多产权公共建筑消防监督管理的问题与思考

王 波

（双鸭山市公安消防支队，黑龙江 双鸭山 155100）

前言

城市化的进程促进了产权建筑的大量涌现，然而这些产权建筑火灾隐患比较多，使得消防安全的监督管理变得越来越困难。笔者就多产权公共建筑的定义、消防监督管理的问题及其原因进行了详细的介绍，并就如何加强消防监督管理提出了自己独到的见解。

1 定义

虽然目前我国还没有统一的法律、法规对多产权公共建筑进行定义，但是根据对字面的理解和现在的实际情况，所谓多产权，不只是指具有多方产权人，同时也代表具有多方使用人，在本文中将多产权公共建筑定义为“有两个或两个以上产权方或使用方的公共建筑”。

2.存在的问题及原因

2.1 使用功能的不确定性

对于多产权公共建筑来说，我们以一栋商业综合楼为例，由于各个楼层具体使用功能尚未明确，工程建设初期的消防设计审批申报过程中，开发建设单位常常会以“办公”、“商业办公”用途替代具体使用功能，为了满足国家工程建设消防技术标准，以利于通过消防行政审批，会按照楼层划分独立的防火分区。但是建筑骏投入使用后，开发建设单位通常将楼层分割成小面积出售或者租赁给不同的单位使用，从而形成一栋建筑多产权、一层楼面多产权、多业主的局面。而业主在取得各自产权后，往往都会根据自己的需要改变其使用功能，这样往往会导致此建筑原来划定的防火分区以及设置的消防设施无法满足功能变更后的规范要求。

2.2 制度

目前在同一栋楼里存在着潜在的很多消防问题，建筑的规模有大有小，消防管理很多时候都是抽查，使得内部装修很容易出现漏洞。一些业主租赁之后，违反设计规范进行随意的设计，使得很多原先符合设计规范的建筑出现了不该出现的消防隐患。比如大量使用可燃易燃材料装修、外窗安装防盗网、铁栅栏；消防设施被遮挡、被损坏，甚至被拆除或占用疏散通道、封闭安全出口、致使安全出口数量不足或布置不合理等。上述问题严重影响了建筑的消防管理，给人们的生命和财产安全带来了很大隐患。

2.3 权力的交织

目前多产权公共建筑的权属关系十分复杂，发生事故很难确定到责任人。目前公共建筑的多产权决定了公共建筑的管理权、使用权、所有权交织，比较混乱，难以确定管理者的责任。很多时候，建筑的某一层楼或者是某几层楼被租赁或者是被私人买断，导致了产权的不唯一。租赁之后转租的现象时有发生，使得消防管理变得更加困难，而且很难确定物业方、承租方、产权方、建设方的责任。由于消防管理涉及大众的问题，各方都不乐意出这份资金，使得消防安全管理更加艰难。总之，多产权的公共建筑的消防管理十分不到位，存在很多潜在的危险。

2.4 管理对象的划分

目前很多时候，消防监督的管理对象都是以单位为划分依据，没有注意到建筑物这个元素本身的特性，消防设施作为建筑物不可分割的一部分，应该加强消防设施的管理与监督。

3 如何加强消防监督管理

3.1 各方法律关系要理清

根据我国建筑法中物权法的相应规定，建筑物里的消防设施是必须要设的，业主有管理的权利也有共有的权力，业主在享受权利的时候应该履行相应的义务。对于多产权的公共建筑来说，消防设施权属应该由所有的建筑业主来负责。因此，应该理清多产权公共建筑各方的法律关系。首先，应该确定消防管理责任的主体，主体是所有的业主。业主除了享有相应的权利外，还应该履行相应的责任，建设的消防设施应该按照国家的相关规定进行设置，并且承担相应的管理费用，对于一些不履行义务的业主来说，如果造成重大损失的，应该承担相应的责任。第二明确委托管理的关系，业主和物业公司就是这种关系。业主是消防安全监督的主体，物业则是提供劳务的主体，主要是受业主的安排去完成相应的责任。要是因为物业公司没有按照相应的合同去履行自己的义务，而给业主造成经济损失的，业主可以要求物业公司补偿损失。第三，明确业主和消防部门之间的监督关系。业主是消防部门进行监督的对象，消防部门有权对于未履行消防职责的个体进行一定的处罚。

3.2 推进立法

我国一些地方，已经出台了相应的地方性多产权建筑消防安全制度，但是就很多公共建筑来说，地方性的消防法规并没有落实，为了明确业主和物业的消防责任，应该出台相应的法律法规，使得消防部门更好的依法行政。

3.3 加强资源共享

在多产权公共消防建筑的管理中，应该加强承租人和产权方之间的信息交流，使的资源能够有所共享。消防工作的展开离不开承租方和产权人的配合，消防部门进行相关消防工作时，需要产权方和承租方提供相应的资料，建筑产权的资料共享，能够使得消防监督的工作更加顺利的进行，从而有效提高火灾隐患的整改工作效率。

3.4 推行租赁登记备案制度

目前由于法律上并没有明确无登记备案制度的责任，这使得租赁登记备案制度的落实十分难展开。目前，公安机关对于流动人口正在逐步实行租赁备案制度，无论是承租方还是产权方都应该签订治安责任保证书。多产权公共建筑消防监督管理工作中，应该推广落实租赁登记备案制度，对一些没有委托的物业企业进行统一的管理，承租方和产权方应该签订消防安全管理的协议和租赁协议。对于协议的内容，承租方和产权方可以进行一定的约定，就消防责任进行相应的承担。对于有委托物业建筑，也应进行统一的管理，但是物业管理、承租方和产权方应该签订消防安全协议，对于各自的消防管理责任应该有所明确。

4 结语

在经济高速发展的今天，城市建设化的步伐不断加快，公共建筑的消防问题日益突出，公共建筑的防火形势越来越严峻。多产权的公共建筑的消防监督越来越成为全球关注的重点，只有通过政府部门和建筑单位各方的共同努力才能健全公共消防建筑的监督管理，才能保证公众的生命安全和财产安全。

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