对结合地铁车站物业开发的认识与建议

夏素平 王立波

(1.南京建工集团，江苏 南京 210000; 2.江苏省交通规划设计院，江苏南京 210005)

0 引言

结合地铁车站物业开发是指以轨道交通站点为核心的高密度集约开发，综合发展步行化商业区。地铁车站周边开发服务的半径约400 m～800 m(5 min～10 min步行路程)，在这个范围内布置集工作、商业、文化、教育、居住等功能于一身的“混合用途”的商业中心。在轨道交通站点沿线综合开发过程中，城市功能的重组主要表现在三维空间的功能布局与使用强度上，体现为站点及其周围区域土地利用的高效化、建筑功能的复合化和空间布局的立体化。车站的综合开发模式可以按照其整合的不同城市功能与物业形态分归三种，即综合集成模式、商业集成模式及商务集成模式。综合集成模式将办公、商业、酒店式公寓、地铁站、公交和换乘枢纽集成于一体的站点综合开发模式。常见于城市商业核心区，枢纽地区及新城中心区等地段，建筑形式表现为大型城市综合体。商业集成模式将地铁站点与商业中心综合开发，可充分发挥商业及地下商铺的潜力。对应于新旧城区的交接地段，开发规模大，集美食、文体、休闲娱乐于一体。根据在城市中的区位差异，商业集成模式又可分为购物中心型与专业市场型。商务集成模式将商务办公楼与地铁站点综合开发，优化土地使用结构，同时也可大量减少乘客的通勤换乘时间。对应于新城中心区、CBD、总部基地、后勤基地、产业创意园区。

1 土地开发范围

以地铁高架车站为例，以站点区域为中心，按照距离远近根据步行情况对原有规划进行调整，划分为四个区域重点实施开发，形成以利用公共交通为前提的城市延伸。

1)车站附近地区:设置与地面交通衔接的交通设施(交通广场、公交车站、出租车上下客站)。2)距车站200 m以内的地区:设置大型商业、商务办公、快捷酒店、美食城、娱乐城等以达到高度利用。3)距车站500 m以内的地区，设置高层商务办公楼、高层住宅、酒店式公寓等。4)距车站1 500 m以内的地区，设置低密度高端住宅及医院、学校、幼儿园、运动中心等配套物业。

2 站点周边土地利用与调整

为充分发挥轨道交通建设对城市后续开发的积极作用，以轨道交通建设为契机，梳理沿线可开发用地，对规划轨道线所有站点周边一定范围内的土地开发提出指导性建议，对于一些零散用地作归并处理，并对原规划用地不适宜之处提出调整方案，提出控制要求，确定其用地性质、开发强度指标，指导规划管理工作。

城市受到特有的形态限制，轨道交通不仅是交通轴，更加是城市的发展轴。城市轨道交通对城市交通发挥作用的同时，也成为城市规划和形态演变的重要部分，尽可能的将地铁联系到居住区、城市中心区、城市新区，提高土地的使用强度。车站作为联系地上地下空间的重要节点，通过向周围的辐射，扩大城市空间的影响力。综合考虑轨道交通沿线范围不同地区的现状及规划约束，围绕集约利用土地资源，对规划区内各类用地进行合理再配置，并对规划用地采用分片区、分站点的办法分别提出对应的调整策略。

3 地铁内部可利用商业资源

轨道交通沿线可利用商业资源包括:1)站内商铺，常设置在车站的扩大公共区，规模相对较小。站内除了小网点商铺外，还可以设置小型轻便的自动售卖设施。商业规模根据车站空间的条件，客流的多寡确定。2)区间折返线、存车线以上地下空间，与站厅层公共区相连，适宜做地下步行商业街，由于过多的商业人流会使步道拥挤，通常两侧商铺一般进深不大。商业类型主要是中档生活用品。3)深埋明挖车站的交通层，适宜做地下步行商业街或小型商场。4)交通连接通道，功能以出入口、商业接驳及市政过街为主，两侧利用做商业广告。

4 综合开发案例

4.1 香港九龙城站

九龙站包括通往机场快速干线的大堂及出入口;公交车和出租车停车场;5 126个住宅单位;一个购物中心;位于多层裙房内的办公室、宾馆和娱乐设施，以及22座大楼。六层的车站是工程要最先完成的部分。随后安排有七个建设阶段，公共交通、购物中心、人行道和平台广场，构成整个城市体系的一部分(见图1)。

图1 香港九龙城站

4.2 香港青衣站

青衣站的开发主要体现为主题商城和住区的综合开发，通过合理组织人流，带动整个地块的发展。周边地区的配套设施分期逐步完善，建成的交通系统包括13条公交路线和2条地铁线，使车站周边社区充满活力。上盖住宅分期建设，包括245 700 m2住宅，46 200 m2商场，配套有5个小学、4个中学和2个职业学校，形成了青衣地区的社区组团(见图2)。

图2 香港青衣站

图3 南京马群换乘枢纽方案图

4.3 南京马群站

马群站位于南京城东，汇集了3条轨道交通线、多条由市区发往仙林、汤山、句容等郊区县市的公交，其交通位置极其重要，因此建议结合轨道交通与地面交通衔接换乘打造马群站为一个综合换乘枢纽，并采用“TOD模式”进行上盖物业开发，打造马群换乘枢纽为一个城市大型综合体，树立南京东部门户的形象(如图3所示)。

马群交通枢纽综合体总图布局:地块北侧为交通枢纽，建筑将轻轨十六、十七号线、宁句城际、公交首末站等公共交通包于其内。南侧以商业娱乐、商务办公、公寓等功能为主，整个建筑体相连有序连为一体。换乘枢纽将3条轨道交通线、公交首末站等融于一体，并与区域轨道电车站相衔接，将多层次一体式换乘变为可能，南侧通过二、三层连廊，将枢纽与商业空间进行连接，方便购物与办公的人群到达。

［1］蒋永康.城市轨道交通换乘方式探讨［J］.城市轨道交通研究，2000(3):31-32.

［2］谢玉洁，韩宝明，许惠花.城市轨道交通与地面常规公交的客运一体化［J］.都市快轨交通，2006，19(1):96-98.

［3］韩冬青，冯金龙.城市建筑一体化设计［M］.南京:东南大学出版社，1999.