地铁资源商业化开发探讨

张 俊，白玲玲

（1.西安市地下铁道有限责任公司，陕西 西安 710018；2.中铁一局集团城市建设工程有限公司，陕西 西安 710054）

1 地铁运营状况

1.1 地铁发展现状

地铁属于建设和运营成本都相当高的项目。就广州、上海和北京三座城市在20世纪90年代所建成的3条地铁线路来看，综合平均造价在每千米均6亿元～8亿元人民币。即使现在90%以上的设备都国产化了，造价也还需要4亿元～5亿元人民币。像这样巨大的建设投资对于现今中国的城市财政来说，无疑是沉重的负担，而且地铁运营的各种成本也极高，全球绝大部分地铁公司都处于亏损状态，要靠政府补贴，这对各地政府来说的确是一种巨大的财政压力。

1.2 放开地铁政策

目前，我国多数省会城市都在新建地铁，经济发达的沿海城市也在发展地下轨道交通，如何解决资金来源，怎样在运营上实现经济收支的基本平衡及可持续发展，已成为一个亟待解决的大问题。在筹备建设资金、维持运营收支和平衡资金方面，单纯的依靠政府补贴是不现实也很被动的，这也直接制约着大多数城市的发展。因此，放开地铁政策、发展地铁经济将会成为地铁大发展的良好机遇，也不失为解决城市“缓堵保畅”的有力措施。

1.3 构建地铁产业

能否建地铁要因地制宜、实事求是、量力而行。根据我国各大主要城市的规模、实力、发展、需求的不平衡性，从多层次、多方位、多标准、多模式来探索、开拓、发展城市地铁建设；制定适合的档次、适合的层次、适合的类型、适合的量级、适合的标准和适合的地铁交通建设规模及发展策略，并根据城市经济发展水平逐步提高相应标准，使经济实力与建造规模档次等能相互匹配，形成以人文居住、商业开发、文化休闲、社区建设等为一体的多元化区域性功能；通过地铁站点与优良资源的密切结合，沿线功能的精细化发展、站点周边的集约混合开发等策略，优化站点附近的空间布局，提升地铁沿途的开发潜力和价值，构建地铁立体产业，使各种收益能够反哺到地铁建设及运营中去。

2 地铁资源开发盈利模式

以西安地铁为例（见图1），地铁附着商业盈利（西安地铁沿线商业布局，见图2）。

图1 西安地铁可用资源开发模式

地铁公司的收入来源主要包括列车运行票务收入、非票务收入和站点附近物业开发的收入。票务收入取决于票价和客流量；非票务收入取决于地铁公司对车站内资源的开发利用能力，比如广告、商店；而相关物业开发收入主要取决于政府政策的支持和地铁公司对各种管控物业的开发能力。

因此，我们必需从如下几方面工作入手，制定调整计划，逐步实施提高可改进空间，做好地铁公司内控管理。①通过各种平台宣讲地铁快捷、准时、环保、安全、舒适等功能以满足乘客需求。②通过宣传和引导客流进出地铁车站。③提供给乘客各种服务，满足乘客要求，即使不能解决也要尽可能给予指导、解说和微笑服务。做足自身工作吸引更多乘客，提升地铁票务收入。④加强和政府沟通，争取获得政策支持、服务支持。由此争取开发相关资源及服务线路，获取支持地铁发展的相应资金。

2.1 向地下发展 向郊区发展

以向地下发展和向郊区发展两条思路来开发，避开大难度的拆迁，引导城市建设（交通导向开发TOD——transit-oriented development）。通过引导潜在消费群体，逐步创收。

2.1.1 向地下构建立体枢纽

合理设置进出站出入口，充分利用地下、地上空间，为各功能区建立循环、立体的交通衔接及导向换乘系统，解决车辆过境、公交进出站、出租停靠、铁路进出站、社会车辆停靠点、地铁和轻轨纵横交错等众多功能需求。结合地区总体规划，市政道路通过专用匝道与地下车站或地上高架站台直接相连，同时，分别与附近广场停车场相连，增强了市政道路的进出站功能，建立了快捷的立体换乘系统。如西安北客站、深圳龙华交通枢纽等。

2.1.2 向郊区发展点线式纵深便捷轻轨

西安准备筹建的草堂和临潼两条轻轨就是根据这种思路来策划的，北向规划铜川和阎良也考虑在列。通过这种发展格局，联通宝鸡、咸阳、铜川、渭南等地级市及经过的县区，逐步建成关中都市大经济圈。这种引导城市发展的TOD模式，形成了多中心轴的扩展模式，从空间上实现了大跨度、鱼跃式发展，其间隙可设置绿地、林田、公园、湖泊等休闲地带，充分利用乡土环境来改善都市环境，并为未来发展留足空间。点线式布局使住宅、办公等布置于轨道交通站点周围，形成局部相对集中、整个区域范围又比较分散的格局，既保证了相关容积率，又有效利用了郊区环境，为商业开发提供了更为广阔的发展空间，如香港与深圳罗湖接壤地段就是预留的发展空间。

2.2 独建或联合开发模式

通过独建或联建综合出入口及各种商业用途大楼等方式，为地铁创造收入。

2.2.1 独建模式

一般发生在离市中心较远的2环或3换外，通过政府批地，设计可以更优化，效果一般比较明显，如河、万寿路综合出入口。

2.2.2 联建模式

一般体现在原产权单位的繁华地带构筑站点，并附带商业化的大楼或出入口等。地铁公司完全可以以潜在消费群体为资本与产权单位来洽谈商业化分成，或收取有调整的年租。这个也需要通过成熟的调研，参照已有案例来计算。也可以和机场联建，如深圳地铁11号线直通T3航站楼。

