综合分析法对房地产市场需求因素的研究

齐顺

摘要：取消福利分房之后，我国的房地产业步入了快速发展的时期。快速发展的房地产业，其房价不断攀升，在一些地区房地产“泡沫”出现了。通过各因素对需求的影响机理，对影响房地产市场的需求因素进行分析，选取了5个因素作为指标。对青岛市房地产市场进行综合分析，运用灰色关联度法分析影响房地产市场需求的因素，对因素进行排序，找出其中的主要因素。

关键词：房地产市场；需求因素；研究

1 前言

1.1 需求理论

需求是指在某一特定的时期内，居民在每一价格水平时能够且愿意购买的某种商品量，是购买欲望与购买能力的统一。需求量是消费者在某一既定的价格下，能够且愿意购买的某种商品数量[1]。从宏观经济来看，房地产需求是指全社会对房地产市场总的需求，包括价值总量和实物总量。从微观经济的角度来看，房地产需求是指房地产的消费者，在特定时期内、一定的价格水平之上，能够且愿意购买的房地产商品量。这里所说的需求是有支付能力的需求。

1.2 青岛市房地产市场的基本现状

2012年，国家出台政策控制房价。但住房的刚性需求旺盛：各国经验表明，当人均GDP达到$2500，而人均住宅面积未到达30～35平方米，会维持较旺盛的住房需求。另外据专家分析，当恩格尔系数为40%时，各国的住房消费将会占消费结构的15%～20%。目前青岛市的恩格尔系数已不足40%，而住房消费的比重却不足10%，比国际水平低5%～10%。由此可知，住房消费存在较大的消费空间。

另外，青岛市的城市化进程正在展开，胶州湾高速、跨海大桥的建设施工大大加快了“大青岛”战略的实施进度。新增人口、新涌入的移民创造了更多的住房需求。据此，青岛市未来住房的刚性需求依然很大。

2 选取并分析影响房地产市场需求的因素

考虑到指标量化难易程度，通过归纳、综合和演绎方法，选取城市人口总数、城镇人均居住面积、城市GDP、城镇居民人均可支配收入、房地产价格指数5个代表性因素进行分析。居民对商品房的实际需求用商品房销售面积来代表。

青岛作为一个副省级城市，人口基数较大，新增人口对住房的销售有重大影响。截止到2010年，青岛市城镇人均居住面积仅有27.42m2，与发达国家的60～70m2相差甚远。经济水平高，各个产业对房地产的需求和房地产业自身的发展均增强。城镇居民人均收入反映了居民的实际购买力，与可支配收入成正比。商品房价格指数反映了商品房价格变动程度和趋势的相对数，其对房地产需求有一定的影响。

3 房地产需求影响因素的综合分析

3.1 方法介绍

本文采用灰色关联度对房地产市场的需求因素进行综合分析。

灰色关联度分析法的基本思想是依据曲线形状的相似程度判断联系：如果曲线越相似，则序列间的关联度越大；反之则越小。依据关联度对系统因素进行排序