基于价值加成的城市住宅拆迁价值评估模型

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（安徽行政学院/安徽经济管理干部学院 安徽合肥 230059）

中国社会科学院发布的2013年《社会蓝皮书》指出，近年来，每年因各种社会矛盾而发生的群体性事件多达数万起甚至十余万起，其中以征地拆迁引发的群体性事件占一半左右。回顾因拆迁引发的群体性事件，其起源都是因为拆迁补偿不足或没有达到拆迁户预期的要求。在调研中，群众普遍抱怨评估机构给出的评估价过低，由此可以看出，现行的评估方法在我国城市住宅拆迁的情境下，需要作出相应的调整，以给出开发商、拆迁户双方都能满意的评估结果，从而更好地发挥评估的价值鉴证作用。

一、现有评估方法分析

建设部2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。2011年新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。假设开发法主要针对在建工程。所以，评估实务中，针对城市存量住宅而言，运用的主要评估方法是市场法、收益法及成本法。

（一）市场法

又称市场比较法，简单的说，就是参照评估时间相近的类似房地产交易的成交价格，将评估的资金与其比较，并针对成交价格进行适当调整来求取评估对象的价值。市场比较法依据的原理主要是替代原理，就成交个案来说，消费者总是愿意以较低的价格购买具有一定效用的产品，对于整个市场来说，具有一定效用的产品同时应有相近或相同的价格。市场比较法主要适用于同种类型的数量比较多且经常发生交易的房产。其基本公式为：

V=V1×房地产状况修正系数

式中：V1是类似房地产的成交价格；房地产状况修正系数主要有交易情况修正，交易日期修正，房地产状况修正，标准化修正等。

市场法用于拆迁评估主要存在以下不足：一是正常买卖双方有交易动机，也有价格协商准备，不太多考虑房产的预期收益及涨价因素，而拆迁对象交易是一种被动交易模式，拆迁对象在交易中更多的考虑房产的效用替代因素和预期收益因素。二是类似房地产交易价格的真实性不强，现阶段，我国主要针对流通环节征税，因此，房产的合同交易价（也就是纳税基础）低于实际价格是业内公开的秘密。三是修正系数的价值内涵不好理解，并且人为因素影响大。以上三点不足，造成房产评估价格与实际成交价以及拆迁对象心理预期价格相比偏低。

（二）收益法

也称为收益资本化法，是通过预测评估对象在未来年度的正常收益，采用适当的资本化率，将收益转化为价值来评估房地产价格的方法。收益法理论基础是资产收益理论和预期原理，资产收益理论讲的是，一宗房地产出租产生的收益与任何一笔能给它带来相同收益的资产是等价的；预期原理讲的是，房地产的价值是由未来的状况决定，而不是过去的投入。收益法主要适用于收益能够量化的房地产，这个收益可以是自身的收益，也可以是类似房地产的收益。其基本公式是：

其中：Ai是未来第i年的预计纯收益；n是资产尚可使用年数；r是资金化率。

在城市住宅拆迁的评估中，收益法主要存在以下不足：一是住宅大多自住，收益的来源不太确定。二是在房地产投资中，租金收益只是其中一部分，还有相当一部分是预期涨价的因素。三是存在理论年限与实际年限不符的现象，如一宗存在40年的住宅，按房屋使用年限还有10年，如果按10年来计算，就会存在明显低估的情况。

（三）成本法

又称成本逼近法，是通过求取评估对象在评估时点的重新购建价格，扣除折旧，以此估算评估对象的合理价值的方法。成本的理论基础是生产费用价值论和替代原理，从卖方看，房地产的价值是依据生产所花费的费用决定的，这是费用价值论；从买方看，其为取得资产所付出的代价不能高于其预计的开发的必要支出。成本法主要适用于无法运用市场法和收益法，且需要房地产按照价格构成的房地产评估。其基本公式是：

房地产评估价=土地重新购置价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

其中：土地重新购置价格=待开发土地取得费+利息+利润+税务费+土地增值收益

成本法在拆迁评估中的不足主要现为以下三个方面：一是评估方法中无法体现城市住宅房产的重大特性——区位性。二是按土地的使用年限来折算土地价值，不符合目前群众的普遍预期。三是土地价格计算主要针对待开发用地，增值主要是政府规划允许改变土地用途所带来的。

