探析东部沿海城市房地产价格居高不下的原因

天津滨海职业学院 杨雯

伴随着2008年金融危机的发生，全球各国的经济逐渐陷入了萧条之中，而我国经济在4万亿投资的带动下，仍然保持着较快的增长速度，其中，东部沿海城市房地产市场的火热也成为了推动我国经济发展的一大推手。当然，房地产与其他投资品是不同，其具有强大的社会属性，是居民在生活中必不可少的组成部分，如此高的房价已经成为影响国内居民生活质量的一大因素，因此，分析了解房价居高不下的背后原因有助于政策制定的针对性。

1 东部沿海城市房地产价格走势

在改革开放政策的带动下，东部沿海城市以其全面的优势在近三十年来取得了举世瞩目的经济成就。随着20世纪初国内房地产市场的改革，住宅建设逐渐成为经济发展的一大增长点，而东部沿海城市的房地产价格也经历了井喷式的上涨走势。为此，中央政府采取了一系列的政策来遏制东部沿海城市房地产价格的过快上涨，从早期的“国八条”到近期的“国十条”，均没有有效遏制东部沿海城市的房地产价格上涨趋势。2010年，国务院颁发的“国十条”在2012年让一些房地产企业逐渐面临着资金链断裂的经营困境，这也使得东部沿海一批城市的房价出现了一定程度的下降。然而，伴随着市场成交量的增长，这些沿海城市的房地产价格又有了抬头的势头。根据国家统计局2013年3月份的数据显示：新建商品住宅价格环比上涨的城市有68个，比2月份增加了2个，同比上涨的城市有67个，比2月份增加了5个；二手住宅价格环比上涨的城市有66个，与2月份相同，同比上涨的城市有59个，比2月份增加了10个。同时，2013年1～3月份，全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%，东部地区房地产开发投资7766亿元，同比增长17.8%。

2 东部沿海城市房地产价格居高不下的原因

一些国内学者认为东部沿海城市的房地产市场供给非常充足，存量房数量也非常之多，但东部沿海城市的房地产价格却仍然居高不下。总的来说，造成目前东部沿海城市房地产市场价格扭曲的原因有以下几方面：

第一，地方政府土地财政的需要，使得其对房地产价格产生了较强的依赖。目前，国内的财政税收体制是采取分税制的模式，这使得地方政府能够用于基础设施建设的资金仅仅只有分税制后的财政资金与中央拨款。资金的短缺使得地方政府只能通过买卖土地来获取额外的经济收入，据相关调查数据显示：土地出让金价格占到了房地产市场价格的40%～50%，因此，房地产市场价格的上涨在很大程度上是因为土地财政背后土地出让金的快速上涨。同时，房地产行业是推动GDP快速发展的重要产业，在现有的地方政府绩效考核中，GDP的高低决定着地方官员的升迁，因此，很多地方政府官员基于GDP绩效考核的压力而缺乏遏制房地产价格上涨的动力。

第二，国内投资营商环境的恶化，使得投资渠道单一化，而房地产市场成为了最佳的投资渠道。在房地产的属性中具有一定的投资属性，这使得一部分市场投机者将房地产作为投资产品进行炒作，导致房地产价格不断上涨。众所周知的“温州炒房团”，将房地产作为典型的投机产品，通过倒买倒卖来影响市场的供求关系，从而不断推高房地产的市场价格。同时，由于劳动力成本、人民币升值等一系列因素的影响，国内营商环境不断恶化，这使得市场中的一部分资金流向了房地产市场，而且股票市场的不理想也使得市场的投机资金基于趋利的特征而进入房地产市场，形成了对房地产的投机需求，推高了房地产价格。

第三，房地产行业各个环节的税收较重，进而转嫁给市场消费者，从而导致了房地产价格的上涨。据房地产上市公司的年度数据显示：2012年沪深A股所有房地产上市公司中，每增加1元的利润，就需要相应地支出1.08元的税收。与此同时，在房地产各个环节的税收中，还不包括土地出让金，如此沉重的税收负担使得房地产开放商将这部分税收转嫁给市场消费者，房价上涨则成必然。

