中小城市建设CBD 的建议—— 以绵阳市为例

余 鹏，李 毅，叶云剑

(四川省城乡规划设计研究院，四川成都 610081)

CBD为“Central Business District”的英文缩写，通常译为中央商务区或者中心商务区。改革开放30 来年，我国的第三产业急速发展，具有商务职能的第三产业在城市中聚集，在一些发达城市，CBD 已经初具规模，甚至已经在向世界级CBD 发展。由于CBD 是商务产业高度聚集、生产力巨大的区域，同时CBD 也能反映一个城市的形象和城市的活力，所以各大城市都竞相开展了当地的CBD 建设。

绵阳作为四川的第二大城市，全市GDP 占四川省的6.4%。如今绵阳也提出了在跃进路建设CBD 的想法，本文通过从理论出发结合国内外CBD 建设的实例进行分析，为绵阳的CBD 建设提供合理的建议。

1 CBD 的基础理论概述

研究CBD 的相关理论很多，角度和内容呈现多样化。各个学者都分别从城市经济学角度、城市地理角度、城市管理角度、城市规划角度、城市空间发展角度、城市设计角度、城市交通角度进行了CBD 建设的研究。

1.1 CBD 的概念

我们综合各学者对于CBD 的定义，将其总结为:“CBD是一个城市的活力区，是围绕PLVI(地价高峰十字路口)的第三产业高度发达的聚集地，是以商务活动为主体的城市核心功能区。”

1.2 CBD 的职能结构和等级

CBD 作为一个城市各种商务活动最便捷的空间场所，根据其名称我们就可以看出其是商务功能为主，但并不意味着就是只有商务职能。同时这个商务职能也并不代表第三产业都是商务产业。

一般认为CBD 的职能分为主导职能和非主导职能。主导职能即商务办公、金融证券、专业化商务服务。非主导职能即购物娱乐、居住、其他服务(图1)。

其主导职能的等级决定着CBD 的等级，一般CBD 分为:

(1)全球级CBD——以纽约、东京、伦敦等为代表。

(2)国际区域级CBD——香港、悉尼、新加坡。

(3)地区级CBD——北京、上海。

现在一些地方城市提出的CBD 建设，根本就排不上等级，他们所谓的CBD 只是一个有部分商务功能的中心区罢了。

图1 各类土地付租能力距离递减曲线

2 国内CBD 建设情况

我国大陆地区的一些省会城市和直辖市、计划单列市都有提出了自己的CBD 建设规划。一些发展得早的城市CBD已经有一定的规模，这些城市都是首位度较高的城市。而与绵阳类似的一些各省的二级城市也提出了自己的CBD 建设规划。

根据相关人员的研究总结，目前我国大陆地区建设CBD出现了种种问题。

(1)概念存在偏差，认为CBD 就是商业中心，或者说就是城市中心。

(2)没有考虑地方实际，为了CBD 而建设CBD。

(3)以开发CBD为口号，忽悠卖地。

(4)决策者对CBD 的未来没有具体的想法，或者只是换地方继续忽悠卖地。

这里胡乱的现象归根结底都是为了形象工程，盲目攀比造成的。CBD 这种高端的建筑形象，让CBD 成为各个城市的向往。但在CBD 的建筑中因结合城市自身的条件，进行正确的规划建设。

3 绵阳CBD 的适建性评价

一个城市该什么时候发展CBD，一个城市该发展什么样的CBD，建设多大规模的CBD，都得进行判断。一个城市与城市之间有竞争也有协作，一个城市要想建立CBD 必须在周围城市中有核心的竞争力(图2、图3)。

图2 绵阳在四川省的位置以及与成渝经济圈的关系

图3 绵阳一小时经济圈

3.1 绵阳的空间关系

绵阳是北向进四川省的极核城市，城市总体规划对城市空间战略提出:绵(阳)、江(油)、安(县)一体化发展，绵阳中心城居住与现代服务业向北发展，高新技术产业向西发展，基础工业向南发展。绵阳着力于构建四川省副中心城市。

3.2 绵阳现状经济情况概述

绵阳虽是四川省的第二大城市，但是经济规模与四川的第一大城市相差甚远，成都2008年GDP为3901 亿元，而2010年成都的GDP 更是达到5508 亿元，绵阳为928 亿元，两个城市的经济首位度在逐步增大，越来越接近于6(表1)。

表1 绵阳城区的第三产业的总量及GDP 总量(2008年)

绵阳的在岗行业职工中，制造业占主导地位，另外科研技术人员等也占有较大的比重，而信息传输、计算机服务和软件业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，批发和零售贸易、餐饮业，金融保险业，房地产业、社会服务业则相对较少，特别是商业服务产业，就涪城区的统计情况来看仅2.81 万人。

