城市住房用地供应政策对房价干预效果研究——基于上海住房市场的实证分析

施建刚，谢 波

（同济大学 经济与管理学院，上海 200092）

一、引 言

土地供应是城市住房开发与供应的前提和基础，因此，住宅用地供应是政府干预住房市场重要的政策。2003年以来，针对我国住房市场房价上涨过快、涨幅过大和住房供需结构失衡、住房品种失衡等问题，中央政府和各级地方政府频繁调整住宅用地供应总量对我国住房市场进行宏观调控与干预。如2004年，为了抑制投机性需求和持续高涨的房价，国务院发布了“国八条”和“国十五条”，要求增加中小型住房供给，房屋在购买后满5年方可上市，并收取交易税［1］。针对房地产开发商的囤地行为，2007年国务院颁布《关于加大闲置土地处置力度的通知》，在一定程度上抑制了房地产市场中土地供给量的增长。金融危机发生后，为了增加保障性住房和中小套型普通商品房供地比例，加快保障性住房建设，抑制房价快速上涨，2010年1月21日，国土资源部发布《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，规定“申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。据国土部公布的2010年各地土地供应计划来看，保障房及中小套型普通商品房用地占比高达76.6%。为了提高住房市场土地政策干预效果，有必要对住宅用地出让总量影响住房价格的机理和不同时期住宅用地出让量干预效果进行科学、客观的评价与分析，从而为政府在瞬息万变的市场环境下，灵活地运用住宅用地出让总量对住房供需和住房价格进行行之有效的宏观调控。

二、文献综述

作为房地产市场调控重要的政策和分析指标，土地供应（地价）和房价之间的关系一直是学术界广泛关注与研究的问题之一。在土地调控政策对房地产市场的影响作用方面，西方学者主要从政府土地管制与房价关系和土地政策对住房价格的干预效果两方面来研究。

在政府土地管制与房价之间关系的研究方面，自20世纪80年代后期开始，许多学者着手研究土地供应与住房市场问题。大多认为土地政策会在一定程度上影响住房需求和房价走势，提出要通过土地规划来发挥土地调控房地产市场的功能，如Pollakowski（1990）和Seon-Hoon Cho等（2003）对美国的研究，Peng and Wheaton（1994）对香港的研究等。Pollakowski通过对美国华盛顿地区蒙哥马利郡的土地和住宅价格进行的实证研究，发现土地供给限制对土地价格、住宅价格产生了溢出效应，政府对土地规划、利用的限制越严格，土地开发价格和住宅价格上涨速度则越快，此研究证明了土地价格和住宅价格受土地供给变化的影响［2］；Peng and Wheaton（1994）利用1965—1990年香港住房市场数据，运用计量经济模型对土地供给约束的溢出效应进行了实证分析，结果表明：土地供给量变化对地价、住宅价格和住宅供给量都有显著影响，进一步分析认为，土地供给不足导致住宅供给总量下降，此外，由于购房者对未来土地更加稀缺和住宅租金上涨的预期效应，最终导致土地价格和住宅价格同时上涨［3］；Seon-Hoon Cho等（2003）利用Logit模型对美国5个州的土地利用管制与住宅开发之间的关系进行实证研究，结果表明：严格的土地利用管制导致土地开发量的减少，从而引起住房价格上涨［4］。

国内学者主要借鉴西方学者的研究方法，并将之运用到解释我国住房市场土地政策干预效果的实践中。梁云芳、高铁梅（2006）通过MTV模型的构建分析了我国商品住宅销售价格波动的成因，发现土地交易价格的变动对住宅价格的变动有较大的正的影响［5］。刘洪玉、任荣荣（2007）以北京市为例，通过Granger因果关系模型和多元线性回归模型的构建和检验，发现政府的土地供应是影响住房价格变化的一个重要因素，当前和之前的土地供应量均对住房价格的变化有着显著影响，这表明增加土地供应的确是缓解当前房价过快上涨的一个有效措施［6］。黄忠华（2009）等以上海市为例，采用Granger因果关系检验和基于预期的房地产价格模型分析土地供应对住房价格的影响，研究结果是：土地供应能通过预期作用对住房价格产生负影响；土地供应对住房价格影响的弹性系数为-0.01［7］。黄静、屠梅曾（2009）利用全国29个大中城市1999—2008年的季度面板数据，采用非平稳面板计量方法，对我国城市房价与地价之间的长期均衡关系和Granger因果关系进行了实证分析，得到的主要结论为：房价对地价长期影响的程度高于地价对房价的影响，长期来看，各城市的房价和地价互为Granger因果关系，短期而言，房价是地价的Granger原因［8］。

综合上述文献可以看出，目前研究大多针对土地出让量干预效果进行静态研究，而缺乏对不同时期干预效果的动态评估。本文将从动态干预角度，对典型案例——上海住房市场土地出让量干预效果进行动态的分析与评估。

