国际CBD的发展模式及对武汉的启示

◎ 何艳 许珍璐

中心商务区（Central Business District，简称CBD），最初由欧内斯特·伯吉斯于1923年提出，他认为城市的社会功能围绕一个中心呈同心圆状分五个圈层展开，这个中心即为“城市地理和功能的核心区域”[1]。当前，CBD已不仅仅是一个空间概念，而成为一个含空间和产业在内的庞大经济体。简单地说，CBD是城市的功能核心区，集中大量信息、金融、贸易、商业企业及中介机构，并以商务办公、酒店、公寓和娱乐等设施配套。在我国，各大城市都热衷于建设中心商务区，但随着北京、上海、广州等城市的物价、地价和房价的上涨，许多企业开始“逃离”北上广，CBD呈现出由中心城市向中部城市发展的趋势。在此背景下，武汉对外构筑起“1+8 城市圈”，对内则启动了以金融、保险、贸易、信息和咨询等产业为主的现代服务业中心的建设。那么，武汉中心商务区的发展应遵循什么模式呢？本文将首先介绍国际CBD的建设模式，再结合武汉市发展的现状，提出有针对性的政策建议。

一、国际CBD的发展模式

国际CBD有两种发展模式：一是市场主导型，以纽约曼哈顿为代表；二是政府主导型，其中巴黎拉德芳斯最为典型。

（一）市场主导+政府引导

曼哈顿CBD是以市场机制为主导、兼以政府有目的引导。在17世纪初，曼哈顿凭借其地理优势，成为仓储和批发业的聚集地，同时也有了船员和货物金融保险的早期发展[2]。19世纪末许多金融机构在此设立办事处，并吸引了大量商店、餐饮和中介服务机构的入驻。20世纪70年代初，政府扩建老城区，建立了世贸大厦、世界金融中心等，进一步巩固了老城区的金融中心地位。但该职能单一的CBD存在一个严重问题，即白天喧闹繁华，夜晚人烟稀少[3]。正因为如此，政府在进行中城区规划时，注重了多功能、多层次的开发：既云集大量跨国公司，又提供娱乐、消费和休闲的场所。由此可见，曼哈顿CBD是在产业自我成长的过程中依靠市场机制发展起来的。政府在其中扮演了引导人和服务者：

一是做好规划，引导集聚；二是完善交通基础设施；三是服务企业，提高企业利润。曼哈顿是拉动纽约市经济发展的一艘船(Chris Jones,2004)[4]。从表1可以看出，尽管五个区域中只有它占纽约市的就业比重有所下降，但2011年仍为57.58%。同时，曼哈顿区相对于纽约市的人均收入和平均工资却出现了上升。前者在表1中从1980年的1.44倍上升到了2011年的1.89倍，后者则从1.09倍增加到了1.27倍。这说明CBD中高技术、高增值的现代服务业集中度明显增强，使得就业下降时收入仍增加。目前，CBD承载了纽约市的大部分金融业，在面积不足1平方公里的华尔街上，汇集了3000家银行、保险公司和交易所。

（二）政府主导+市场推动

新建于1958年巴黎郊外的拉德芳斯区，现已成为欧洲规模最大、世界上最具人性化色彩的CBD，入驻企业超过3000家，其中包括一半的法国大型企业和世界500强企业[5]。与曼哈顿不同的是，拉德芳斯是在政府主导下建立的。首先，负责开发的拉德芳斯区域开发公司归属法国政府，并且有18名委员来自于中央或地方政府。这一方面保证了政府在CBD建设中的主导权和控制权，但另一方面又赋予了公司按市场机制进行设施建设、土地收购和建筑物出售等活动的权利。其次，精细的选址与规划。在选址上，以南北两轴为交通和工业的走廊，中央商务区位于两轴之间。通过轴线将巴黎老城和新城连成一个整体，也把老城的繁华和新城的兴旺连接起来。轴线起点为卢浮宫，经杜勒伊花园、香榭丽舍大街、凯旋门，到达新城拉德芳斯地标——大拱门（图1）。再次，建立了发达的交通系统和配套。在区外交通上，拉德方斯CBD在外围设有一条葫芦形状的环形大道（图2），经由两条交叉呈X形的横向道路连接至CBD内部。区内交通分为地上和地下两个部分，地上为人行通道，地下为机动车交通系统，严格实行人车分流，并靠电梯和自动扶梯相互连通。

表1 纽约市五个区域的就业、收入与工资情况

图1 拉德芳斯区位图

图2 拉德芳斯区外交通图

（三）两种发展模式的评析

1.CBD需要市场和政府的共同作用

曼哈顿CBD经过200年才发展到20世纪中期的初具规模，此后又用了近50年才形成现在的影响。拉德芳斯CBD从规划到1992年基本建成也花费了34年时间。CBD的开发周期长，在建设过程中还需根据实际情况不断调整，因此，它离不开市场和政府的双重作用。

