有关园舍租赁问题的法律分析

2013年1月，为了发挥在幼儿教育方面的资源优势，扩大办园规模，郑州市H幼儿园与恒利置业集团签订了租赁由该集团出资建设的圣铭城幼儿园园舍的协议。圣铭城幼儿园是根据国家有关规定，同圣铭城小区的其他建筑同步规划、同步施工、同步交付使用的，已经过质检站的建筑工程竣工验收，但还没有取得产权证。

【问题一】幼儿园租赁的园舍应符合什么标准？幼儿园租赁的园舍应该符合《城市幼儿园建筑面积定额（试行）》的要求，主要包括：园舍、场地应相对独立，周围环境无危险、无污染、无噪音；必须设置各班专用的室外游戏场地，每班的游戏场地面积不小于60m²，还应有全园共用的室外游戏场地；必须有幼儿生活用房、服务、供应等基本用房，其中每班活动室使用面积不低于54m²，与寝室合并设置的活动室面积不低于90m²；幼儿生活和活动用房光线充足，通风透气，整洁卫生。幼儿园建筑工程应达到竣工验收标准，包括质检、消防、环境、卫生等质量验收。幼儿园属于公安部规定的人员密集场所，根据《中华人民共和国消防法》第15条的规定，公众聚集场所（幼儿园）在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起10个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

本案例中，圣铭城幼儿园只通过了质检部门的质量验收，尚未经过消防、环境等整体工程质量验收。如果租赁协议违反了《建筑法》《消防法》等的强制性规定，则会导致租赁合同无效。

【问题二】租赁园舍要经过哪些法律程序？

根据《中华人民共和国合同法》及建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，园舍租赁双方应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；违约责任，等等。

在签订园舍租赁合同30日内，当事人还应持租赁合同、园舍所有权证书、当事人合法证件到园舍所在地的市、县人民政府房地产管理部门登记备案。市、县人民政府房屋管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》，作为幼儿园办园场所合法的凭证。

本案例中，园舍的所有权证尚未办理，所以不能取得房屋管理部门颁发的租赁证，H幼儿园应与恒利置业集团尽快办理产权证明，以合法取得园舍租赁证。

【问题三】幼儿园对园舍进行装修时应怎样做？

幼儿园在设计装修时，根椐《合同法》及相关司法解释的规定可知：因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先征得出租人同意并签订书面合同。在装修方面分为形成附合的装修和未形成附合的装修两类。形成附合的装修是指装修成为房屋的重要成分，非经毁损、变更不能分离或分离所需费用过巨，因而发生物权变动。合同终止时，双方已形成附合的装饰装修物的处理有约定的，按照约定处理；没有约定的，双方可以重新协商解决，若出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由乘租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承粗人应当恢复原状。幼儿园的环境创设，往往属于未形成附和的装饰情形。但幼儿园在创设环境时最好与出租方充分协商，征得出租方的书面同意，以更好地维护自身权益。

【问题四】承租园舍的幼儿园有哪些优先权利？

根据《合同法》的规定，园舍租赁的期限不超过二十年，超过二十年的，超过的部分无效。租赁期限届满，租赁合同终止。合同期满后，如出租方仍继续出租园舍的，幼儿园拥有优先承租权。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。租赁合同因期满而终止时，如幼儿园确实无法找到房屋，可与出租方协商酌情延长租赁期限。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

根据上述有关规定，本案例中H幼儿园在租赁圣铭城幼儿园同舍之后，具有了优先承租权、优先购买权及合

同期间承租权不因园舍所有权利的变化而失去的权利。