第四，城市化进程的加快转变了东部沿海城市房地产市场的供求关系。按照东部沿海城市的常住人口来计算，房地产市场的供给远远大于市场需求。然而，伴随着国内城市化进程的加快，一大批中西部地区的外来务工者涌入东部沿海城市落地生根，同时，还有一部分中西部地区的应届毕业生基于薪水与发展空间的吸引而涌入东部沿海城市，这部分群体对东部沿海城市的房地产形成了较大的刚性需求。

第五，房地产开发商利用市场炒作来推高房地产市场价格。尽管房地产价格的上涨有很大一部分原因是在于外在的经济环境，但开放商逐利的本质特征也扭曲了市场供求关系，刺激了房地产价格的上涨。近年来，开放商屡次利用媒体制造市场的舆论压力来进行炒作，有些楼盘的房子明明没有卖出，却被开发商说成卖出；有些开发商雇佣农民工来排队购号，造成了房地产市场气氛的紧张，加强了消费者对房地产价格上涨的预期。

3 政策建议与对策

基于目前东部沿海城市房地产市场价格居高不下的现状，前面已经分析了其内在与外在的原因，本文针对原因分析提出相应的政策建议与对策：

第一，尝试推行地方债，解决地方政府目前过度依赖于土地财政的现状。从主观角度而言，沿海地方政府对遏制房地产价格的动力普遍不足，这主要是因为房地产价格的快速上涨使得地方政府的土地财政收入不断增加，从而有了更多的资金进行各项投资，促进城市的建设与发展。因此，要解决东部沿海城市房地产价格居高不下的首要对策与建议就是解决地方政府过度依赖土地财政的局面，尝试推行地方债券来弥补地方政府进行城市建设资金的短缺与漏洞，让土地财政逐渐退出地方政府的收入来源。

第二，出台政策缓解目前国内投资营商环境恶化的局面，分流房地产市场的投机资金。鉴于房地产市场投机成分过高的现状，其主要原因是投机资金没有可以逐利的投资渠道，因此，有关部门在应该针对这一问题逐渐改善当前恶化的投资营商环境。一方面，出台税收、土地等优惠的政策以鼓励民间资金投资新兴产业；另一方面，重塑股票市场信心，规范市场秩序，推动投机资金流向股票市场。

第三，整合房地产市场的税收负担，减免重复征税，减轻开发商的成本。对于政府而言，房地产市场不仅是促进经济发展的舵手，更重要的是维护社会稳定的关键，因此，政府部门要对房地产市场现有的征税环节进行整合，对一些不必要的税收进行减免，同时，禁止重复征税等行为的出现，从源头上降低开发商的成本，以解决房地产价格持续上涨的问题。

第四，建设卫星镇等郊区住宅区，缓解城市化进程所带来的城市居住压力。由于我国过快的城市化进程使得城市房地产供求关系出现了需求大于供给的现象，纵观西方发达国家的经验来看，政府应该开发城市郊区，以卫星镇为概念，推动郊区住宅区的建设，以缓解城市化进程所带来的房地产价格上涨压力。

第五，规范市场舆论导向，坚决打击开放商利用虚假的信息制造市场恐慌的行为。由于房地产市场买卖双方处于不对等的地位，市场信息无法得到有效的沟通与反映，出现了信息不对称的现象。因此，政府要规范市场舆论的导向，促进市场信息在买卖双方之间的正常流动，避免信息不对称现象的发生。同时，对弄虚作假搞欺骗、故意制造房源紧张、误导消费者的行为，严肃追究当事人的相关责任，给予坚决的揭露和查处，并将真相告之于众。

[1]张玉录,王桐,张士彬.从经济学理论看房地产价格居高不下[J].现代经济信息,2011.

[2]朱文娟,杜其星.当前房价高企的原因、危害及其对策的分析[J].特区经济,2011.

[3]沈玉龙,杨瑞芳,田晶莹.房地产价格居高不下的原因及对策[J].技术与市场,2012.