房產新政引爆訴訟糾紛潮

如今大陸地區最引人矚目的民生大事就是國家三大房產新政：房貸新政「國十條」、限購新政「國八條」、個稅新政「國五條」的陸續出台及其重磅炸彈引爆式的影響了，最近本律師就碰到了兩件與之有關的涉台訴訟、法律諮詢事件。

虛驚一場「國五條細則」引集中成交

2012年，為配合總部在台灣的跨國企業客戶實行對大陸境內企業資產的清理，我們通過訴訟解決了一標的額較大的房產確權案件，順利地將原本系公司出資購買、但以自然人名義予產權登記的獨棟花園住宅確權至公司名下。

2013年3月下旬，案件走到了執行階段，本律師至交易中心及窗口稅務機關諮詢交易手續及稅負的時候發現，那裡焦急等候交易的人都排出了大廳外，方醒悟國五條政策細則的倒計時已到了最後階段，本律師也不由得急火攻心——因為承辦的案件約定過戶的稅費均由申請執行人即公司承擔，如果在辦理過戶過程中，恰逢嚴格按20%徵收個稅的時間點怎麼辦（即使以房屋現值減去原值的差額為計徵基數，也遠高於原來的核定徵收即按現值的2%計徵）？

與稅務機關溝通後，他們指點我們，如果能證明該套房售賣人（案件中的被執行自然人）在大陸只有一套房屋且持有五年以上，那麼根據只限制投資不限制自居的政策，可免個稅，除非新出台的「國五條」細則明確推翻了該項優惠政策。由於此套房的交易手續複雜冗長，還要歷經評估、稅費籌資等階段，本律師與客戶只得靜待國五條細則出台了。但3月30日出台的細則並不見得是國五條的具體深化，更像是國五條的擴音喇叭，並沒有該優惠政策的推翻性規定，而且實際上至截稿前上海地區並沒有開始開徵20%的個稅，這才虛驚一場，一塊石頭落了地。

糾紛高發「鑽空子」後患無窮

前述案例只是冰山一角，從2010年4月至今陸續實施的房產新政組合拳引爆房產買賣、婚姻、繼承方面的糾紛遠不止於此，綜合起來有以下幾類：

房屋買賣合同的買方「毀約潮」。新政紛至沓來後，相當部分原來在房屋認購書或買賣合同上簽字的買家要麼不再具有購房能力，要麼不再具備購房資格。比如「國八條」頒佈後，各城市紛紛提高了家庭第二套房的貸款比例及停止了第三套房的貸款，房屋買方便以政策不可抗力導致其無力支付首付為由，要求解除合同並不承擔違約責任。對於只是降低了貸款比例，而不是完全不能貸款的案子，大部分法院審判原則為：除非在合同中明確約定一定額度的貸款比例是履約的必要條件，否則屬於應當可預見的銀行貸款政策調整的商業風險而不屬於不可抗力，買方仍需承擔違約責任；但在買方要求降低違約金時，從主觀過錯的角度給予適當的考慮與支持。

還有一些案子，買賣雙方簽訂了書面購房合同，等待取得房產證後辦理過戶，此時限購政策出台（如非上海籍單身人士暫停在滬購房），買方此時提出因情勢變更，解除合同，一般情況下，法院也傾向予以支持，這是以最高院關於審理合同案件的司法解釋：「合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。」這種情勢變更的規定來作為法律依據的，當然由於買方的過錯導致延遲恰逢跨新政實施，則可能有截然不同的處理。而 「國八條」、 「滬九條」等限購政策的實施，還有個副作用就是將導致房屋租賃合同糾紛、房屋中介的居間糾紛增多並呈多樣性。

借名買房糾紛井噴。房產新政「國八條」中的「限購令」可能導致借名購買商品房的現象增多。一些不具備購房資格的人群，以具有購房資格的親屬、朋友等人的名義購房，僅私下約定房屋所有權歸屬於實際出資者，這種行為為名義購房人和實際購房人之間引發房屋產權歸屬糾紛、借名買房合同的效力糾紛等於埋下隱患。對於這一類糾紛，法院目前的審判原則是：除限購、禁購等調控政策重新調整並准許實際購買人取得房屋產權外，實際買房者將無法向法院請求確認其為房屋產權人，最終能夠支持的只是債權。而若發生名義購房者產權到手後，立即將房屋牴押獲得借貸款項揮霍一空的，實際購房者終將吞下錢房兩失的苦果，所以實際出資人的風險是非常大的。

婚姻家庭類糾紛暴增。目前出現一些中介公司向購房人提出通過假結婚、假離婚等方式規避政策的建議。例如，非滬籍購房單身人士通過與異性假結婚，規避非滬籍單身限購令，等購房後再離婚；或者是夫妻雙方為了購買第二套或者第三套住房而假離婚，協議房產歸一方所有，待無房產一方買房後再重婚等。這些行為可能在結婚、離婚過程中引發新的糾紛，從而使得婚姻家庭類糾紛尤其是涉及財產分割方面的糾紛呈現新的特性。至於網上流傳的「三離婚三結婚，20%個稅不花一分」的笑話，可千萬別想躍躍一試，離婚後要重新結婚，一定要雙方自願並要共同去辦理登記手續，倘若假離婚弄成真離婚，得不償失；另據合同法規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效，因此，假離婚假結婚所簽訂的合同不受法律保護。