三、土地政策对住房价格的影响机理

由于土地具有稀缺性、差异性、固定性等自然属性，导致土地供给总量方面缺乏弹性，因此其经济供给亦缺乏弹性，从而出现了土地需求量上升推动土地价格不断上涨的结果。对于地价与房价的关系，最广为引用的解释是“玉米法律悖论”（Corn Laws Debate）。“玉米法律悖论”认为，由于玉米法律的颁布，导致玉米价格的上涨，从而刺激玉米生产规模的扩大；玉米生产规模的扩大，导致了对种植玉米土地需求的增长。由此可见，玉米价格上涨是地价上涨的原因，而不是地价上涨的结果。

根据“玉米法律悖论”，在住房市场中，住房价格的走势是由消费者对住房的需求总量决定的，而住房价格的走势决定了土地价格的走势。在目前我国土地“招拍挂”机制的作用下，当期土地价格是由当期房价及开发商对未来房价的预期决定的。随着房价与价格预期的上涨，土地价格亦必随之上涨；反之亦然。针对地价与房价的互动关系，Denise and William（2002）构建了经典的四象限土地市场模型[9]，对土地市场中的供需平衡及地价与房价联动机制进行了动态、精准的阐释，如图1所示。图1中，第Ⅰ象限和第Ⅳ象限反映土地市场运营机理，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限反映住房市场运营机理。从第Ⅰ象限开始按逆时针方向，地价对房价的影响路径为：经济水平↑→土地需求曲线右移→土地价格↑→住房价格↑→住房增量↑→土地需求量↑→土地存量↑→土地价格↑；从第Ⅱ象限开始按逆时针方向，房价变化对地价的影响路径为：住房价格↑→新增住房建设量↑→土地需求量↑→土地存量↑→土地价格上涨（黄静，屠梅曾，2009）。

图1 土地市场中地价与房价联动四象限图

四、土地供给对住房价格波动的影响——基于上海市的实证分析

基于前文对土地价格与住房价格联动作用机理的分析，本文将以上海住房市场为案例，通过采集上海宏观经济月度基本数据与住房市场相关数据，运用格兰杰因果检验法进行实证检验与分析，主要解决三个问题：第一，检验房价与土地供给量、土地出让价格的因果关系；第二，通过建模分析土地供应对上海住房价格干预效应；第三，通过实证分析，为政府运用土地政策对房价进行有效干预提供政策建议。

（一） 基础数据

本文主要采用2003年1月至2011年12月上海市月度住房价格指数、居民可支配收入、进出口总额、住房销售价格、土地出让面积、土地出让价格指数的年度数据作为基本变量，数据全部来源于历年上海统计年鉴。其中，住房价格变量（HP）采用历年上海住宅价格指数（名义住房价格变量）；居民可支配收入（INCt）采用历年上海居民可支配收入实际量；实际抵押贷款利率（MRt）采用中央银行5年以上抵押贷款利率的实际值；住房存量（HSt）以人均居住面积来反映；土地供应面积（LSt）采用住宅用地出让面积的实际值；土地出让价格（LPt）采用住宅用地出让价格指数表征。所有数据为月度数据，经消费者价格指数调整为真实，并取对数。

（二）上海住宅用地供给与房价的关系

1.土地供应量对房价的影响

首先，将上海住宅用地出让面积与住宅销售价格指数进行对比分析。从图2中可以看出，住宅用地出让增长量始终与房价呈现负向增长的趋势，由此可以假设：2000年以来上海房价上涨的影响因素中，住宅用地供给量对其产生了显著的影响。基于上海市历年住宅用地出让面积与住宅销售价格指数走势，下文将通过分析2003年1月至2011年12月上海市月度住宅用地供给量与房价的关系，从而探索土地供应量对房价的影响。

图2 2000-2011年上海住宅用地出让面积和住宅销售价格指数对比

2.房价与土地供给量、土地出让价格的因果关系检验

本文中，基于数据可得性方面的考虑，选取上海市2003年1月至2011年12月的住宅销售价格指数（HP）、住宅用地出让面积（LS）与地出让价格（LP）进行granger因果检验（时间序列为105）。从结果可以发现，在滞后3期的情况下，房价与土地供给量及土地出让价格之间的相互影响关系。

（1）住宅销售价格指数（HP）与住宅用地出让面积（LS）及土地出让价格（LP）单整检验。首先，对HP、LS和LP数据取对数，然后运用ADF检验法对上海住宅销售价格指数（HP）、住宅用地出让面积（LS）和土地出让价格（LP）进行检验，检验结果表明：△HP、△LS和△LP时间序列数据的1阶差分均为1阶单整，可以用这三个序列进行两两检验。同时对两两序列的协整关系进行检验，结果也表明，两两序列数据在1%的显著水平下存在协整关系。

