商品住宅常见渗漏问题原因分析及对策

夏日宏

【摘 要】当前，居高不下的房价和日趋增长的物质文化水平需求，使人们对商品住宅的质量要求越来越高。但商品住宅在交付使用中反映出渗漏问题，影响住宅的部分功能和观感，成为反映和投诉较多的质量问题之一。文章从一个住宅小区交付五年来业主反映主要渗漏现象进行叙述，分析其产生的原因，提出预防和解决的方法。

【关键词】商品住宅；渗漏；原因分析；对策 商品住宅作为一种特殊的商品，日益成为广大人民群众改善居住环境、投资、消费的热点。在提倡和谐社会和品质生活的今天，也成为各级政府所关注的重要民生问题之一。目前，居高不下的房价和日趋增长的物质文化需求，对商品住宅的品质提出了更高的要求。但商品住宅在交付使用中反映出的各种质量问题，让人们对品质住宅产生怀疑。住宅渗漏因影响住宅部分使用功能和观感，成为工程维修和投诉较多的质量问题之一。

本文对一个24万m2住宅小区交付使用后五年内的反映的住宅渗漏进行汇总，分析其产生的原因，提出预防和处理这些渗漏的方法。

0.工程概况

某小区总建筑面积约24万m2，1300多户约4000人居住的大型住宅小区，工程分二期开发建设，2009年第一批交付使用。

1.小区住宅各种渗漏问题

（1）外墙面渗漏，主要表现在墙体大面、外墙与各种突出外墙面装饰构件如花岩装饰线条的交接处。

（2）屋面、屋面与墙面交接处，突出屋面的烟道、排气道、管道周边。

（3）铝合金门窗框周边，从和铝合金窗框接触墙侧和窗框底边渗入。

（4）厨房、卫生间内的排汽道、烟道、管道周边，阳台翻梁侧边及阳台的雨落水管周边。

（5）覆土地下室各单元之间的连通口，地下室和主楼间连通的沉降缝，地下室排风机房和主楼间的连通口，以及各种管线穿越地下室外墙处，地下室专业配电房电缆沟槽处。

（6）室外地面高于室内地面的房间，如临街商铺室内地面往往和市政马路平齐，而小区内为了整体的景观效果，往往土方堆坡较高，超过室内地坪。

2.小区住宅渗漏原因分析

很复杂，是多方面的。有设计、施工工艺和现场管理方面的原因，也跟现有材料有一定的关系。下面针对上述存在的渗漏问题进行客观的分析。

（1）现阶段商品住宅外墙装饰材料一般为涂料、面砖和石材，档次规格高的采用铝板幕墙做法。现仅对用常见装饰材料的外墙渗漏进行分析。从工程实践来看，外墙渗漏肯定有雨水渗入的途径，如外墙面砖存在勾缝不密实，面砖铺贴底糙存有裂缝等不密实的情况，雨水顺着缝隙渗入，涂料墙面渗漏的原因也和面砖差不多。外墙与突出墙面装饰线条交接处的渗漏主要是该部位结节没有处理好。如锦昌文华项目一期工程底层裙房外墙采用湿贴花岗岩加干挂花岗岩装饰线条，裙房以上外墙大面为面砖，局部窗套及外立面腰线为涂料。从住宅交付后报修投诉来看，反映干挂花岗岩大线条和面砖交接处渗漏较多，经多次维修花岗岩和石材胶缝后效果都不是很理想。分析原因为面砖先施工，花岗岩压住面砖或和面砖平齐，经打胶暂时可以保证不漏，但热胀冷缩会使起密封作用的胶封开裂，或者大线条以上面砖勾缝不好，就会在花岗岩干挂腔体内存水，而线条以下共花岗岩墙面为湿贴，该部分水为无法直排出，只好沿湿贴灌浆的花岗岩基层渗入墙体。如遇砌体是多孔砖或加气块，水就会从室内渗出，业主室内已装修完成的乳胶漆或木制品装饰面层就会起皮或发霉。

另外就是剪力墙穿墙螺杆孔未安排人专门封堵或封堵不到位，脚手架搭设连接孔未封堵好，物料提升机或人货梯的施工洞未作专项处理等，这些部位如外墙存在着裂缝，雨水就会顺缝隙或自身的毛细孔渗入。

（2）屋面与墙面交接处设计结节做法为该处墙体是350mm高素混凝土翻边或上翻梁，沿顶面挑出泛水作为卷材收口。在屋面找平层、防水层、隔离层、保温层及钢性防水层做完后，作为卷材收口的泛水离层面完成面的高度有很多少于100mm，甚至更少，如作为露台的屋面在房屋交付后业主对其进行装修，装饰完成面基本上和露台泛水下口齐平。泛水坡度做的过小加上老鹰嘴或滴水线施工不到位，水会顺着卷材收口的薄弱点渗入，如遇屋面、屋面与墙面的混凝土翻边存有缝隙，则室内就会出现渗水痕迹。烟道、排汽道等，主要是该部分的屋面上翻砼高度不够，在做完屋面各层后翻边可能低于完成面所致。另一个原因是由于造价方面的原因，常用的SBS、BAC防水卷材的厚度及化学性能不是很好，施工中的卷材性能低于国家标准，达不到防水的使用年限，施工时基层不时很干，有水汽存在。施工完成后遇日照而发生空鼓的情况。

