商品房的施工过程管理

邵振朋

（深圳市东都市政工程有限公司，广东 深圳 518000）

1 商品房施工的特点与内容

1.1 商品房的施工特点

商品房的施工主要有科学技术、劳动力、机械设备、资金和材料等等这些要素组成，它们随着商品房的施工不断的交互流动。这些要素有密切的相关性、集合性、环境适应性和目的性，这就需要组织者要进行很好的交差作业、平行作业以及流水作业，使得这些生产要素按照固定的顺序、比例以及数量进行科学的投入。充分利用最佳的空间、时间合理的配置、优化、保证施工全过程的均衡性。使施工过程取得科学的、全面的、系统的管理。

1.2 商品房施工过程管理的内容

（1）商品房的施工施工组织设计要进行合理的、认真的、科学的编制。适量的、适时的、对生产要素进行科学的优化以满足施工过程的需要。施工组织设计是一个具有组织、经济以及技术综合性设计文件，是针对于施工过程从拟建工程、施工准备到施工完成的一份战略性指导文件。要想进行科学的组织施工，有计划的开展各项施工项目管理，建立正常的施工程序。就必须做好准备工作，对生产要素进行合理的科学的优化组合，进行科学的动态管理，充分利用高效的、合理的资源，协调好工种、时间、空间、物资等等各种相互之间的关系，使得商品房工程能够按期的完成，取得最好的经济效益。

（2）商品房施工过程中要建立各项管理制度，组合合理的、有经验的管理责任者，建立岗位责任制，及时发现问题能够及时解决，根据当地的民俗、水文地质、工程的基本状况、以及合同工期等等，收集有关的资料，进行合理的科学的研究。进而提高工程管理的综合效益，保证整个工程的整体优化。

（3）在完善各种法律、法规的规范下，熟悉图纸，打好商品房施工过程现场工程的基础。商品房施工过程的管理者、技术人员要组织施工、建设以及设计单位对图纸进行预审、会审。对地下室、主体结构、施工现场、施工物资、施工队伍的准备情况要有充分的了解和掌控。以确保商品房工程质量和工期的最好实现。

2 商品房施工过程中的质量确保措施

2.1 提高质量保证意识

要加强质量意识，重视提高施工人员的质量素质和道德品质，商品房工程管理中商品房的质量问题也是商品房施工过程中很突出的问题。因此，有一个高素质的管理队伍是商品房施工过程中不可缺少的基础。这就要求管理人员和施工人员的素质、管理才能、控制力、决策力、管理能力等等必须要涵盖整个施工过程。工程的优劣、质量的高低直接由这些因素所决定，所以要严格提高施工人员的素质和道德品质。而就现在的很多情况而言，很多施工单位的施工人员技术不过关，技术相对来说比较薄弱，对一些基本的常识还太不清楚了解。如：对钢筋和混凝土的制作、施工缝的留置、水灰的配比控制、检测标准、验收规范等等，在不太清楚了解的状况下，就仓促上岗，这就直接导致了商品房工程的质量问题出现，因此，必须要把质量明确责任、落实到人，才能确保商品房工程的质量。

2.2 改进完善商品房的施工单位自身的质保体系

商品房施工单位要不断完善改进自身的质保体系。在施工过程中，施工单位的为了自身的经济利益偷工减料、不规范作业往往导致了商品房的工程质量的不合格，不但危害了住户的生命财产安全，也危害了商品房的结构安全。例如：浴室和卫生间的地面滴水、积水；墙面窄鼓、起皮、开裂使得房屋渗漏等等。不断的改进施工单位的质保体系是确保工程质量的必要措施。施工单位要从任务承接、实验检验、施工生产、材料采购、回访用户等等多个方面进行必要的改进和完善质量体系结构，使得质量体系能够有效的运行，严格控制商品房的质量，才能确保商品房的质量不出现任何问题。

