抚州市教育园区土地集约利用研究

邓旭晖等

摘 要：在推进城市化进程中，城市的急剧膨胀形成了对土地资源的巨大需求，造成了经济社会发展中土地需求与耕地保护之间的矛盾日益加剧，而城市土地集约利用是缓解我国城市化快速发展中建设用地供需矛盾的有效手段，也是促进城市可持续发展的必然要求。该文以抚州市教育园区控规为个案，针对用地需求和供地之间的矛盾和问题，通过比较规划前后的城市土地集约利用潜力，进行土地集约利用研究。结果表明，抚州教育园区规划之后，建筑密度下降22%，综合容积率增加86%，合理地实现了教育园区城市土地的集约利用，完善城市土地集约利用的规划内容，可为同类城市控规及城市土地集约利用提供参考。

关键词：抚州市；城市土地集约利用；城市控规；布局结构

中图分类号 F301-23 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2013）06-156-04

1 城市土地集约利用的内涵

土地是人类赖以生存的物质基础和生产资料，承担着为人类提供生活资料以及生产空间的重任[1]。由于土地资源具有鲜明的稀缺性特点，因而在我国人多地少的国情以及城市化进程的要求中，土地的高效利用是城市规划发展首要考虑的因素之一，因而城市土地集约利用即成为我国城市化发展的必然选择。

城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴过来的，但由于城市土地利用有自身的特殊性，迄今为止，中外学者对城市土地集约利用的内涵有着不同的理解。一些学者从经济范畴着手，国内以陶志红等学者为代表的认为城市土地集约利用就是增加在土地上的投入，以获得更多的土地开发经营产出。还有以郑新奇等学者为代表的则认为城市土地集约利用不应只从经济角度考虑，更应注重城市土地利用结构和布局的优化。目前，对于城市土地集约利用比较统一的认识是以上观点的综合，即认为其主要包含3层涵义：一是土地产出高效化，即不断增加存量土地投入，提高土地利用率及产出率，获得土地产出的最大化；二是土地布局和土地结构合理化，即城市土地利用方式之间的高效协作，使城市健康高效地发展；三是土地利用效益的综合化，即城市土地利用在追求经济效益的同时，应体现经济、社会和生态环境效应的统一[2-5]。

本文在土地总体规划和城市总体规划协调的背景下，以城市控制性详细规划为切入点研究城市土地集约利用，无论对城市控制性详细规划，还是对城市土地集约利用研究都具有较大的理论价值，目前对二者来说都是一种新的研究视角，在国内外研究均较少。因此，本研究以抚州市教育园区控规为个案，针对用地需求和供地之间存在的矛盾和问题，以城市控制性详细规划为切入点，通过土地指标双向控制等，开展城市土地集约利用研究，以期为城市控制性详细规划和城市土地集约利用提供借鉴经验。

2 研究区域土地利用现状

2.1 区域概况 抚州市位于江西省东部，地理位置优越，是赣抚平原上的一颗灿烂明珠。它东邻福建，南与赣州市毗连，西通吉安、宜春两市，北与南昌、鹰潭两市接壤。南北长222km，东西宽169km，距省会南昌仅101km。作为一个快速发展的中小城市，抚州市的发展历程反映出我国解放后大部分中小城市的发展轨迹，可被视为普通中小城市发展的一个缩影。尤其是城市土地集约利用方面，抚州市可谓是逐步成熟，反映出我国城市土地利用的现状和未来发展的趋势，具有较强的代表性。

抚州市教育园区（东临大道以南地区）控制性详细规划（2010-2020）工作的开展是《抚州市城市总体规划（2008-2020）》的深化，其目的是进一步落实城市总体规划所确定的城市用地功能布局和各专项规划，通过对土地使用性质和使用强度的细化与量化，对城市建设提出更为具体的规定和要求，以保证城市能够持续、健康、有序的发展。