（2）Granger因果检验与分析。运用Granger因果检验法分别对△HP和△LS、△HP和△LP进行检验，结果如表1和表2所列。

表1 上海住房价格（HP）、住宅用地出让面积（LS）Granger因果检验（滞后期为3期）

表2 上海住房价格（HP）、住宅用地出让价格（LP）Granger因果检验（滞后期为3期）

从表1中可以看出，在上海房地产市场中，土地供需对房价的影响程度要显著高于房价对土地供需的反作用，即在分析期内，上海土地供需的变化会显著影响上海房价的变化。

从表2中可以看出，在上海的房地产市场中，地价对房价的影响程度要显著高于房价对地价的反作用，即在分析期内，上海地价的变化会导致房价的变化。上海的地价与房价之间表现为这样的互动关系，其原因在于：2003年上海世博会申办成功以来，随着上海的房地产市场快速发展和土地开发强度的加大，以及住宅用地出让面积的逐年下降，使得地价快速上涨，同时带动房价的快速上涨。近年来，为了平抑地价和房价，上海大力发展保障性住房建设，大量新增土地用于建设保障房，但对普通商品住房价格的平抑作用十分有限，因此，上海的地价在与房价的互动关系中占了主动位置。

（三）上海住宅用地供应对住房价格影响分析模型

从理论上看，土地价格的变化会影响住宅用地供应量和房屋建造成本，从而导致住房价格的变化。因此，政府可根据经济、社会的发展需要和政府住房调控目标，选择性地采取土地价格信号与调控土地供应量，从而影响房地产市场的土地开发总量，并进而影响土地出让价格，从而对住房价格产生干预效果。

本文在 Muellbauer and Murphy（1997）［10］、梁云芳和高铁梅（2006）、王松涛和刘洪玉（2009）［11］等建立的等使用者成本模型基础上，构建土地供应对住房价格影响模型。根据经典的房地产需求理论模型，住房价格的决定因素包括：使用者成本（UC）、人均可支配收入（INC）、住房存量（HS）和房价预期（PE），其理论表达式为：

住房的使用成本（UC）是住房持有的机会成本，主要受抵押贷款利率（MR）和住房价格变化预期（PE）的影响。假设住房价格变化的预期包括两个部分：①前两期住房价格增长率的平均值（RP），反映消费者会根据住房价格的历史信息来调整对未来住房价格变化的预期；②近期的土地供应（LS），反映消费者会根据近期土地供应变化信息来调整对未来住房价格变化的预期。在上述分析基础上，本文建立土地供应对住房价格影响的回归方程：

模型中主要解释变量内涵包括：

住房价格变量(HPt)：由于住房价格是影响住房供应和土地供给的最为显著的因素之一，房价增长时，住房投资收益率上升，因此，与其他投资品相比，住房投资更具有吸引力，因而会有更多的资本进入住房投资市场，从而带动住房供给的增加；反之则会降低住房供给量。住房供给量的增减会对住宅用地供给和交易量产生同方向的影响。

截面固定影响系数(β0)：由于上海市住房价格影响因素不仅包括上述变量，还包括建筑材料成本、人力资源成本和管理成本等因素，因此系数β0可近似地表征这些未能列入的变量因素对各截面影响的效果。

城市宏观经济波动(TRt)和居民人均可支配收入(INCt)：在模型中，这两个变量是影响住房需求的最重要变量，因此，在住房供给方程中，当系数β1和β2越大，则表示住房供应对需求的响应越敏感。

住房存量(HSt)：反映上海住房存量对住房价格的影响，根据需求理论，其符号为负。

土地出让面积(LSt)和土地出让价格(LPt)：土地出让面积是住房开发的源头，由于国家对城市土地的垄断地位，因此政府可根据经济、社会的发展状况，灵活地调整固定时期内土地出让面积。从土地供需角度看，土地供不应求，则地价会上升；反之，土地供过于求，则地价会下降。因此，政府可调整土地出让面积，对地价产生影响，从而影响住房价格。土地出让价格(LPt)受土地出让面积的直接影响，土地出让价格不仅反映了土地供需情况，也能反映住房市场的供需状况。

1.模型估计结果

首先对各变量序列进行协整检验，结果表明：各变量均存在长期稳定的均衡关系。因此可以利用Eviews6.0广义最小二乘法（GLS）对模型（2）进行参数估计，选择固定影响（fixed effect）变截距模型，并用截面协方差矩阵加权（cross section weights）。对模型中全部解释变量的初步回归结果剔除不显著变量，得到的计量结果如表3所示。

