有关我国房地产经济泡沫的探讨

赵一多

摘要：作者针对我国房地产经济泡沫做了一些理论和实践的探讨，内容主要包括泡沫经济与房地产经济的关系、房地产经济泡沫的产生原因和危害性，并对控制房地产经济泡沫的对策进行了全面的分析。

关键词：我国房地产经济 泡沫 对策

房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买主——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的内在价值，由此导致房地产泡沫的形成[1]。

1.泡沫经济与房地产经济的关系

1.1泡沫经济

所谓泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长以及金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，从而导致社会震荡甚至经济崩溃。其实质有三个方面：

1）泡沫经济主要是虚拟资本的过度增长；

2）地价飞涨暴跌；

3）泡沫经济寓于金融投机。

1.2泡沫经济与房地产业

房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身绝不是泡沫经济。但是，就其发展而言，房地产业也含有经济泡沫的成分。如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在是有客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济；另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，同时存在着消极成分[2]。

2.房地产经济泡沫的产生原因和危害性

房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。

房地产行业经济泡沫的危害主要表现在以下几个方面。首先，没有对社会资源进行合理的优化配置，产生了经济结构的失衡。在房地产经济泡沫产生之前，房地产的价格不断上升，使投资回报率在短期内迅速升高，对长期投资的行为造成了很大的误导，很多社会资源盲目的进入房地产行业，在基础设置建设、服务产业和生产性产业之中，没有足够的资金进行投入，阻碍了其它产业的发展，导致了经济结构的失衡。第二，房地产经济泡沫会对金融系统造成破坏，产生了金融危机。由于在泡沫经济时期，很容易造成投机活动，提高了市场的预期回报率，许多银行将贷款放入到房地产行业之中，扭曲了资金的投入标准，没有履行监督功能，降低了整個银行体系的防御功能，给金融机构造成了很多的坏账和呆账，最终会导致大量房地产企业的破产，使银行系统失灵，面临着巨大的经济危机。

3.控制房地产经济泡沫的对策

3.1严格审批开发项目规划

中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发，这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。也是防止房地产经济泡沫的一条有效途径。房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体协调，使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划，并排除权力干扰，切实付诸实施。

3.2调整房地产业市场结构

从整体上来看，我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局，因此，要制定合理的产业政策，降低发展商的退出壁垒，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。要降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒，增强发展商的资本实力；要充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；要通过多种途径促进本土企业扩张，尽快提高市场集中度；要推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；要在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件，延迟销售许可证的发放时间，征收土地闲置税和房地产空置税，促使无实力的项目公司退出市场，有效控制房地产经济泡沫的产生。

3.3精心打造房地产精品

我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况短期内被市场认同、价格上涨、销售火暴的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间，甚至有的项目清盘以后，价格便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买房者却陷了进去，对先前购房的投资者产生极大的打击。要真正防止房地产经济泡沫，就应该树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品，适应城市现代化发展的要求。

3.4建立土地产权制度

必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进入市场；通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当；放宽划拨土地使用权进入市场的条件，原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务；对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式；培育土地二级市场，促进土地产权的有效配置；不断开拓土地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权流动。

3.5改革房地产市场管理体制

房地产经济泡沫与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。要适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求，建立健全房地产市场管理体制，实行房地产市场的有效调控，防范房地产市场的风险；要建立地政、房政统一管理体制，土地资源、资产双重管理职能，实行房地产的价值化管理。要加强城市规划管理和土地供应计划管理，通过有效控制土地投放量，合理调节房地产市场的走势；要运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等，对房地产市场实行宏观调控。

总之，房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。

参考文献：

[1]戴慎志.房地产经济泡沫产生与防范研究[M].北京：中国管理出版社.2009.

[2]刘滨谊.房地产泡沫经济的危害及应对措施探讨[M].北京：中国人民大学出版社.2009，58（2）：81-124.