2.2 用地现状

2.2.1 规划区范围 抚州市教育园区位于抚州市新城区的东南部（见图1），具体区域范围是：文昌大道以东、迎宾大道以南、抚河大道以西、汝临大道以北。整个规划区为四方形地块，用地内南北位置相距最远3.36km，东西最宽3.02km，总面积4.82km2。

2.2.2 土地利用现状 抚州市教育园区现状土地利用（见图2），用地功能单一，土地利用效率不高，内部市政基础设施不完善，土地利用效率低下。现状东北角为721矿安置点，东边为已批钟岭水厂用地，西边为大面积在建的抚州职业技术学院和江西中医药高等专科学校，西北角为物流中心，其他地方则零散地布置着村落和未利用建设用地。

2.2.3 道路交通现状 抚州市教育园区现状外围主要道路有文昌大道和迎宾大道。规划区中迎宾大道质量较好，景观也比较理想。但文昌大道只有500多m的路段质量较好，其余路段道路红线窄，路况也不好，急需改造。规划区北边有东临大桥与抚河对岸连接到东乡和金溪，交通优势明显。东部紧临抚河，外部景观优势明显。除此之外，规划区内无对外道路，只有乡间小路连通其中，内部联系十分不便。内部道路用地共23.34hm2，占建设用地的13.16%。

2.2.4 人口现状 抚州市教育园区现状人口共计2.75万人，主要集中分布在抚州职业技术学院、江西中医药高等专科学校、721矿安置点以及区域内村庄。规划用地虽已纳入抚州市中心组团范围，但规划区内呈现有零星分布农转非和农村居民点（见图3），北部的王家村、东南部的单家村、竹山村和车黄村，还有文昌大道沿线的排头村和李阮村。

2.3 存在的主要问题 （1）土地粗放利用，土地闲置率高。规划区内呈零星分布农转非和农村居民点。水域和其他用地高达63%。据统计，该区现状人均建设用地达166.2m2，大大地超出了《抚州市城市总体规划》的相关规定。（2）土地利用结构与布局不合理，现状建设用地中公共设施用地和城市绿地偏少。由于受行政村管辖范围的限制，各行政村分别建设居住设施与工业设施，并独立配套，致使配套设施重复建设现象严重。在一些区中，商业用地和住宅用地混杂布局，基础设施不健全。（3）土地利用效率低下，人口密度偏低。长期以来规划片区内现状农村居民点土地浪费严重，人口密度偏低（约为57人/hm2），单位土地利用率低下，用地浪费严重。因此，规划片区内存量土地的集约利用潜力很大。

3 城市土地集约利用的规划内容

3.1 优化各功能区布局结构，改善城市人居环境 从城市控规视角考虑，城市土地集约利用的前提应是功能区布局结构的优化。为使各功能区有机关联、高效运营，规划后教育园区基本呈现出“一心两带两轴四片区”的空间结构（见图4）。“一心”：指科技大道与钟岭大道交叉点两侧的广场、商业开发用地，该区域是教育园区形象打造的重点地段。“两带”：空间景观丰富，极具绿色氛围和教育文化的抚河大道城市滨河景观带和汝临大道人文景观意向带。“两轴”：贯穿片区南北的教育文化商业大道的科技大道沿街商贸功能轴和直接联系新行政中心的纽带的钟岭大道行政功能主导轴。“四片区”：由规划区内的钟岭大道、科技大道分成为4大居住功能片区。

3.2 科学确定城市用地性质，提高城市土地集约利用率 科学确定城市土地使用性质是城市土地集约利用的重点。在使用的主导性质确定的同时，还应适当扩大城市土地使用兼容性范围，并积极引导对城市地下空间的开发利用，加大城市土地利用强度。抚州市教育园区规划后对土地用途进行适当的调整，对零散的住宅用地进行集中居住规划，对土地使用性质的确定应注重价值取向（见图5）。商业、金融业和服务业应占据有利的位置，以充分利用市场条件，提高城市土地利用的经济效益。同时加大道路用地和绿化用地等内容，提高城市土地利用的社会和生态效益；充分挖掘城市存量土地、低度利用土地的潜力，坚持城市建设调整区域城市结构，避免重复建设，减少城市化过程中不必要的耕地浪费，把粗放型土地利用方式转变为集约化土地利用方式。