从投入要素的分析来看，绵阳的行业职工结构、投入资金要素等都处于较为劣势的地位，投资驱动对于绵阳城市的发展和竞争作用较小，从创新潜力方面，绵阳城市具有一定的优势，在四川省范围内处于相对领先的地位。但具体分区来看，其科技人员主要集中在游仙区，这说明这大部分的科技人员主要集中在游仙区的科学城。

绵阳在四川省内，其外商直接投资远远的落后于成都，而与德阳等城市也存在不小的差距，另外其固定资产投资也处于落后水平。

绵阳城区在绵阳的区域经济水平较高。但其第三产业的比重还小，现还以工业为主导产业。

归纳起来，绵阳目前尚处于初级要素驱动的城市发展阶段，投资驱动非常有限，但正是由于有限，故同时具有较大的发展潜力。

3.3 绵阳CBD 的适建性评价

对绵阳CBD 的适建性评价是必须建立一个对城市的评价体系。本文在基于杨俊宴，吴明伟对CBD 建立的评价体系上适当的修改了部分指标的权重。我们认为对于CBD 应分别对应不同的CBD 等级来进行判断。首先它必须成为一个地区级CBD 才能进一步的提升为国际级乃至全球级。所以对于地区级CBD 其国际贸易，国际金融占的权重应降低。

本文在基于CBD 量化研究的基础上，综合各个学者对于CBD 的研究，提出判断中小城市CBD 适建性的初步指标。评价方法采取的是综合评分法，是基于综合评分法简单易行，虽然更倾向于主观一些，但是对于中小城市建设CBD 提供决策参考仍然具有实际意义。

我们选取了几个主要的指标，并按权重排序，供大家讨论参考。

表2 CBD 的适建性评价

对于CBD 的一个基础理论就是由于聚集效益产业的，所以其相关产业的聚集强度和首位度尤为重要。我们之所以将城市GDP 和城市资本存量、规模放到靠后位置，是因为GDP 等在中国特殊的经济形势下，这些靠泡沫发展起来的经济总量没有真实的反应一个城市和地区的经济水平。同时我们也没有考虑城市化人口水平，因为随着城乡一体化的发展，以城乡人口来区分城市化水平已经没有意义。另外行政干预和政策扶持是中国的国情所决定的，本文对此不进行考虑。

通过这个评价体系我们认为绵阳不适合建设CBD，应重点进行城市中心区的建设，并因地制宜的进行产业结构调整，缩小与成都的差别。其实在四川省内其他城市也没有建设CBD 的可能，因为成都的首位度太高，四川省内的发展已经严重的不均衡。从中国国情来看，我们认为全国的中小城市近段时间内都不可能建设CBD。因为它不仅受大城市的首位度太高的影响，同时由于聚集作用高端产业资源和商务人士会逐步向大城市汇集，而这种汇集程度会大于中小城市的汇集程度。(注:这里不考虑行政干预和国家政策。)

4 对未来绵阳“CBD”建设的建议

我们在这里只是考虑到未来绵阳的发展，也许有一天会出现建设CBD 的可能。(这里的CBD 指出现集中的商务办公区，但规模以及商务产业聚集程度还不及地区级CBD。)这里提出一些思路，期望能对决策者提供一些建设的思路。首先我们还必须认识到规划建设CBD 是一个漫长的过程，以深圳为例，从准备开始建设到最后历时近20年，大小规划20多次，是政府和开发商一同持续20年投资的开发过程。

4.1 目前拟建设CBD 的地段评价

目前在新版总体规划中，规划市级商业服务中心布置在南河路至临园路一带，以传统商贸服务业为主;在跃进路以东、剑南路以北地区拆迁原有工业，规划城市商务中心，承担区域性商务、金融、高端服务业等功能，将原有工业用地全部改造拆迁为商业金融用地。

现准备建设CBD 的跃进路片区是绵阳历史文化街区，主要的地块由几大厂区组成，这些地块的建设由原厂区进行主导。通过多现场的走访和调查，跃进路片区还是以商住的形式为主。而我们在上文已经提到绵阳目前还不适合建设CBD，所以城市就算强行上马进行CBD 建设，也会造成巨大的办公楼空置率。同时，一个项目的开发是由市场决定的，在目前绵阳的市场还是以住宅为主要的开发模式。所以未来绵阳发展到可以建设CBD 的程度后，将跃进路再作为CBD 进行建设是不合适的，应进行另外选址(图4～图6)。

