房地产测绘中的要点与技术应用分析

马学忠

【摘 要】随着我国住宅建设和房地产业迅速发展，房地产市场也日渐成熟，房地产面积测绘的质量要求也越来越高，以此满足行业发展的需要和市场的需求。本文笔者先介绍了房地产测绘，再对房地产测绘的要点以及房地产测绘技术应用进行了简要阐述与分析。

【关键词】房地产测绘；房地产测绘要点；房地产测绘技术

前言

房产地测绘是使用测绘仪器、利用一定的测绘技术和手段，测定一定范围内的土地及其地上和地下房屋的权属状况、自然状况、数量、质量、位置及利用状况的专业测绘。房地产测绘是一项法定测绘工作，具有很强的政策性。随着经济的不断发展，社会需求的不断提高，要求房地产测绘相关人员要不断学习新的测绘知识，掌握新的测绘技术，了解有关房地产测量现代化技术并应用于实践中。

一、对房地产测绘的简单理解

所谓房地产测绘，通常是指利用测绘仪器和测绘技术为房地产管理部门和房地产权利人提供房地产的面积数量、占地范围和所处位置等数据的专业技术活动。它的主要工作内容包括房地产的调查、各项房产要素的测量、房产面积测算、房地产变更测量、房产平面控制、房地产成果的检查等等。

房地产测绘与普通地形测量和工程测量在测绘基本原理、工作程序、使用仪器和操作方法等方面有许多共同之处。房地产测绘是测绘工作中一个很有特点的分支，所以他和其他测绘之间，又有着很大的区别。房地产测绘采用不同的测绘方法和测绘手段，根据具体的土地、房屋相关用地资料和信息，并按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准，为国家国防和经济建设、城镇建设、城乡规划、城镇之间的公共交通建设以及房地产交易、房屋拆迁和住房制度改革提供可靠详实的资料和数据。

二、房地产测绘工作的几个要点

进行房地产测绘工作时，一定要严格执行国家的相关技术标准，不管是控制测量、还是房屋要素测量和房屋面积测算等等，每一步都是工作要点、每一步的疏忽都将导致结果的错误。下面我结合工作的实践阐述对其中几个要点的理解。

1.房地产测量的标准及重要性

《房产测量规范》（GB/T17986-2000）是房地产测绘的主要技术依据，它对城乡房地产测绘的内容与技术要求进行了详细的规定，是各地房地产测绘的通用标准。目前，不少地方制定的地方标准或实施细则，均是在其规定的基础上进行明确和细化。

房地产测绘是为房地产业提供服务的专业性技术，可以为房地产管理提供信息服务；房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息依据；同时还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。房地产是城市建设发展的重要元素，房地产测绘有利于城市的规划建设，城市房屋规划建设的水平可以直接反映城市人民物质文化生活水平和精神文明程度。

2.房地产测量的精度

所谓精度，就是指误差分布的密集或离散程度。观测质量较睁，则精度较高；观测质量较差，则精度较低。实际工作中，常用中误差、相对误差等精度指标作为衡量测绘成果质量和可靠程度的定量性的指标。相对误差即两点间的相对位置误差与距离的比值，这一精度指标更能全面衡量点与点之间相对位置的精度。在进行房地产平面控制测量时，城市远景规划是影响测量结果的一个重要因素。一般在测量时，都要在测量精度上留有一定的余地，为扩展控制网留出一定的空间。为此房地产测绘工作就必须要依据相应的工作规范来进行。

3.房屋要素测量与房地产面积量算

目前房地产测绘的数据采集全部外业实测，并量取必要的多余观测数据。量距必须使用能够达到要求精度的仪器或者是检验合格的卷尺，精确到小数点后两位。在测量误差允许的范围内，根据多余观测进行数据的平差。

房产面积量算指的是水平面积的量算，可分为用地面积与房屋面积量算两种，其中，房屋面积量算包括使用面积、共有建筑面积、房屋建筑面积等。在对各类面积进行测算时，必须对其进行两次独立测算，并且两次所得结果的差不得超过限差，最后的结果的则是其中数，面积单位为平方米。

4.房地产图绘制与精度要求

在房地产图测绘中一般以幢为单位绘制查丈总图、层图和分户图。目前绘制房地产图均在计算机上、使用商业软件或各单位自主开发的绘图软件系统完成；其成果不仅美观，更重要的是提高了工作效率、避免了计算过程中的错误，还可以根据需要选择性输出成果数据。计算的面积误差，应该符合规定，其精度的等级，依据各城市的房地产主管部门的规定不同而不同。

三、房地产测绘技术应用

1.利用计算机进行房地产测绘工作。近年来，随着计算机技术的不断发展，其中利用计算机来辅助绘制房地产图也得到了飞速发展。目前在房地产测绘行业，不管是商业测绘软件、还是部分单位开发测绘软件，大多以AutoCAD平台作为基础。使用测绘软件可以将测绘数据精度无损失的输入到计算机中、降低了出错率，并且可以根据选择自动提取面积、坐标和距离等信息，所得到的测绘图也更加精确、美观。同时，由于数字化成果的分层存放，使得后续的加工利用更加方便。房产测绘软件的诞生，不仅大幅提高了房地产测绘数字化成图的质量，同时也使数字化成图的优越性得以体现。

2.房地产测绘中，界址点测量使用全站仪，但房屋的边长测量一般使用手持激光测距仪。现代房地产测量中常用全站仪作为数据采集设备，这是一种集机、光、电于一体的测量仪器，它是一种集水平角、距离、垂直角以及高差测量功能为一体的高技术测绘系统；它能够自动进行测量计算，并可以实现自动记录自动存储和自动输出。现在的全站仪其距离测量精度和角度测量精度之高已经大大超出了人们的想象，它不但可以人工操作运行也可以自动运行既可以通过应用程序的控制来使用也可以远距离遥控运行在当代的房地产测量中，全站仪发挥着不可替代的作用。

3.房地产测绘中RTK的技术。目前在一般地区还使用RTK技术，但在发达地区常用的是“连续运行卫星定位服务综合系统（ContinuousOperationalReferenceSystem，缩写为CORS）”，具有操作简便、成本低、精度高、实时性强、覆盖率广等优点，特别是C0RS系统内网络RTK测量功能的实现改变了传统测量作业模式，可以极大地提高测量的工作效率。在RTK使用技术定位时，基准站的接收机能够实时的将已知数据和观测数据传送给流动站的GPS接收机，流动站可以根据这些数据随时随地的求解出流动站的动态位置且精度达到厘米一级。在房地产测量中，使用RTK技术可以实时地测定地物点以及权属界址点的位置。

4.在房地产测绘中对于GIS系统的使用。无论是从决策科学化还是管理现代化都要求处理房地产测量信息的方法从手工操作转变成计算机处理，而且其作用也从原来单纯的统计转变成辅佐决策的一种依据，从而形成了房地产测量信息系统。目前美国的Acrinfo是世界上最完善的GIS系统，它将计算测量数据绘制图纸带入了一片新的天地。随着科技的不断进步，人们越来越重视房地产测绘的信息管理的现代化。要振兴我国房地产业，就必须依靠计算机技术的支持。

四、结语

房地产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。如何控制房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题。为了保证测绘精确性和准确性，我们应严格按照《测绘法》中对测绘的要求，制定了房产局房产测绘工作程序及相关制度，并要求工作人员严格按制度认真贯彻执行，加强测绘专业技能培训，为测绘工作人员提供经常性的学习专业知识的机会，使工作人员的操作技术更加符合现代化发展的要求，从而使工作的效率和质量都得到明显提升。

参考文献：

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