2.两种模式的特点不同

纽约曼哈顿的发展历程，可以描述成：仓储、批发聚集地——金融、保险聚集地——金融业区域型CBD——金融、商务全国型CBD——金融、商业全球型CBD。由此可见，市场主导型CBD是随着市场经济的发展而逐渐形成的，表现为一个产业首先在某区域的集聚，日益扩张后成为该产业或延伸产业的全国CBD，直至世界CBD。政府并不干预集聚过程，而只是提供服务、完善制度和加强基础设施建设等。相反地，政府主导型CBD则需要政府首先进行规划，包括园区的设计、产业布局、土地使用和基础设施建设等。然后制定优惠政策吸引企业和人才的入驻，这样才能形成本地的CBD。此后，市场规律逐步融入到CBD的发展中，但若要使其成为全国型的，政府仍会配合市场经济给予一些政策激励。

3.两种模式的依赖条件不同

第一，企业和产业的初期集聚度。市场主导型CBD需要自发型、较高程度的产业集聚；政府主导型CBD的产业则是较小程度的集聚，只有在政府创造条件之后才会提高集聚度。第二，形成的基础。前者主要以区域经济、地理条件为基础，后者则以政府的政策力度为前提。但当CBD的发展源于旧中心的扩建时，政府规划将成为两种模式的共同选择，例如曼哈顿CBD从老城扩展到中城，拉德芳斯从巴黎老城到新城。第三，预期时间。前者是自我调整、渐进式发展的过程，需要较长时间。而后者是超前的、跨越式发展的过程，历经时间相对较短。

4.两种模式所遗留的问题不同

前者可能面临功能单一、布局杂乱和交通拥堵等问题，因此需要政府的引导与配合。后者将存在建设进度与市场需求脱钩，商业氛围不足，房价和生活成本虚高等问题，因此CBD建成后要由市场进行调节。

二、武汉中心商务区发展的现状

（一）武汉CBD发展的现状分析

1.商务区迅速发展

图3 武汉中心商务区的分布图

除传统商圈外，武汉的中心商务区目前有三大块：汉口王家墩CBD、东湖CBD和沿江CBD（图3）。其中，沿江商务区起源于汉口开埠后的金融商贸[6]，目前江岸、硚口、武昌、青山等区政府均着力打造自己的沿江CBD。以武昌滨江商务区为例，总用地规模约277公顷，沿江长度5530米。王家墩商务区于1995年提出构想，规划面积1400万平方米，2013年核心区域的项目开工将达到50%以上[7]。东湖中央文化区于2009年启动，面积为300多万平方米，总投资超过300亿元[8]。

2.发展模式各具特色

沿江商务区的早期是在繁华商埠的带动下自主形成的，而后期则是在政府主导下，借助市场力量建立的。从土地使用、规划设计到基础设施建设、招商引资等都是各区政府的工作重点。东湖中央文化区采取了“政府规划+企业开发”的模式，即在政府规划方案下，由万达集团等企业主导完成。商务区定位在集商务、商业、文化、居住、旅游等五大功能区于一体的绿色CBD，其代表项目包括楚河汉街、汉秀剧场和万达广场等。王家墩商务区则是政府引导与企业运作相结合的方式。负责商务区的投资、开发、建设和运营的主体是王家墩中央商务区建设投资股份公司，它由泛海建设等企业，与武汉中央商务区投资控股集团有限公司合资建立。后者为国有独资公司，是政府经营城市的执行体，也是政府基础设施建设的融资平台。从总体上看，各商务区的发展模式更偏向于政府主导型，但市场化的运作形式也被逐渐运用到商务区的建设中。

（二）武汉CBD发展存在的问题

1.多中心同时发展

CBD是一个城市的核心功能区，但武汉却有多个这样的核心区，这将加剧互相间的竞争。表2为六个商务区的产业定位，其中金融业是四个商务区的核心产业，高科技和信息则是三个区发展的重点。相似的定位将使要素资源高度分散，直接结果就是现代服务业、高科技企业在每个CBD中的分布比例少，而更多的产业是传统商业和低端商务业等。

2.市场作用不充分

在CBD建设过程中，市场的自由发展和政府的规划引导，都发挥着重要作用。虽然武汉各商务区的发展模式各异，但却具有一个共同特点，即政府作用较大。这是因为，一是社会主义市场经济中政府职能还不完善，二是政府主导下CBD的发展速度快、时间短。尽管市场作用正在不断强化，但相比于政府力量来说仍显弱小。以东湖中央文化区和王家墩商务区为例，两者虽然采用了企业参与的方式，但政府的规划和政策等起到了不可忽视的作用，集聚特征目前并不明显。市场的不充分表现将导致：首先，生活、生产成本与可接收能力的脱节，特别是地价和房价的增长速度超过CBD开发速度；其次，入驻企业与配套产业的脱节；最后，创业、融资、税收和通关等需求与现行制度的脱节。

