房屋成为公共空间、文化活动中心、文化创意产业聚集区等。要把历史文化名城中的院落建筑利用起来，发挥应有的功能，体现文化特色，使其融入到现代城市生活之中，成为国际化大都市不可分割的一部分，这是继承和延续传统文化、地域文化，实现城市可持续发展的必然选择。

（3）促进保护性利用的规范化与制度化。要发挥政府的主导作用，加强对北京旧城院落建筑的保护性利用的引导。一方面，要统筹规划，对于每个街区、院落、建筑的具体情况，应明确哪些是需要保留的有价值的内容，哪些是应拆除的不符合历史风貌的内容。另一方面，对于北京旧城院落建筑的修缮、更新和拆除等，要制定相应的制度和政策，鼓励在保护基础上进行再利用，形成新旧结合，使街区显现个性、突出特色、焕发光彩。同时，要充分发挥市场的作用，对文化遗产保护的市场化运作做出制度安排，明确社会资金进入渠道和方式，并在资金、立项、人才、税收等方面给予必要的扶持，调动社会力量，最大限度推动文化遗产的保护与利用。

四、结语

作为具有浓厚东方气息的国际性大都市，北京的比较优势就是深厚的文化底蕴和鲜明的文化特色。建设国际化大都市，不仅要靠便利的交通、繁荣的商业以及有影响力的政治活动，更仰仗历史文化。把先人留下的体现历史特色与文化的旧城院落建筑保护好、利用好，是北京市城市建设与文化发展的重要任务。北京市在这一方面已经进行了一些有益的探索，值得总结。但还有很多应保护的建筑值得研究。出台政策，鼓励民间力量加入到这个过程中来，并加强监管和引导，将是下一步的工作重点。