3.3 采用双向土地控制指标，提高土地利用强度 土地指标双向控制也是城市土地集约利用的重要内容。土地利用强度一般采用单向指标控制的方法，即容积率、建筑密度、建筑高度、人口密度等不高于指标数值，绿地率不低于指标数值[6]。抚州市教育园区控规后从土地的集约利用出发，根据不同地块的规划用地性质、地块规模、环境容量、交通条件、景观要求及现状（地籍权属与建设水平等）等评价因素综合确定相关控制指标的幅度范围，采用双向控制的指标体系。

4 土地集约利用成效分析

4.1 规划前后城市土地利用情况 为对抚州市教育园区规划前后城市土地集约利用成效进行评价，选用了综合容积率、建筑密度、人口密度、人均建设用地和人均道路广场用地一系列测度指标（见表1）。通过实施新的控规，抚州市教育园区人均建设用地面积为99.48m2/人，人口容量4.85万人，建筑密度28%，综合容积率2.6，相比规划前人均建设用地面积为166.2m2/人、人口容量2.75万人、建筑密度36%、综合容积率1.4，人均建设用地面积共减少了66.72m2/人，人口容量增加了2.1万人，建筑密度下降了22%，综合容积率增加了86%。

4.2 测度指标权重的确定 采用特尔斐法来确定评价指标的权重，邀请专家对抚州市城市土地集约利用测度指标权重多次打分，并对权重值进行验证，最终得出抚州市教育园区城市土地集约利用成效各项指标的权重。

5 结论

我国目前正处于城市化进程中期阶段，城市的急剧膨胀形成了对土地资源的巨大需求，而土地资源的稀缺性和不可再生性又制约了城市化的发展。因而城市土地集约利用是缓解当前经济社会发展土地需求与耕地保护矛盾的根本途径，也是促进我国城市可持续发展的必然要求。本研究以抚州市教育园区控规为个案，针对用地需求和供地矛盾之间存在问题，通过比较规划前后的城市土地集约利用潜力，进行土地集约利用研究。结果表明，抚州教育园区规划之后，规划前城市土地为低度利用类型，规划后城市土地为集约利用类型，其中建筑密度下降了22%，综合容积率增加了86%，合理地实现了教育园区城市土地的集约利用。因而，从规划方案来研究城市土地集约利用，理论上为城市土地集约利用提供参考依据，拓展了城市土地集约利用的内涵；实践上也可为同类城市控规及城市土地集约利用提供了有益的尝试和启发，并具有重要的现实意义。

参考文献

[1]陈先伟，辜寄，杨海龙. 城市土地集约利用与土地供需关系研究[J]. 资源开发与市场，2010（10）：293-298.

[2]陶志红. 城市土地集约利用几个基本问题的探讨[J]. 中国土地科学，2000，14（05）：1-5.

[3]毛蒋兴，闫小培，王爱民，等. 20世纪90年代以来我国城市土地集约利用研究述评[J]. 地理与地理信息科学，2005，21（02）：48-52.

[4]何芳，吴正训. 国内外城市土地集约利用研究综述与分析[J]. 国土经济，2002（3）：35-37.

[5]郑新奇，王筱明，王爱萍，等. 城市宗地集约利用潜力评价方法研究——以济南市城区为例[J]. 资源科学，2005，27（06）：71-75.

[6]李汉飞. 土地集约利用的规划探索与实践——以佛山市一环沿线地区控制性详细规划为例[J].规划师，2006，22（06）：83-85.

[7]杨召，徐华君，张正彪. 拜城重化工工业园区土地集约利用评价研究[J].安徽农学通报，2012，18（23）：8-9、34.

（责编：陶学军）