给商业地产把把脉

李骁

最近一段时间，伴随着住宅地产调控的趋紧，商业地产增量上升，其正在成为房企里竞相追逐的“香饽饽”，但令人担忧的是，商业地产发展未来可能面临十分尴尬的局面。

就目前来看，一线和二三线商业地产业态差别已经有了很大区别。两者在服饰、餐饮、娱乐、休闲等方面的业态基本相近，但一线城市餐饮、娱乐从三成到五成有越做越大的趋势，二三线城市六成甚至七成还以百货为主，单体店一线城市两三百平方米很正常，二三线城市留空间也难招商；多数二三线城市商业集中度高，仍属单核心，而一线城市已发展成多核的不同商业中心。

中国前三十年的城镇化是大城市的城镇化，贫富差距，城乡二元结构，每年漂流在外的1.8亿农民工都是新型城镇化必须破题的，新型城镇化如果做得好的确是中国经济未来10年甚至更长时间的抓手，摊大饼式的城市发展已经进入尾声，城市的纵向发展是趋势，研究结果表明，过去每70年城市将升高50米。新型城镇化会使商业形式多元化。

在这其中，环保是必须注意的趋势之一，多年前和环境专家讨论环保，那时世界污染最严重城市中国八个，现在减少为7个，但中国500个城市空气仅5%不到符合联合国标准，目前普遍爆发的雾霾天气得数十年的努力才可能治愈，而这仅仅是一个假想。如果十多年前我们就努力，也许雾霾现在就不是问题，如果回到过去，我们愿意以百分之几的经济来换无毒的空气。可以肯定的是，环境问题必然会改变人们的生活方式进而影响商业结构。

政治变革也将会影响到商业格局，受目前如火如荼的反对三公支出风暴影响，茅台、五粮液高端白酒降价近三百，销量仍然下降过半，西湖龙井也由过去万元新茶降至千元，凸显过往这些领域政府消费的重要性，如果这项政策坚持下去，将会严重影响餐饮、娱乐等商业业态，进而也会对商业地产造成冲击。

网商电子商务的发展将深度影响传统商业的格局，空间、功能分区、业态组合等，环境营造消费体验将成为重中之重，天猫、淘宝去年的销售额已经达到1.1万亿，而且线上线下网商和实体商业的区隔和边界正在逐渐模糊，品牌商家不再单独依靠互联网企业推广，各自的电子商务也开展得异常迅猛，这样不但改变人们的消费习惯，也将深刻地影响传统商业格局，这势必也会直接或间接地影响到未来商业地产发展的格局。