抄底房价为何一错再错

张襦心

上周六，李一帆参加朋友的婚礼，席间有位老人家握着他的手叮嘱：“赶紧买房吧！”老人家所住的小区，位于北京三环和四环之间，八九十年代的老楼，去年一平方米还不到4万，今年开春已经涨到了5万。

涨房价总会有一个理由。他们这个小区，据说是因为门口地铁线12号线刚刚通车。但这个利好，两年前已经人尽皆知。

几乎同一时间，乐英在回北京的列车上，听到邻座一位母亲催促女儿、女婿买房，理由同样是：房价已经涨起来了。

老人们的紧张，来源于“房价越调控越涨”的反复教育。人们不相信房价真的会跌到让群众喜闻乐见的“合理价位”，密切关注的，仅是上涨趋势中，那些可以入市的“波段性买点”。

从长线看，2006年北五环外某小区，每平方米只需5000元左右。中间经历数轮调控，仅2009年12月份开始的楼市调控以来，政策就经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”。但房价在震荡中渐行渐涨，如今至少翻了6倍。

从短线看，2009年7月底，记者有朋友在北五环外的天通苑（经济适用房社区），买了一套170平方米的四居室，每平方米8500元。如果踏空了这次良机，2012年6月之前还有一个低点，房价在1.4万左右，这时候的试错成本与2009年相比，为93万。如果再踏空，可能就要面对如今1.8万的尴尬局面，试错成本高达161万。

面对房价升温，国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，出台了五项政策措施，分别为完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房（限购、房产税试点、差别化信贷）、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容，被业界称为新“国五条”。

“国五条”再次释放出坚持调控政策不动摇，力度不放松的房地产调控信号。这本是一个与房价上涨“对冲”、回应舆论呼吁之举，迎来的却多是倒彩。中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立抨击“老调重弹”，从效果看，还不如严格落实财产公示制度，将反腐进行到底。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为：“所谓‘国五条并不是五条政策，只是五条意见、方向，并没有具体执行内容，只是政府面对楼市再次过热习惯性的喊话而已。坚持调控，扩大房产税，严格限购等，哪一条不是说了又说的？换更大的领导来说并不能对市场起实际作用，房产股趁机回落只是庄家吸筹的机会而已。后续继续出台新政是肯定的，但从国五条的调子看，新政可能相对温和。房价暴涨不太可能，但涨也是毫无疑问的，我预期全年15%。”

新国五条虽然是“重播”，从调控思路看，还是遵循了“供需原则”。“抑制投机投资性购房”是压需求；增加普通商品住房及用地供应、保障房建设，都是在加大供应上做文章。但这套“史上最严厉调控政策”，为何成效只能短暂维持，无法持久？谁是推动房价上涨的“坏人”？

最近的舆论指向为“僵尸户”。

“当户口腐败反复出现在房产丑闻中，中国人愤怒了。”这是英国《卫报》的评论。一系列的“房姐”、“房爷”、“房叔”事件，刺激着人们的神经：原来房价是这么被炒起来的！

山西南部某市的税务人员透露，由于该市煤的品质非常好，千万、亿万富翁比比皆是。在煤矿国有化之前，那些个人煤矿的“保护伞”们，肥得流油，都在北京买了很多房，这是“把钱洗白”最常见的手法。经常是某个单位组织到北京旅游，顺便就把房买了。“山西炒房团”最早的主力说不定应该是“官方团”，而不是煤老板。

事实上“僵尸户”的力量没有那么大，但也不容小觑。比如在2009-2010年这轮房价暴涨中，声名显赫的“温州炒房客”，其成员中，大头还是企业主与专业炒家，他们分别占到50%和20%，剩下的30%，则是官员和跟风者。

房产界则认为“首功”当推国土部。

“根源是政府土地供应不足根源是政府土地供应不足，而中国每年又有大量城市化人口的转移，按国家统计局公布的数据看，每年城镇化速度在1%左右，也就是说每年有1300万人口从农村走进城市，这里就需要近500万套住房，再加上城市原本产生的新需求，改善型需求等等。目前每年住房的落成量远满足不在需求增加的速度。这有点像中国的道路，修路的速度比不上新增汽车的数量，所以总是堵车。”邓浩志认为。

从统计来看，2012年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，土地计划完成率仅为17.6%、61.8%、39.7%、11%，而且去年制定的目标，本来已是近三年最低，调整后还未能完成。

地方政府为什么在供地上，屡遭批评，依然不积极？

“一是我国‘耕地红线不得突破等基本国策，从本质上限制了土地的流转与发展。二是地方政府过度依赖土地财政，从本质上讲地方政府与民争利，其操作手法遏制了土地供应，推高了地价。”邓浩志认为。

根据湖南科技大学经济学博士唐志军的研究：在诸多影响商品住宅价格波动的供给因素中，土地交易价格的变动对房地产价格的波动影响最大，当土地交易价格上升1个百分点时，房地产价格将上涨0.386个百分点。

去年9月份，一位国土资源局的专家曾言国土部已经关注到没完成供地计划现象，因此在发文督促地方政府加快房地产供地，同时积极酝酿新的政策，对年底不能完成供地计划的地方政府进行惩罚。

邓浩志则表示：“增加供应说了N年，N年都没有完成。既然把惩罚都说了，要看是不是动真格，至少目前还没有听到消息。”

“捂盘惜售”的不仅有地方政府，还有开发商。

新“国五条”一出台，就有多家房企通过权威媒体喊话：“市场预期改变，萌生退意，将放缓推盘。”

而在著名房地产评论人士杨少锋看来，在没有资金压力的情况下，这只是开发商挤牙膏式的市场推盘策略，造成供应偏紧的局面借机推高房价，以实现利润最大化。

在年初探讨2012年房价上涨成因时，杨少锋曾告诉记者，关键有4点：“首先，连续几年没有放地，楼盘供应量越来越少。第二，该出台的调控政策已经都出光了，可谓‘利空出尽。第三，虽然很多人在观望，但刚性需求不可能无限制等下去。第四，银根一开始放松，大家对未来市场的预期开始好转。”

2012年，央行进行了两次降准，一次降息。“调控政策没有放松，但钱袋子松了，资金部分流入了楼市。”邓志浩说。

而在“压需求”上，“桶底”不怎么结实。

去年不少地方的楼市调控政策已经悄然微调。20多个城市上调公积金贷款额度、放宽公积金贷款还款年限。武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。深圳市住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。而北京、珠三角、沈阳、武汉等城市都加入到了公积金异地互贷的行列。

但面对房价上涨的压力，近来浙江、江苏和广东省又提高了居民利用公积金购房的门槛。

而央行在2月19日，通过了一个28天回购协议，从货币市场抽走了300亿元人民币（合42亿美元），这也是央行8个月来首次直接抽走流动性。

调控犹如拔河，比赛还在继续。