3 常见商品房施工管理过程中的问题及控制措施

（1）商品房施工过程中环境污染是个比较常见的问题。它主要包括噪音污染和建筑垃圾污染。在施工过程中的废弃建筑材料、渣土和对水体的污染，都威胁到了周边群众的生活和生命安全。这就需要施工单位制定一套严格地建筑废料、垃圾的处理流程，要有确切的奖罚制度和措施，要及时的定点的清理垃圾，避免给人民群众的生活造成更大的危害。其次要采取先进的施工技术，改进施工作业的设备，以减少噪音的产生，尽量减少对周边居民的声音污染。商品房施工过程中会产生很多的灰尘，要及时清理施工设备，安装除尘器，通过加强各方面的协调和管理，提高工程的质量。

（2） 商品房的施工过程中往往有尺寸、轴线、标高、平整度、地皮起沙、裂缝、渗漏等等诸多问题，施工中不规范作业、偷工减料、技术素质差、施工人员未经过培训上岗，对于质量把关不严，现场管理能虚作假，使得工程技术含量偏低，没有对工程管理进行有效的监督。基于此种原因，现场管理必须要组织一定的管理、协调以及人际交往能力的有素质、有高技术的团队，担负施工阶段的施工现场的管理工作。在施工过程中严格把关，发现问题及时整改。严格按照国家规范、设计图纸以及质量标准施工。

4 商品房施工过程中的房建施工

（1）在施工之前，技术人员要对图纸进行审核，编制有效的施工方案，对建筑材料进行试验检测，执行有关的安全、质量规范标准。按照结构、节点图、水电、图集等，清晰设计思路，找出图纸中的缺点，为施工做好充分的准备工作，完成审批审核手续。

（2）在商品房工程签订合同后编制实施性施工设计，对工期、质量、成本、安全要认真确保执行。一般参加的有物资部、工程部、技术部、总工程师。按照内部讨论、公司审批、总监审批、建设单位审批四个基本步骤来进行施工。

（3）充分了解签订合同，明确商品房的施工内容、范围、质量工期、结算办法、地方要求，熟悉监理、甲方管理人员的基本情况，以及工作流程，验收流程、资料归档等等，认真做好工程各个方面的工作要求。

（4）商品房工程的交底工作，要做好分项工程技术、编制专项方案的交底。对主要机具、质量标准、施工准备、操作工艺等要做书面交底，认真履行交接手续，及时归档。保证商品房工程工艺落实到现场操作人员手中。

（5）对于商品房施工过程中发现的问题，能够及时的与监理单位、建设单位、设计单位进行沟通，及时变更工程，及时的解决施工中的技术问题。使得商品房的施工能够正常进展。

（6）要做好商品房工程的测量工作，如基槽防线、垂直度、变形观测、标高测量、楼层平面防线等。要和业主进行很好的沟通，在规定的时间内提交监理工程师和业主审批。认真做好工程的实验工作，才能确保商品房工程施工的有条不紊进展。

（7）对于结构安全的试件、试块以及材料要到现场进行取样，送到有见证检测资质的单位进行检测。认真做好商品房施工技术的资料工作，对商品房的工程技术资料实行监督、检查、指导以及管理工作。

（8）商品房工程竣工后，要认真协助建设单位做好备案工作、技术材料整理归档工作、绘制竣工图、做好工程总结、结算工作等等，为审计提供充足的依据。

（9）商品房施工工程是一项复杂的系统工程，需要施工单位和管理人员综合治理常抓不懈。在施工过程中，要逐步完善各项安全管理制度，设置安全管理机构，配置专职管理人员，建立安全生产机制，加强施工安全系数，只有这样，商品房的施工过程管理才会有提高。

5 总结

综合以上的分析，做好商品房的施工过程管理是对商品房施工过程中施工工艺的一项有力的保障，加强商品房施工管理对工程施工安全性，提高工程质量具有重大的意义。只有进行有效的科学的商品房施工管理，才能真正的实现商品房施工过程管理的规范化、标准化、科学化。

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[2]李新滨。浅谈城市住宅“平改坡”改造[j].建筑科技与管理，2009，（5）：56-57

[3]江见鲸.建筑工程管理与实务[M].北京:中国建筑工业出版社，2007.