表3 住宅用地供应对住房价格影响解释模型参数回归结果

2.土地供应对上海住房价格影响模型结果分析

表3中，lnHSt项系数表征上海住房存量对住房价格变化的影响程度。从计算结果中可以看出，住房存量系数为正，表示住房存量对住房价格的影响为正相关关系，当住房存量增长1%，住房价格则平均上涨0.8%。出现此结果的原因主要为：住房存量反映投资与投机住房消费及空置房对房价的影响。由此可知住房投资和投机对房价上涨产生了正向影响，即住房投资与投机现象越严重，住房价格上涨就越快。

lnLSt-30项系数反映了土地出让面积对住房价格的影响。住房价格理论认为，城市土地供应增加则会降低人们对未来住房价格上涨的预期；相反，住宅用地出让面积下降，则会增强人们对未来住房价格上涨的预期，当人们按这种预期增加住房投资时，则会导致住房价格的上涨。计算结果表明，土地供应对住房价格的影响为负。住房价格的土地供应弹性系数约为-0.13，这表明：每年土地供应增加1%，住房价格则会相应下降0.13%。2000-2011年上海房价与住宅用地出让面积的走势（图3）表明：住房价格与土地出让面积基本上呈反比，与上述实证结论高度吻合。

图3 2000-2011年上海住房销售均价（HP）与住宅用地出让面积（LS）走势

lnLPt项系数表征土地价格对住房价格的影响。住房价格理论认为：由于土地价格占住房价格的较大比重，因此，土地价格与住房价格呈正相关关系。计算结果表明：上海住房价格与土地价格呈正相关关系，土地价格对住房价格的弹性系数约为0.12，这表明：当住宅用地出让价格上涨1%，住房价格则会相应上涨0.12%。图4也表明：2000-2011年上海住房价格与土地出让价格走势曲线基本上重合，二者关系成正比。

图4 2000-2011年上海住宅用地出让价格指数（LP）与住房价格指数（HP）走势

表3中lnTRt和ln(MRt-RPt)反映了住房价格与城市宏观经济波动和住房抵押贷款抗通胀系数之间的关系。理论认为：住房价格与城市宏观经济波动之间呈正相关关系，即住房价格与城市经济总产出之间呈正相关关系，而与住房抵押贷款利率的抗通胀系数呈负相关关系。计算结果表明：房价与城市宏观经济波动呈正相关关系；而住房抵押贷款利率的抗通胀系数对房价的影响则不显著，表明上海住房市场中，由于存在大量的投资与投机性购房需求，有可能导致抵押贷款利率政策对房价的影响不显著。

通过模型参数估计可以看出，2000年以来，特别是2003年中央正式对住房领域进行宏观调控以来，土地调控政策对住房价格的影响效果较为显著，土地供应量与住房价格呈负相关关系，而土地供应与住房供给之间呈正相关关系，地价对房价的上涨产生了明显的正向推动作用。除此之外，经济增长和居民收入也对住房价格产生了正向影响。由于2003-2007年6年中，上海城市居民人均可支配收入和上海国内生产总值呈现稳定增长态势，而上海土地购置面积则出现了大幅度的负增长和减速增长，因而可以判断2003年以来上海住房供应减少和住房价格快速上涨的主要原因是土地供应量的减少造成的。

分析模型估计结果可以看出，本结论在肯定了土地政策调控对房价具有一定响应的同时，也发现了由于房地产开发的特殊性，短期内住房供给弹性不高，土地供应对住房价格的影响具有一定的滞后性。

五、实证结果与分析

本文运用模型对上海住宅用地政策对住房市场价格的影响分析，可以得出以下几点结论：

（1）住宅用地供应量能显著影响住房价格的变化。当期土地供应量能影响当期房价的变化，但土地供应量对房价的影响具有一定的滞后性。土地供应对住房价格影响的弹性系数为-0.13，即表明土地供应量增加1%，住房价格则下降0.13个百分点。因此，为了平抑上海房价过快增长，政府可适当增加住宅建设用地的供应量。

（2）由于土地供应与住房价格具有互动和相互影响的机理，因此在房价快速上涨阶段，政府应该加强土地供应。由分析可知，上海市2001-2007年房价快速上涨的主要原因是期间住宅用地出让量的持续、快速下降。而2009年以来房价上涨速度减缓的主要原因则是住宅用地供应量的大幅回升。

（3）从住房供给角度看，在调控政策的选取上，一方面，由于我国土地供给普遍缺乏弹性，因此应优先采用增加土地出让面积与提高住房供给弹性政策来增加住房供给总量，从而实现平抑地价和房价快速上涨的政策目标；另一方面，由于房地产开发商囤地行为将减弱政府对土地市场调控的效果，从而减弱土地供应对住房价格影响的时效性，因此，政府应加强土地市场的执法，打击开发商囤地与虚假开发的行为，同时抑制住房投资与投机现象，从而使政府土地调控政策能正常发挥对住房价格的干预作用。

［1］ 张红霞.城市土地市场运行的政府调控评价研究［D］.武汉：华中科技大学，2010.

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