（3）铝合金门窗边渗水主要是铝合金窗框和结构间距有时过大，构件之间发泡剂打的不到位。现阶段比较流行凸窗以扩展空间而可以不计算面积，对房产商和业主都比较有利。而铝合金门窗作为一个分项常发包给另外的专业单位施工。窗间打发泡和抹灰塞缝是两家单位分开施工，容易造成抹灰塞缝时未打发泡或间隙过大直接用发泡填缝，而未用细石混凝土或砂浆，造成间隙。如铝合金门窗外胶没有打好或打好了因温度变化而开裂，水就从薄弱部位侵入。

（4）厨、卫间和管井的渗漏主要是设计施工图中基本上要求楼板施工时做与同墙体同宽（管井一般是宽度为60mm）， 高度为150mm的C15素混凝土翻边，但施工单位往往是二次翻边，如二次翻时翻边基层处理不到位，形成缝隙而造成渗水。还有一种情况是装修时将烟道、排气道的翻边打掉，未做恢复或防水加强处理，也易造成渗漏。管子在楼板上的渗水主要是未做防水套管或没有对预留管进行二次灌浆。

（5）伸缩缝处渗水在工程中较为普遍，而一旦发生渗漏很难修好。原因为止水带未按施工图节点要求两侧均分，施工时偏位，或施工时止水带有破损的情况，在伸缩处用柔性材料如沥青麻丝等未填到位，当发生伸缩缝处不均匀变形时，就极易拉裂或者错位造成渗水。管线等穿越地下室侧墙部位、配电间电缆沟的渗漏主要是由于穿线后预留管子封堵未到位所致。

（6）室内地坪低于绿化覆土时，该部分围护结构采用砖砌体至绿化覆土以上，覆土侧未采用防水砂浆或卷材进行加强，或者围护结构的上翻高度低于室外绿化覆土。

3.渗漏的预防措施及对策

（1）外墙渗漏主要在施工时要注意剪力墙穿墙螺杆洞、施工洞、脚手架洞要采取专人用砂浆堵孔，采取构造措施加强的方法。外墙与突出外墙的线装饰线条，如上面提到的干挂花岗线条与面砖间的问题，则采用在施工花岗岩干挂线条时，面砖距线条处预留3～5皮不贴，待干挂花岗线条嵌入1～2cm抹灰层后，面砖再开始施工，压住花岗岩线条。同时花岗岩线条往外做不小于2%坡度，在面砖和花岗岩处打中性耐候胶，加强防水。

（2）屋面泛水、混凝土翻边要考虑找平、找坡等各层的厚度，尽可能一起施工，泛水要做不少于2%的坡度，屋面完成面至泛水的高度不小于150mm，建议设计时该节点的素混凝土或上翻梁高度在450mm左右为好。

（3）铝合金门窗和结构间要打发泡剂，以控制不同材料间的收缩问题。如间距过大，则要填塞部分砂浆，间距以不超过30mm为好。塞缝要安排有经验师傅专人负责，外面打胶要求胶缝连续、平顺。铝合金门窗完成后要抽取一部分门窗进行喷水试验。

（4）厨、卫等要和结构一起做不小于150mm的素混凝土翻边，同墙宽，污水立管等要埋套管，采用二次灌浆，施工完成要做高于地面30mm的馒头。

（5）伸缩缝止水带要采用质量较好的钢板或橡胶止水带，确保伸缩缝两侧的止带宽度基本相等，施工时要做好成品保护，伸缩缝两侧的混凝土要浇捣密实，填缝的柔性材料按施工节点选用。穿地下室墙板的管子要预埋带止水环的套管，穿线完成后要派专人进行封堵并做好记录。特别是配电间，室内地面为回填土后浇筑的混凝土地面，电缆沟一般低于地面1m左右，电缆穿完后如出现渗漏渗，刚水会汇聚至沟体，很难检查和维修。伸缩缝如出现渗水，维修后由于变形原因可能会再次渗漏，在安排维修的同时如没有更好的办法时，应埋设管子将水引至就近集水沟（井），用水泵打出，从而保证地下室功能的正常使用。

（6）室内地坪低于绿化覆土时，要将靠覆土侧墙体做成混凝土墙体，如采用砖切体，一定要采用防水砂浆进行粉刷，如有要能，在粉刷后要做卷材和做保护墙体。

4.结束语

我们知道，住宅渗漏是可以预防和处理的，工程实施过程中坚持做到“事先预防，事中进行控制”，相关的渗漏问题可以大为减少或避免。工程以外，我们还必须做到以下几点：

（1）住宅建设各方主体要本着以对人民、对社会高度负责的精神，进一步增强质量意识，真正牢固树立“百年大计，质量第一”思想，严格按照标准规范及设计要求进行建设施工。

（2）努力改进施工工艺，依靠技术攻关与过程质量管理克服与治理质量通病。

（3）加强设计管理，提高设计水平，对相重要节点进行优化增强。

（4）物业管理单位应进一步加强二次装修的控制与管理力度，避免在装修施工时破坏防水节点。

总之，努力提高住宅工程质量，提高人们对商品住宅工程质量认可度，促进社会的和谐进步，实现我国住宅建设向着又好又快的方向发展，将是作为广大建设者共同努力的目标。

【参考文献】

[1]沈春林等.建筑的渗漏与防治.中国建材工业出版社，2008.

[2]王宗昌.建筑工程施工质量控制与防制对策.中国建材工业出版社，2010.

[3]王枝胜.建筑工程事故分析与处理.北京理工大学出版社，2009.