2.3 区域性规划

规划电子商城、购物天堂、游玩店、书城、旅游区等功能区，将地铁建设通过各大繁华区域，并留出空间来规划发展：①构建电子商城，如雁塔路、电子路、交大电子一条街等。②打造购物天堂，钟楼商圈、小寨商圈、龙首商圈、大明宫商圈，土门商圈等。③分布游玩店，书院门仿古、书籍、古玩一条街，二环旁、渭河边游乐场等。④连接书城，长安路书城、北大街书社、图书馆等。⑤直通旅游区，大雁塔、碑林、钟鼓楼、曲江、明城墙、大明宫、华清池、世园会、兵马俑等。⑥包括各种遗址，如汉城遗址、唐大明宫遗址、半坡遗址、阿房宫等。

图2 西安地铁沿线商业发展布局

让地铁直通各类旅游区。西安是辉煌的十三朝古都，具有非常丰富的历史文化古迹，而且这些年旅游业发展非常迅速，西安2012年全年接待国外游客115万人次，接待国内游客7 863万人次，旅游业收入总额达654.39亿元。这些数据表明西安的旅游资源开发有着巨大的潜力，可以通过挖掘历史文化资源，丰富人文景观和自然景观，提高城市各片区的不同品位，优化城市的规划设计，这将会大大提高地铁沿线附近的旅游资源价值，而旅游业的发展又可以带动地铁沿线其他第三产业的蓬勃发展。

2.4 普通性规划发展

普通性规划发展主要包括广告（视频、语音、杂志、户外及地下）、住宅、普通商场超市、酒店及写字楼。

2.4.1 地铁广告资源

地铁广告资源主要包括视频、语音、杂志等，通过规划把地铁站点广告、地铁沿线广告、列车车身广告等通过合理的分割布局、美轮美奂的设计巧妙地融合起来，给人以悦感并能迅速感化潜在客户，为地铁广告资源逐年升值提供动力。此外，也要更好地利用地铁户外广告，特别是正在施工的场地周边，地铁建设占用地表一般都在3年左右，施工场地周边户外广告可作重点突破。

2.4.2 地铁沿线住宅、酒店及写字楼

据调查在800 m范围内是一个非常成熟的地段，一般优先选择地铁倒乘。因此，地铁沿线房地产应统一规划、成片开发，结合城市和本地的自然特点，设计出有一定特色的建筑，这样能够给城市景观带来美感，可以统筹规划、分期开发，使经济、社会和环境效益达到统一，容易形成规模、降低开发成本，住宅小区的配套建设（如：小学、幼儿园、医院等公共设施）较完善，园林、绿地容易得到保护，并做出统一规划，有利于改善生态环境、提高居民的生活质量。

2.5 地铁部分线路的上市经营

首先选择一段或一条财务状况良好的地铁线路，然后以其资产成立地铁全资子公司，最后通过办理相关手续在香港H股上市。这样既确保了地铁企业在H股上市能满足资金募集的需要，又能满足上市相关法律法规的要求。

商业原则的企业化运作是实现地铁可持续发展的关键，对地铁项目实施商业化运作，以广泛吸收社会各方面的投资，从而形成地铁发展的良性资金循环系统。以物业开发与地铁工程建设捆绑授权的方式，国内上市限制较多，可以先通过香港H股发行，维持良好的持续经营能力，考虑以后适时回归A股，满足地铁建设的长期融资需求。

2.6 建立对接系统

将火车站、城运站、公交站、渭河码头等与地铁建设对接，方便乘客、增加人流量，同时也会引导潜在的消费群体。到西安地铁6条线全部建成，会有更多的人流参与换乘，近期每天将有150万人次，远期每天200万人次乘坐地铁。有客流就有商机、就有各种效应，只要合理利用，就能为地铁增收。

2.7 构建城市板块

构建城市板块，以体育场、会展中心等来构筑商务区，以经开区、西咸新区等形成工作区，以泾渭宜居区、城南宜居等建成休息区，以教育教学区、大学城、图书馆等变成学习区，以东北郊港务区、东南郊航天基地服务区等建成现代物流园区，以渭河草滩灞世博园等建成生态区。地铁穿梭于这些板块之间，让生活与工作的距离更近、更舒适，使工作、生活更和谐。

2.8 综合考虑地铁运营频率

早高峰、晚高峰运营频率，由8 min/班提高到3 min/班，方便乘客的同时也提高了地铁收益；闲时改为8~12 min，节约能源投入。这个完全可以通过一段时间调查客流分布来绘制地铁客流分布的时间指标、优化地铁运营频率。西安地铁2号线日均客流15.7万人次，（乘客进出地铁车站统计，参见下图3）。通过分析主力客流一般集中在早上 7：00~9：00、晚上 18：00~20：00，针对该特点制定客流与发车的运行对应图、规范执行计划，达到客流和车流的最佳匹配。

图3 地铁运行人流量时刻分布图

3 打造地铁产业链

通过逐步推广、发展地铁商业，努力打造地铁产业链，为地铁盈利创造多条途径、多项条件。如珠江新城CBD城市设计和地铁开发项目、美国亚特兰大桃树中心开放式地铁综合体项目。

4 结束语

随着城市现代化水平的提高，城市地铁、轻轨，克服各种困难穿江过河、采用磁悬浮式列车等都将对城市的经济发展产生重要影响，如何有效利用以及合理开发其沿线土地，使现代轨道交通设施与城市经济协调发展，还有待进一步研究。

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