关于不同物业类型的实用率及其关系研究

○宁 智 陈晓彬

（1、深圳市房地产评估发展中心 广东 深圳 518000 2、深圳市花样年地产集团有限公司 广东 深圳 518000）

一、实用率的定义分析

1、实用率的定义

目前，房地产市场上多出现“实用率”（南方称实用率，北方多称得房率）一词，并以此作为营销的卖点之一进行宣传。实用率通常理解为可供支配的面积与房屋建筑面积之比，专业上是指套内建筑面积与住宅面积的比例，即实用率=套内建筑面积/住宅建筑面积*100%。而住宅建筑面积等于套内建筑面积与公摊建筑面积之和，其中：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。由此可见，公摊面积是影响房屋实用率的关键因素，公摊面积越小，实用率越高。公摊面积指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公摊面积主要包括两个部分，一是为本幢服务的公共用房和管理用房，如大堂、楼梯间、电梯井、水泵房、值班警卫室、物业管理用房、垃圾道、配电间、屋顶水箱间、地下室、技术设备层等，二是套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。

2、实用率和使用率的区别

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，即使用率=套内使用面积/住宅建筑面积*100%，它是衡量物业使用效率的重要标准。实用率和使用率的区别主要在于套内建筑面积和套内使用面积。其中，套内建筑面积包括了套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。所以对于一套房屋来说，实用率往往比使用率高。因此，在房地产市场营销中，房地产开发商往往采用实用率作为引导消费者衡量产品品质的重要指标，而不采用关系到实际可用面积的使用率。

3、实用率的敏感性分析

对实用率进行敏感性分析，需从实用率的内涵入手，即：

实用率=套内建筑面积/住宅建筑面积*100% （1）

住宅建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积 （2）

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 （3）

从公式（1）、（2）、（3）得出结论，影响实用率敏感性的主要因素包括套内建筑面积、公摊建筑面积和阳台建筑面积。

其中，套内墙体面积对实用率的影响主要体现在二次装修上。在套内建筑面积既定的前提下，要提高实用率，只能减少房屋内部墙体面积。一般交付使用的房屋内部墙体厚度在12—15厘米，在二次装修中，可将建筑内部部分墙体厚度适当减少，进而增加了使用面积，一定程度上提高了实用率。在公摊建筑面积中对实用率的影响最大的是电梯数量、电梯厅面积、走廊面积等，即户型设计的影响。阳台建筑面积对实用率的影响主要体现在通过赠送阳台等以提高实用率，目前市场上通过对阳台、飘窗、入户花园、空中花园的赠送以提高房屋的实用率，折算后的实用率超过100%，所以阳台建筑面积对实用率的影响不在本文的研究范围之内。

二、不同物业类型的实用率研究

1、实用率的一般规律

查阅相关的政策法规、文献资料，对于住宅的实用率，目前国家没有明确的相关规定。市场上大多采用市场调查法得出房屋的实用率，即通过调查收集大量楼盘的实用率来得出不同物业类型的实用率区间，具体数据如表1所示。

其中，小高层一般集中在85%～88%之间，高层一般集中在80%～83%之间。一般在户型设计中，实用率若能达到85%以上的，则是非常成功的设计方案。

2、不同物业类型的实用率分析研究

不同的物业类型的实用率不同。而实用率区间的产生则是由于相同的物业类型中存在不同的建筑形式和平面形式。所以要进一步探索实用率的规律，有必要分析在不同的建筑形式和平面形式下，实用率的变化规律。

（1）板楼的实用率分析。板楼一般是多层、多数小高层和少数高层。其特点是建筑物南北方向比较薄，东西方向比较宽，外形类似一块巨大的板，分为长走廊式和单元拼合式，一般为一梯2户或4户，不超过4户。部分小户型板楼户数能达到几十户以上。

通过对深圳市部分典型楼盘的调查分析，得到多层、小高层、高层的板楼类型的楼层数、电梯数与实用率关系，如表2所示。

表2 板楼的楼层数、电梯数与实用率关系

表1 市场调查法下的不同物业类型的实用率区间

通过表2我们可以看出，随着楼层数的递增，实用率基本呈现下降的趋势。而通过对表2的详细分析，我们还可以得出以下几种规律。

首先，建筑形式的变化。同样的楼层数、电梯数和户数，随着建筑形式从拼合板楼变成短板楼，实用率降低，如表3所示。

表3 建筑形式与实用率的关系

其次，电梯数的变化。同样的建筑形式下，总层数和户数相同，而增加一部电梯则使得实用率下降5个百分点左右，如表4所示。

表4 电梯数与实用率的关系

最后，层数的变化。同样的建筑形式、电梯数和户数，随着层数的增加，实用率则相应减少。而楼层越高，则实用率下降的幅度更大，如表5所示。

表5 层数与实用率的关系

综上分析，拼合板楼的实用率高于短板楼，电梯数量对实用率的影响较大。层数对实用率的影响：11—18层，随层数增高实用率提升，但幅度不大；18层以上，随层数增高，实用率下降，幅度较大，楼层越高，幅度越大。

（2）塔楼的实用率分析。从外形上看，塔楼有点像古建筑的塔，一梯多户，住户较密集，多为高层结构。按楼的横切面分其可分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、椭圆形等。通过对深圳市

表6 塔楼的楼层数、电梯数与实用率关系

综上分析，塔楼的实用率与楼层数的增减无规律可循，但受建筑形式、电梯数和平面布局影响较大。各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、蝶形、圆形、方形。

（3）板楼和塔楼的实用率对比分析。通过对同一楼盘，同一设计的板楼和塔楼的对比分析，层数为11—18层的板楼（短板楼和拼合板楼）比塔楼实用率高；层数为18层以上的高层及超高层塔楼，其实用率高于板楼。但层数超过18层以上的板楼，其交通面积大于塔楼，如消防楼梯、走廊等。部分典型楼盘的调查分析，得到多层、小高层、高层的塔楼类型的楼层数、电梯数与实用率关系，如表6所示。

从表6可以看出，塔楼的实用率跟随着楼层数的增加，无一定的规律可循。我们试图通过不同的建筑形式、电梯数和楼层的增减来进一步分析，找出其中的规律。

首先，建筑形式的变化。在同样的总层数、电梯数和户数的情况下，T形的实用率高于十字形，蝶形的实用率高于圆形，如表7所示。

表7 建筑形式与实用率的关系

其次，电梯数的变化。在同样的建筑形式、总层数和户数的情况下，电梯数增加，实用率降低，如表8所示。

表8 电梯数与实用率的关系

最后，层数的变化。在同样的建筑形式、电梯数和户数的情况下，随着楼层数的增加，实用率相应降低，如表9所示。

表9 层数与实用率的关系

三、提高实用率的方法

通过以上对不同建筑特征、物业布局等因素对实用率影响的分析可以看出，要提高住宅的实用率，有以下几种方法：一是要选取适当的建筑形式，层数18层以下的小高层，可选择拼合式板楼的建筑形式；层数大于18层的高层建筑，可选择塔楼的建筑形式。二是在户型设计上，综合考虑卫生间、走廊、阳台以及房间的进深等因素，增加房间的实际可使用面积。

总之，提高实用率要综合考虑消费者的需求、开发商的成本控制、产品定位等因素，在充分迎合消费者偏好的同时，有效控制成本，增强产品的竞争力。

[1]朱蔼敏：跨世纪的住宅设计[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.

[2]刘先觉：现代建筑理论[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.

[3]赵旭、段晓梅：浅谈我国城市居住区中的建筑类型[J].工程科学，2009（7）.