“房”患于未然

倪慧颖

摘要：多变的房地产行业牵动着无数人的心，影响房价主要有四部分因素：供给因素、需求因素、结构因素、制度因素。其中供给因素包括：中国土地制度、银行信贷、通货膨胀。需求因素包括：人口经济聚集结构、住房的刚性需求。结构性因素包括：结构性矛盾、贫富差距、城乡二元制、住房供应结构。制度因素包括：税收制度、财政政策、独生子女政策、出口外汇、调控的外部性等等，本文就其中几个因素点进行房价的概要分析。

关键词：房价；中国经济制度；政府调控；供给；刚性需求结构

我们国家的房价，从98年的房地产市场化体制的变革后，一直稳稳不断的上涨。然而，令人惊讶的是，自2005年以后，我国的房价迅速上升，超过以往同期。随着网络热语“蜗居”“蚁族”的走红，各路专家又对房价的研究产生了浓厚的兴趣，从近来的趋势来看，各种限购令虽相继发布，但是房价仍然居高不下，“房”患于未然已经不仅仅是一句玩笑，那对于中国高房价的原因，也是众说纷纭，这里我也想和大家一起分析下究竟是什么推动着中国的房价呢？

根据市场经济原理，供求关系直接影响物价。房价也是一样，供大于求，房价就降低；供不应求，房地产商就哄抬房价，房价上涨。而影响供求的主要因素有：房地产商的策略以及投机者的囤房；农村人口大量涌入城市买房；过快的人口增长率。房地产商与买房者的博弈等等，这都直接关系到房价。

1：我国的国有的、集体所有的土地制度

地方政府可以垄断城市的土地供给是因为国家规定城市土地必须国有化。政府想要保持垄断高价就必须限制土地的供给。这种土地制度的结果，一是人为制造短缺，这便给投机的人制造机会并减少住房供给；二是增加了房子的成本，这便缩减了房地产商继续开发的资金。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难

由于我国供房地产使用的居住地不断减少，根据经济学的供求关系，这使得土地供求发生很大的差距，供求关系很紧张。这样的供求缺口使得未来的房价会不断的高速上涨，这是导致我国住房价格不断上升的主要原因。因我国人均土地资源有限，使得房地产土地资源的有限，而我国政府对土地资源的的严格管控，让土地的使用成本迅速提高，住房用地的土地成本的的增加导致了我国住房的高房价，资源有限但需求无限这也是带动土地价格持续上升的原因。地价的提高促进房价的提高，而房价的提高也同样带动的地价的提高，这两种价格的相互激励作用，令这两个房、地的价格都迅速上升

2：银行信贷的容易

据资料显示，2010年的前三个季度，开发商的贷款竟然就有6000亿。而大家知道2009年一整年银行放出的贷款是多少吗？是5980个亿，贷款连年走高，也就是说，开发商现在根本就不差钱！我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售的现象。

成本低且可获得性高的各种资金。我国的房地产业无论是土地储备和土地开发，无论从流动性或从消费者的角度来看，资金来源的建设者，大部分的整个过程所需的资金来源于银行贷款，占比达到近80%的总房地产基金。连续八次降息1998以来在我国，名义利率至历史最低水平。另一方面，对于房地产行业，盲目投资的商人。另一方面对购房者来说，投机性需求增加

3：通货膨胀、建筑成本上升

在房地产行业过度的低利率鼓励盲目投资开发商，引发了钢铁的盲目发展，水泥等行业，生产建筑材料的价格一直居高不下，建筑钢材价格高，和其他建筑材料，如水泥和玻璃，价格也在整体上升的趋势，建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格。建设用地成本，材料成本，劳动力成本，资本成本和管理成本等，也随着不断提高的市场，他们也将影响住宅价格的提高

4：对住房的刚性需求

人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。随着我国城市化率的逐步提高，人们对住房的刚性需求不断加大。供少需多，房价自然一路走高。目前来看，购房的有三类人：一类是贫穷人的自然购房需求，第二类是中产阶级的投机购房。第三类则是富人的奢侈享受型购房。

5：结构性矛盾未能解决。

住房不仅具有性质的消费，但也有福利保障与投资的属性，即三重属性。在制度转型过程中，市场的替代方案从旧到新的，我们对住宅的商品属性过于集中，安全属性的认识不足和潜在的投资效益。随着改革的深化，收入差距逐渐扩大，住房保障和投资属性逐渐显露。住宅三级特性相对应的需要不能在房间里的变化对市场形成同一种原始的设计，供电方式相同种类，相同类型的符合政策。当住房供应没有相应的分化，但在企业追求利润的时候，市场经济的发展规律，结构性矛盾突出，一方面为投机其出色表现，导致房价上涨超出低消费能力和中等收入的人，另一方面，缺少住房，等让最广大的中低收入家庭的感觉房价。

6：住房供应结构的不合理

商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。廉租房供给不足会导致商品房需求刚性，说白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己买房子住，如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房？如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租？无论是中国住房自有率高，还是高房价或住房难，根本的还是廉租房供应不足。

最后我想说，如果我们指望有一天可以把疯狂的房价锁进笼子里，我们就必须先把种种傲慢的权力锁进笼子里去。中国特色的发展道路，中国的工业化进程，房地产行业也体现中国特色。目前的问题是发展中的问题，在房地产行业中的发展问题，应在发展中解决。相信随着政策的不断完善，房地产市场也将不断规范，人们将更加合理的住房消费，房地产行业将逐渐成熟。而且无论是开发商还是消费者，在经历过几次房地产调控、房地产市场波动以后，都应该对市场变化的认识更加趋于理性。理性的做出自己的选择！（作者单位：河南师范大学商学院）

参考文献

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