4.2 未来绵阳CBD 建设的选址建议

通过对绵阳可利用地以及旧地块的可改造程度，结合城市的经济发展和基础设施水平等，我们选定了几个未来有条件建设为CBD 的地段供决策者参考。

CBD 是商务聚集区，而随着城市的发展，城市的商务区会发生跳跃和位移。一般是延续原有的中心区往更适合聚集的方向发展。以纽约为例，在历史上就经历过三次大的跳跃才发展成现有的CBD 形态。以最近的成都CBD 来看，成都的CBD 已经逐步东、南移，这主要依赖于基础设施和政府引导。

图4 目前总规中确定的CBD 位置

图5 拟选定的CBD 位置

图6 北京CBD 功能构成(2004)

结合国内外城市发展的经验，未来绵阳有条件建设CBD的位置如上图5 所示。我们没有在一个全新的区域选址是因为中小城市的城市资本存量不适合打造一个全新的区域。特别是中国这个吹泡泡发票票靠卖地获取财政收入泡沫经济让投资被无限放大。(注:根据卡尔多经济周期模型，在收入既定的条件下，资本存量越大，所需要的投资就越小;反之，资本存量越小，所需投资越大。)

我们提供了三个方案供决策者参考，以推荐的优先排序。

(1)A 方案:位于现中心区的北部(科学城大桥以北)，由于有大量的城中村，所以在近段时间内都没有大规模改造的可能性，这反而为未来的CBD 发展提供了条件。同时这里交通区位便捷，内外交通联系直接，与高速路、高铁站、机场的联系都有便捷的交通，与规划的政府办公区联系方便，从交通条件来说是相对较好的一个区域。而对于大规模的密集城中村改造，只有CBD 这样的开发强度才能够承受。由此利用旧城更新的改造契机，加强基础设施的建设和商务配套，让此区域逐渐形成未来绵阳的CBD 地区。

(2)B 方案:位于现中心区的南部，与现中心区隔河而望，在规划中将商业地块沿长虹大道往南延伸，为将来商务集聚提供条件。在B 地块大部分建筑的建筑年代在20 世纪80年代左右，有少量城中村，也面临着城市更新。此地段的交通区位条件也较好，内外交通联系也较为方便，与A 地段相比，与高速路的联系稍微弱了一点。但随着绵阳交通的改善，其也会随之好转。由于紧邻机场将来建筑高度会受到一定的限制。

(3)C 方案:位于现中心区的西部，园艺山上，相对于旧城来看，这是一个较新的区域。该地段的基础设施条件远不及旧城，但由于是新区，可开发的预期较大。由于政府的搬迁会对该区域带来一定的聚集效益，如果再进行一定的引导会在将来形成商务规模。在交通条件上与A、B 相比稍微要弱一点。选址在这里还考虑到先期进行控制能够让未来的投资较少。

图7 成都CBD 功能构成(2004)

4.3 绵阳CBD 的功能设置建议

CBD 的主导职能是商务办公、金融证券、专业化商务服务。非主导职是即购物娱乐、居住、其他服务。根据研究发现“CBD 空间构成与所在城市的商务产业构成存在明显的对应关系，两者比重大小也基本同步。(杨俊宴、吴明伟，2008)”。在城市规划层面其CBD 的主要功能是C 类，其核心构成为C22，C23，C24。虽然这个功能与城市的产业呈对应，但这个还要由市场行为来决定，在此我们根据绵阳的经济状况和未来的经济的发展潜力和方向，结合一些城市的经验，确定一些推荐值供决策者参考。

由于CBD 的构成与城市的商务产业正相关，所以我们看到北京的C 类用地比成都多。CBD 中金融贸易的量代表着这个CBD 的等级，如北京是国际级，成都是地区级(表3)。

表3 CBD 用地推荐值

4.4 绵阳CBD 的交通解决方案建议

CBD 这种高度聚集的商务区对内外交通联系比较频繁，对交通条件要求很高，在规划设计上选择一种合理的交通解决方案尤为重要。在路网规划上，综合国内外CBD 建设的实例和运行状况，其方格网式的高密度均质路网由于提供最大的交通效率和最多的临界界面成为市场经济下的CBD 的最佳选择。

这些都是被公认为经典的成功范例，在CBD 的规划中我们建议道路的线密度应该在20%左右。同时采用大量的公共交通，提供便捷的换乘，完善公共交通网络，让CBD 地区成为最高效的地区。除此之外在CBD 内部，快速有效的步行交通也非常重要。一个成规模的连续步行交通能让CBD 充满活力，并考虑人车分流，让高效的交通条件成为CBD 的一个重要支持。在规划上交通应进行专门的交通规划研究(图8、图9)。

图8 巴塞罗那的路网

图9 曼哈顿的路网

4.5 绵阳CBD 的规划建议

CBD 的成功从各个方面都必须进行支撑，而CBD 规划设计的核心是高效，而不是漂亮。在城市规划层面上，首先是进行控制性详细规划的设计，并由此伴随城市设计(空间形态)，最后对两者相互修正，以使法定图则部分更适合CBD的建设。