二、城市住宅拆迁评估的特点及价值组成

（一）城市住宅拆迁评估的特点

城市住宅拆迁评估与其他房产评估相比，从交易动机、补偿方式、交易惯例等角度来说，都具有自身独有的特点。一是交易动机不一致。政府与开发商从集约利用土地角度及经济效益角度，对拆迁有很高的积极性，其关注的是待拆迁房屋所占土地的土地使用权。而拆迁户中相当部分在交易心理上处于被动地位，他们要求的补偿是全面的，除了土地，还应包括待拆迁房屋本身及其他附属设施与权利。二是补偿方式具有双重性。根据城市房屋拆迁补偿条例规定，就被拆迁人来说，可以选择货币补偿或通过产权调换方式获得补偿，因此，城市房屋拆迁补偿价格的评估结果应与采用产权调换方式得到的房产价值有一致性。三是交易惯例的广泛性。在产权调换的补偿方式中，被拆迁人经补偿后所得的房屋大多是根据搬迁的先后顺序抽号而得，这种方式也是被拆迁人比较乐意接受的。因此，对于城市住宅，在确定补偿金额的过程中，可以忽略被拆迁房屋的楼层、朝向等个别因素对补偿金额的影响。四是利益的兼顾性。城市房屋拆迁补偿价格应是拆迁人与被拆迁人双方都能接受的价格，这也是公平交易的客观需要。对于开发商来说，不因拆迁补偿成本过高，而放弃开发，从而造成城市建设的死角。对于拆迁户，也不因拆迁补偿金额过低，购买不到相同面积及用途的房产，进而导致拆迁纠纷的增多，影响社会的安定团结。

（二）城市住宅拆迁评估的价值构成

图1

经济学认为，价值是价格的的基础，价格是价值的货币表现。城市住宅房地产价值的基本构成可以用图1表示，第一层次是城市住宅的评估价值，依据《国有土地上房屋征收管理办法》指的是由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第二层次说明评估价值由土地价值、房屋价值、功能调整项的价值以及加成价值构成。土地价值在房地产中占很大的比重，作为稀缺资源，其有投资的效应，长期看涨。对于住宅来说，国家规定使用权有70年，到期自动延期，也没有明确收费标准，这使得绝大多数市民认为只要房子存在，土地就可长期使用，从而造成对评估中土地的按年限折价不理解，不支持，这是运用成本法评估价与市民预期相差甚远的主要原因。房屋价值主要包括建筑本体造价、附属设施造价、开发商费用、利润以及相关税费，是一个相对复杂的体系。功能调整价值主要包括暖气、有线电视、水、电开户费以及装修费用等，此项根据实际调整。加成价值主要受土地垄断性、房产所在区域的房产市场状态及拆迁人被动心理的影响，根据一般规律，加成率为5%到10%。

三、基于价值加成的拆迁价值评估模型构建

（一）模型建立的前提条件

本模型建立的前提有三。就评估对象而言，是针对城市住宅中有房屋权属证书和土地使用权证书的完全个人自有的房产；或者虽然没有权属证明，但政府认可可以按照有完全产权进行处理的个人房产。就评估环境而言，评估房产所在区域有相关的房地产项目开发，如有多个项目则更好。就政府相关数据库建设而言，房产部门有相对完备的典型房产造价资料库，土地部门有土地容积率调整的系数表或对土地容积率调整征收出让金有明确规定。

（二）模型建立的理论基础

本模型主要依据效用替代原理和价值加成理论，价值加成理论认为价格水平很大程度上取决于前期生产的货币成本，货币成本主要由生产过程中人工、机械和物资的消耗和一定比例的加成价值构成，加成的比例由市场条件和垄断程度决定。替代原理主要是指拆迁对象放弃原有的居住效用而得到的补偿应能满足在同一区域建构起相同的居住效用。并且，由于拆迁的被动性，他们只会对改善的边际收益付出较少的边际成本。

（三）计算公式

根据以上分析，城市住宅拆迁评估的价值可以用下式表示：

V=A+B+C+D

1.土地价值。土地价值的评估，按照替代原理，以同区域内成交的土地出让金价格为基础，运用容积率修正系数调整而得。其公式为：

A=参考地块每平方米地价÷参考地块容积率修正系数×拆迁地块容积率修正系数×拆迁房产占地面积

因现行房屋拆迁多实行“以料抵工”的做法，拆迁人（开发商）在房屋拆迁过程中不需另投入费用，故评估中没有考虑待征地与熟土之间的差异。评估中也没有考虑时间的折价，原因有两点：一是大多数拆迁房产的土地证书年代久远，或是划拨用地，或没有明确的土地使用权期限；二是现有住宅用地的使用权年限是70年，但到期能自动延期，且没有明确使用费收取标准（大多数专家认为不会收取）。

