城区土地定级更新探讨——以阜新市为例

李俊元

阜新市国土资源局，辽宁阜新 123000

1 土地定级的沿革

阜新市城区土地定级始于上世纪八十年代末，划定的有偿使用收缴区域，为最早城区土地定级雏形；1990 年以土地使用制度改革为契机，以国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》为依据，深入调查分析了大量土地隐性市场，测算了土地收益及流失，公布了阜新市城镇国有土地土地出让金最低执行标准（阜政发[1992]24号），形成了土地级别初步框架；1993 年依据国家《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，首次完成了城区土地综合定级估计工作，对土地使用制度改革起到了推动作用，1998年在综合定级基础上，首次公布了阜新市城区土地级别及基准地价标准（阜政发[1998]3 号）；2000 年后随着土地使用制度改革的不断深入，按照商业、住宅、工业土地不同用途开展了分类定级及基准地价调整工作，2005 年公布了阜新市城镇国有土地级别地价标准（阜政发[2005] 29 号），2009 年再次按照分类定级对阜新市城镇国有土地级别地价标准进行调整（阜政发[2009]18 号），建立和完善了土地价格体系。

阜新市综合定级到分类定级的更新，对定级土地质量的评定更科学和符合实际，市本级土地出让价款由原来的年20 亿左右、近几年达到了50 亿以上，为加强土地调控、促进本地区城市建设经济发展起到了重要作用。

2 土地定级的范围、依据及定级因素选择的原则

土地定级范围是阜新市旧城区及独立工矿区范围土地，土地定级面积71 平方公里。

阜新市土地定级依据国家《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》及省对城镇基准地价更新调查与公布工作的通知文件。

阜新市土地定级因素选择的原则，结合城区建设发展规划，选择了主导性原则、差异性原则、定性与定量相结合原则、定级与估价相结合的原则作为了本地区土地定级因素选择的原则。

3 土地定级思路及技术路线

1）依据国家城镇土地定级估价规程，国家、省对土地定级、基准地价更新文件的通知及市政府要求，为适应新形势下土地管理需要及更加科学合理对城区土地评定，阜新市土地定级由综合定级更新为分类定级，即对原影响城镇各种因素的评定，按照影响商业、居住、工业等不同用地性质量的各种因素评定，按商业、居住、工业用地性质更新划分土地级别，同时按土地分类定级更新基准地价及完善修正系数体系；

2）为达到定级估价更新科学管理，规范化运作，结合阜新城市城市现状和经济发展情况，对国内土地定级、基准地价软件更新系统进行了有效选择，采用了国家推荐的比较成熟的定级地价更新软件系统，完成阜新市分类定级更新工作，利用《阜新市城市建设总体规划图》经过技术处理作为了工作底图，《阜新市地形图》、《阜新市城区街图》等作为辅助图件，应用计算机系统软件完成数据录入及成果的形成；

3）依据定级因素选择的原则，选择了熟悉阜新城市建设和发展特点的国土、建委、房产、规划、高校等部门的40 名专家及决策者，采取特尔斐方法首先分别确定了商业用地因素为商业繁华度、交通条件、基础设施状况；住宅用地因素为商业繁华度、交通条件、基础设施状、环境状况；工业用地因素为交通条件、基础设施状况、产业集聚效益，同时通过特尔斐方法计算了定级因素因子及权重值，并按照更新软件要求，导入图形要素数据及空间要素采集，完成定级单元划分及分值计算。

具体工作步骤：收集整理资料—分析土地现状—确定定级因素—完成数据录入及各各种分值计算—确定各因素重要性及权重值—划分定级单元计算各因素分值加权求和—初划土地级别—结合基准地价评估调整—编绘土地级别图及技术报告—组织验收（包括调整后的基准地价）—报政府批准公布。

4 土地定级成果及各类用地特点分析

2005 年、2009 年市政府两次公布了更新后的分类定级级别、基准地价及出让金标准，更新后的阜新市土地为分类定级，商业用地、居住用地划分六个级别，工业用地划分4 个级别，明确了各类用地的适用条件，商业、服务业用地适用商业用地级别；居住、公建用地适用居住用地级别；工业、水利设施用地、园地、林地适用工业用地级别。完成阜新市城区土地由综合定级向分类定级更新，同时完成了分类定级的基准地价更新调整，建立了地价监测体系。

阜新市定级结果分析：一、二级商业用为主城区范围，南至细河、北至八一路、东至工业街、西至矿工大街，是阜新市经济文化中心，随着旧城区改造，市级商服中心大商新玛特、兴隆大家庭区域更加繁华，作用明显加强，繁华程度向外逐渐递减，符合阜新唯一市级中心商务区特点，城市建设发展、尤其无缝隙衔接的玉龙新城建设，应考虑到商服中心的调整；一、二级居住用地也是主城区范围，集中在细河以北商业、医疗、娱乐等设施齐全、环境较好地区，一二级居住用地达到了“七通一平”标准，三级以下居住用地远低于一、二级土地用地条件，从商品房价格和销售量上看、远低于主城区，档次较高的商品房集中在一、二级地范围，反映了住宅用地的综合质量水平；工业用地主城区随着“退二进三”工程的实施，中心区范围为限制工业建设区。工业用地级别高区域集中分布在基础设施完善、交通便利、工业集聚的细河以南地区、市、区级开发区、园区及独立工矿区，远离市区区域，基础设施较差级地区级别较低，体现了阜新目前工业发展现状及方向。定级级别，能够反应城镇不同用途土地的实际地价水平，同时将城区内其他土地类型归类，为合理测算城市基准地价及合理布设地价监测点提供了科学依据，为城市国有土地招拍挂提供了有力保障；

3）此次土地定级，采用土地定级及基准地价动态更新系统软件，虽然技术上遇到了一些问题，需要结合当地情况适当调整，但总的说规范了作业程序，节省了人力物力，提高了工作效率。从软件使用看亦需要结合地价管理工作实际逐步更新升级，才能适应新形势下土地定级基准地价定期更新调整工作。

5 结论

1）土地定级及基准地价更新是一项社会系统工程，应结合国家相关政策，城市建设发展规划，地价动态监测体系等，定期更新调整公布土地级别、基准地价及修正系数体系，此项工作对于城市建设和发展、保障国家土地合理收益取得有着重要意义；

2）根据影响商业、居住、工业用地定级因素确定的分类

[1]城镇土地分等定级规程GB/T 18507-2001.

[2]伍世代，翁清光，综合评价法在城镇土地级别划分中的应用[J].太原师范学院学报(自然科学版)，2006(3).

[3]王慧珍，时维阔.我国土地定级的基本发展情况[J].内蒙古煤炭经济，2010(3).