以其它城市的建设经验来看，首先给予了更大的用地兼容性。以香港为例，它的商业用地兼容性可以包含C 类中的大部分，以及停车场、市政设施等。而北京更是创造性的增加一个不存在的用地分类，就叫混合用地。在现阶段的规划中绵阳的一些用地性质是采取的R/C 这种用地兼容性。如果开发商将未来的商业地块开发成居住，那么会造成未来成形的CBD 缺乏办公空间而无法成规模，进而影响CBD 的形成。所以我们建议在用地上，给予一定宽泛的用地兼容性，但是不能兼容居住。

在开发强度和地块划分上，为了更适合CBD 的建设，国内外都采取了高强度，小地块的方式。由于建设CBD 主要的开发方式还是由开发商为主，政府只是对基础设施进行投入。一方面高容积率才能够承受高地价，才会有开发商来进行开发;另一方面小地块是为了创造更多的临街界面，也有由于提高的路网密度形成的，这样能让开发迅速的全面展开。

结合绵阳现核心商业区的容积率(5.0～7.0)，我们建议未来在CBD 核心容积率可以在8.0～12.0 之间。以深圳为例，在容积率控制上，深圳采取的是浮动的容积率控制，及容积率不是一个固定值，而是在一个区间浮动。因为规划师不可能完全确定多大的开发规模合适这个地块，给予一定的浮动空间，让市场自己决定其合理的数值(表4)。

表4 深圳CBD 指标局部表格

在地块大小上，巴塞罗那甚至是采用的130 m×130 m 的标准方格，深圳也采用的是1 ha 左右的地块，曼哈顿也是采取的1、2 ha 不等的小地块。这种开发模式在市场经济条件下是非常可行的，绵阳这样的中小城市，地块采取小地块的开发方式也是非常合理的。一方面是开发的资金有限，另一方面是CBD 的规模也不会很大，由此我们建议其地块应为1 ha 左右。

在空间形态上，通过城市设计可以对控制性详细规划的指标进行修正。在城市设计层面应注重对公共空间的规划设计，让这些公共空间富有魅力，促进CBD 的活力。

其他管线工程、公共配套等专项，我们建议应编制专项的规划，以符合CBD 地区的整体需要，为CBD 的建设提供足够的支撑。

4.6 绵阳CBD 的开发策略建议

由于现阶段的绵阳尚不存在建设CBD 的条件，所以我们对于开发策略的建议仅为一个方向性的。社会是复杂而变化无常的，未来有很多不可测的因素。如当年的深圳特区和上海的浦东特区。开发策略并不是唯一的，是多变的，对不同的经济环境有不同的开发模式。

当绵阳出现办公楼的大量需求，并伴随有金融贸易需求的时候，可以着手研究CBD 的规划设计。以深圳为例，深圳从90年代初期开设着手研究CBD 的规划设计，到97年规划方案确定后，开发商仍然是以住宅为主，直到2000年才有开发商逐步开发办公楼。

由于中小城市的资本存量小，对于未来可能形成的CBD，其建设不可能采取政府大量投入的方式，况且绵阳从2000年以后财政一直都成负数。结合国家的实际情况和其他CBD 的建设情况，我们建议绵阳采取与央企合作的方式，进行土地开发整理。通过土地的整理开发获取的收益再投入到标志性的启动项目，带动CBD 的招商引资。由此通过逐步卖地获取的收入再继续投入到基础设施建设上来，逐步完善CBD 的建设。这种“傍大款”逐步开发的模式我们认为对于绵阳这类的中小城市是合适的。

由于中国的经济发展不均衡，大城市的首位度过高，所以现阶段我国中小城市建设CBD 的构想都是不结合实际的。是否适合建设CBD，这个是要根据未来城市的经济发展状况来定。我们衷心的希望通过以上探讨，各个城市在CBD 建设问题上回归理性，从而找到适合自身经济发展的城市建设道路。

［1］绵阳统计年鉴(2006，2007，2008)［M］.中国统计出版社，2006，2007，2008

［2］四川省统计局.四川统计年鉴(2006，2007)［M］.中国统计出版社，2006，2007

［3］刘明.解读CBD［M］.北京:中国经济出版社，2006

［4］陈一新.中央商务区(CBD)城市规划设计与实践［M］.北京:中国建筑工业出版社，2006

［5］杨俊宴，吴明伟.中国城市CBD 量化研究——形态·功能·产业［M］.南京:东南大学出版社，2008

［6］庄凌，经一平.E－CBD［M］.上海人民出版社，2002