关于廉租住房配租方式的经济学分析

赵月

摘 要：目前，廉租住房的配租方式主要有两种：第一种是实物配租，第二种是租金补贴配租。通过从经济学的角度来分析两种不同的配租方式，可以发现不同配租方式的优势和劣势，下面从对房屋租赁市场供求影响和廉租住房资金分配效率两个角度，分析两种配租方式的经济效果，对今后政府制定配租方案提供参考。

关键词：租金补贴；实物配租；供求效应；分配效率

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.05.45 文章编号：1672-3309（2013）05-106-02

一、对房屋租赁市场供求的影响分析

假设：（1）廉租住房保障面积标准是Xm2/人；（2）房屋租赁市场中的均衡价格是P*，均衡数量是Q*；（3）廉租住户在均衡价格P*能够租到的房屋面积为Q1；（4）当廉租住户对房屋的支付能力与市场上的房屋租金存在差异时，租金补贴补全缺口。

（一）廉租住房租赁市场中租金补贴的供求影响

首先，租金补贴是政府通过现金补贴的方式来提高廉租对象个人支付能力，以实现增加其对廉租住房的消费。横轴表示租赁房屋的数量，纵轴表示租金的单位价格，D1表示刚开始时一个廉租对象的需求曲线，S表示廉租住房租赁市场的供给。由于廉租住户收入预算有限，只能在租金降低到P1才能负担起X量的房屋，由于目前市场租金价格是P*，因此存在（P*—P1）的租金缺口。假设政府租金补贴量为（P*—P1），相当于增加了廉租对象的收入。如果廉租对象将租金补贴用于购买住房，则市场上房屋需求曲线向右移动到D2，在供给不变仍为S的情况下，市场租金价格将上升，均衡价格为P2，均衡数量为Q2。由此可得知，房屋实际消费量有所增加，增量（Q2—Q1），但廉租对象最后是按照P2的房屋租赁价格住到Q2的房屋量，达不到X的住房保障标准。

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图1 租金补贴配租方式的供求效应

因此，如果要使得租金补贴配租方式达到理想效果，第一，消费者能在市场上找到低租金的房屋；第二，得到租金补贴的低收入家庭能够自觉将其用于房屋租赁而不是其他用途；第三，市场上房屋供给充分。

（二）廉租住房租赁市场中实物配租的供求影响

首先，实物配租是政府通过直接定向给廉租对象提供住房，减少了市场上的房屋租赁需求，最后对市场供求产生影响。如图2所示，横轴表示租赁房屋的数量，纵轴表示单位租金价格，D表示市场需求曲线，S表示市场供给。以P*和Q*分别表示房屋租赁市场上的均衡价格和数量。假设有N个廉租住户，市场上所有廉租住户在P*的价格上能消费N·Q1。届时，政府通过实物配租将租金价格小于P1补足廉租住户相对于设定的保障标准X之间的差异（X—Q1）。政府的这种做法是游离于市场运行之外的，因此减少了廉租住户的对市场住房租赁的需求。因此，市场需求由D向左移动为D3，Q*—Q3=N·Q1。由此可得知，房屋租赁市场均衡价格下降，均衡数量下降。因此，如果要使得实物配租方式达到理想效果，需要支持正常供给的市场途径和谨慎筛选廉租住户。

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图2 实物配租方式的供求效应

二、对廉租住房资金分配的效率分析

从两个方面考察廉租资金分配效率，一是住房面积达标率，指的是廉租对象可选择的住房面积与住房保障面积标准的比率；二是资金使用效率，指的是廉租住户的收益与政府支出的比率。假定：（1）廉租住户的预算收入为Y，有房屋H和非房屋N两种商品类型；（2）市场上房屋的租金价格是Ph，非房屋的价格是Pn；（3）廉租住房的保障面积标准为Hx。

（一） 实物配租的分配效果

假定政府配给廉租住户的住房面积保障标准为Hx，单位租金为Px，则个人需要支付的房屋租金R=Hx·Px。一般情况下，只有R≤Ph·H0时，廉租对象才可能申请廉租房，否则很难压缩其他商品的消费支出以扩大住房面积。因此在Y不变时，R≤Ph·H0，购买非房屋商品的消费量保持不变或者上升为Nx，即Nx≥N0。E（Hx，Nx）是廉租住房保障下的消费选择点。如图3所示，E和C的效用是一样的。政府以实物配租的方式使得廉租住户的房屋租赁达到Hx，给廉租住户增加了Y2的现金补贴，Y2=Ph·H0-Px·Hx。Y3是政府提供Hx的成本，即Y3=Ph·Hx-PxHx。因此，Y2/Y3则表示廉租资金使用效率。Y3-Y2=Ph·（Hx-H0）>0，说明了政府支出没有充分地转化为廉租住户的收益，因此（Y3-Y2）就是损失了的廉租资金使用效率。

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图3 实物配租方式的分配效率

因此，在实物配租方式下，虽然住房面积达标率能保证为100%，然而政府的资金分配效率损失较大。

（二）租金补贴的分配效果

如图4所示，当政府不限制租金补贴用途时，如果政府通过支出Y3的现金补贴，增加了廉租住户Y3的收入，此时预算线将向右平移到I3，资金的使用效率等于100%，然而由于缺乏对廉租住户住房面积的约束，D（Hm，Nm）的效用是最大的，但是Hm小于住房保障标准Hx。当消费组合点落在EK之间时，廉租对象获得的效用大于等于等量资金下实物配租的效用。当消费组合点落在EK之外时，效用是劣于同样情况下的实物配租，有可能发生住房面积多于补贴标准或比补贴前要少的极端情况。

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图4 租金补贴方式的分配效率

因此，在租金补贴方式下，房屋租赁不能达到廉租住房保障的标准，会出现过少或过多的现象，但是相对于实物配租来说，资金使用效率较高，甚至能够有100%。

综上，通过多角度的对实物配租和租金补贴方式的经济效应分析，明晰了两种方式的优势和劣势，对廉租住房制度的创新和改善提供了便利。需要说明的是，在不同的环境下，不同配租方式经济影响的优劣，要全面综合考虑，具体情况具体分析地选择配租方式。

参考文献：

[1] 厉以宁.消费经济学[M].北京：人民出版社，1984.

[2] 刘晓君.廉租住房纵览[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.