2.房屋价值。房屋价值评估主要借鉴综合估价法的思路。评估实务中，利用本区域现开发房产扣除楼面地价后的售价与建安成本之间的关系，综合分析确定，其反映了本区域的市场特点。评估实务中还注意，成新率应按建筑成新率标准由评价师确定，不能完全依据年限法；房产证中如果标注的是使用面积应调整为建筑面积。其公式为：

B=拆迁房屋本体及附属设施单位面积指导价×[（房地产开发的商品房均价-楼面地价）÷商品房本体及附属设施单位面积造价]×成新率×拆迁房屋建筑面积

3.功能调整项价值。此项价值相对于土地及房屋价值是一个较小的量，主要运用成本法确定。其中对装修的补偿应按成新率进行折价，其他项目按实际发生额累加即可。

4.加成价值。以 A、B、C的价值合计为基础，乘以一定的加成率形成。加成率可以利用前期房屋置换的房产价值结合本模型运用回归方程的方法确定，也可利用社会平均投资报酬率经调整后而得。

四、评估案例

（一）基本情况简介

拆迁区域位于合肥市某区，一环内，交通便利，附近有一所小学和一所中学，均是市重点学校，小区附近商业配套齐全。评估房产建于1994年，砖混四层，建筑面积78平方米，分摊占地面积60平方米，所在小区容积率1.3，容积率修正系数1.0，该房屋本体及附属设施重置成本为1 500元，经评估师评估成新率为7成新，装修评估价为32 000元，开通燃气等需自行缴费项目花费4 320元，正在开发的住宅楼盘销售价格均价为8 100元，楼面地价2 800元，建筑容积率为3，修正系数为1.2，建筑费为3 000元/平方米。

（二）利用价值加成的拆迁价值评估模型的评估结果

土地补偿价值：A=2 800÷1.2×3×1×60=420 000（元）

房屋补偿价值：B=1 500×[（8 100-2 800）÷3 000]×0.7×78=144 690（元）

功能调整项评估价值：C=32 000+4 320=36 320（元）

加成价值：按一年期借款基准利率3%，结合风险系数，确定加成系数为 5%。D=（420 000+144 690+36 320）

×0.05=30 050.5（元）

拆迁房产评估总价值V=420 000+144 690+36 320+30 050.5=631 060.5（元）

（三）选择产权置换所得房产现时价值

合肥市一环内产权原地置换方案为1:1置换，另按成本价增购10%，计7.8平方米。置换房产的价值可以用评估时点出售商品房的价格代替，置换房产的价值 V置换=8 100×78＋7.8×（8 100-3 000）=671 580（元）。

（四）市场法评估的拆迁房产价值

选择与评估房产类似的成交实例三个，成交单价分别是7 380元、7 340元、7 430元。参考对象与拆迁房产属于同一学区，年限相似，均为商品房，且都是近半年内成交，故不作调整，采用数学平均。市场法评估价值V市场=（7 480+7 340+7 530）÷3×78=575 900（元）。

（五）三种评估结果比较

比较市场法、价值加成的拆迁价值评估模型及置换房产的市场价值不难发现，考虑购买商品房与拆迁房产交付的时差因素，价值加成模型与置换房产价值一致性较强，而用市场法进行评估存在明显低估现象。

五、结语

在当前城市化、城镇化建设过程中，为达到节约用地、保护18亿亩耕地红线的目标，对现有房屋进行拆迁已是常态，如何建立合理的拆迁补偿机制，最大程度的保护居民利益，防止暴力群体性事件发生，是一个值得探究的难点与热点问题。本文从拆迁评估的特征出发，借鉴价值加成理论，给出了一个相对来说容易理解与沟通的模型，并且与现实中的置换方案有较好的符合度。但就模型本身还有一些需要完善的地方，一是国家对土地使用年限到期后，延期是否收费应尽快明确，以便依法调整模型。二是价值加成系数的测定，还需进一步研究、确定。