3.综合规划弹性不足

交通条件是CBD形成的基础，但同时也是CBD发展的制约因素。武汉的中心商务区是以政府规划为提前进行建设的，在CBD运行的前期，入驻的人和企业较少，交通十分宽裕。但是，这些CBD都兼有商业中心的功能，随着企业、人流和货流的增加，商务区内和区间的交通均会面临很大压力[9]。特别地，武汉中心大厦和绿地中心等高层建筑的建成将带来更多的环境和交通问题。在王家墩商务区附近就已出现车流量过大，高峰时期行车难的现象。因此，中心区综合规划弹性不足，配套设施滞后的问题将毫无疑问成为制约武汉中央商区发展的突出问题。

4.政府管理不规范

从表2可以看出，武汉各商务区归属不同区政府管理，这将导致各自为政，自行招商、自我配套，CBD处于无序竞争状态。武汉市也没有建立统一的CBD政府管理机构，相关管理政策和法规尚未出台。因此，公正严明的法制环境、规范有序的市场环境、稳步开放的政策环境、优质高效的服务环境和健康文明的人文环境等是CBD发展的重要保障。

表2 武汉中心商务区的定位

三、武汉中心商务区发展的政策建议

近年来，随着武汉市经济的发展，其金融业的集群优势和科技人文优势已初步显露出来。针对武汉中心商务区存在的问题，提出以下政策建议：

（一）“一主多副”的发展战略

在多中心问题上，国内外CBD建设的经验主要有两点，一是规划若干个次级、独立的CBD，二是在原基础上引出新的CBD。汉口是商业聚集地，武昌是教育的摇篮，汉阳承载着百年的制造。因此，可以根据区域优势和已有的建设来定位商务区，实现“一个主中心，多个副中心”、集中式与分散式相结合的发展，并且通过公共交通连接各区，避免资源的重复建设和浪费。“主中心”首先应是经济中心、商务中心和商业中心，所以江汉区及其辐射区是武汉CBD的理想区域。而“副中心”的建设则需注意与“主中心”的错位发展。

（二）充分发挥市场集聚与扩散作用

除市场化运作外，武汉商务区还应注意发挥市场的集聚与扩散作用。一方面，各商务区在初期规划时应立足于所在区域的优势产业，发挥市场的集聚作用，吸引企业和产业汇集。例如，王家墩商务区可以集中在金融、保险和高端商务等产业上。二七滨江商务区应注重金融、休闲旅游功能的提升；武昌可以侧重文化、创意和科技产业；青山则打造生产性服务业、工业旅游式CBD；汉正街中央服务区重点发展采购、电子商务和总部经济等。另一方面，强化商务区与地区经济的协同发展，以商务区为核心，建立其与周边地区的对接机制，包括有利于人才、技术、产品和资金等的流动体系。

（三）完善政府服务

武汉商务区的发展离不开政府的支持，特别是规划、交通、环保和引资等方面，政府既要发挥全局掌控的作用，又需做好后勤服务。首先，突破行政的约束，成立武汉市所有中心商务区的管理机构，在统一规划下进行CBD的开发与建设。其次，重视规划引导，优化CBD的产业结构。有针对性的加大招商力度，引入竞争力强、关联度高的支柱产业。其次，应在政策方面给予中央商务区特殊的鼓励政策。例如，在给入驻企业提供高效、便捷服务的同时，设立创业基金和优惠融资措施，开通直接通关制度等。再次，加强与国内外CBD间的联系与沟通，促进资源共享，提高服务水平。

（四）不断完善交通枢纽和中心点的建设

中心商务区的运转往往以大规模的交通系统建设为先导，因此初期的网络规划至关重要。这里可以借鉴法国拉德芳斯CBD的经验：建立交通枢纽和中心点。利用公共交通的无缝连接，加强地铁、公路和铁路运输的协调配合，建设连接商务区和其他城区（市）节点的快速通道。同时，鼓励人们外出时对公共交通的使用。这样不仅可以疏散人流，还可以减少消耗、污染和温室气体的排放。另外，地铁的开通虽然能缓解“出行难”的问题，但它们却落后于CBD的建设。因此，拥堵仍将是近些年的一个主要影响因素，建议政府应在发展CBD的同时，加快地铁和公交的建设，并实现其与铁路、机场的无缝对接。

[1]Burgess E W.“The Growth of the City”in“the City”[M].University of Chicago Express, Chicago,1925.

[2]李芳,高春茂.国外CBD研究及规划实例简介(一)[J].城市问题,1994,(2).

[3]谢芳.中央商务区(CBD)的建设必须重视城市生活的多功能性——以纽约曼哈顿地区CBD建设经验为例[J].城市问题,2000,(6).

[4]Chris Jones.How Important is Manhattan to The Region?[J], Spotlight, Vol.3,No.4,2004.

[5]周小山.巴黎拉德芳斯 CBD交通规划、管理的特点及启示[J].城市公用事业,2012,(4).

[6]王轶娟.武汉江岸沿江商务区发展的基本思路及政策建议[J].企业导报, 2010,(4).

[7]胡长幸.2012年武汉CBD大有看头[N].楚天都市报, 2011-12-6(A06).

[8]涂亚卓.东湖之滨将建中央商务区[N].湖北日报, 2009-10-19(1).

[9]佩文森.法中合作大有可为[N].国际商报, 2011-09-16(A06).