盛宴or賭局？

史瑩

為迎合地方政府的特殊嗜好，大陸開發商們正在努力讓他們所進入的幾乎每一個縣城都擁有一座高檔酒店。而跨國酒店品牌在華的輕資產模式，很容易使得三方一拍即合。

據統計，2012年大陸五星級酒店開業數量達154家占2011年大陸新開業酒店數近3/4，截至2013年初，由大陸權威機構認可的五星級酒店數量已達721家，大陸平均每4天就有一家國際品牌酒店開業。而在未來一段時間裏，這個速度還將繼續被保持並有可能會超過。

2013年大陸區將新增61，182間客房，2014年新增40，897間，2015年新增18，070間，大陸未來3～5年的新增供給量增長16%。業內有預測稱，2010～2015年，大陸每年將新建酒店1，500家以上，總投資額近4，000億元（人民幣，下同）。

「沒有哪個國家像我們在酒店發展上那麼激進。」華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱說，「投資目的多元化是其中最主要的原因。」

投資多元化的誘惑

兩年前，萬達集團在剛剛掛牌的合肥萬達廣場威斯汀酒店召開中期會議。該公司董事長王健林的開場白是：「能在全國範圍選擇城市開半年工作會，而且都是在自己的豪華五星級酒店，中國的企業中，萬達不敢說唯一，至少也是僅有的幾家之一。」

這個曾令萬達引以為豪的場景，如今在大陸開發商中顯然已不再是新鮮事。緊隨其後的綠地、世茂、華潤、保利等企業都已經實現了高端酒店在大陸的佈局。大陸的五星級酒店，投資回報週期在8～12年之間。但對這些房產大亨而言，獲得直接的投資回報，甚至並不是其作出這項投資的主要目的。

「在土地招商階段，如今的地方政府傾向於通過引入豪華酒店，作為改變城市形象或提高區域品位的重要手段，此外還可創造持續稅源和增加就業。很多政府對一些地塊的出讓條件就是建設高星級酒店。」趙煥焱說。一位上海開發商告稱，「酒店大部分都是賠錢的，但效益在酒店之外：通過幫三四線城市政府蓋酒店、摩天樓和大型購物中心，政府往往會在土地價格、稅收上給予優惠政策。此外，將專案中銷售型物業套現所得，用於投資酒店開發建設，又達到了合理避稅的效果」。

中房信分析師薛建雄認為：一方面，對地方政府投其所好常能讓開發商在其他方面有所收穫；另一方面，建設高端酒店和購物中心，帶動一片新興區域整體價值，也會促進綜合類專案中住宅部分的銷售，「開發商何樂而不為」。凱悅酒店集團馬赫瀾說，「我們的快速發展，非常依賴於合作夥伴在商業目標上的一致性。」他所指的合作夥伴，主要是像富力、華潤、蘇寧，以及華遠這樣的傳統開發商。

凱悅在全球管理著超過500家的酒店，自持酒店也達到100多家。但和其他絕大多數跨國酒店品牌公司一樣，它在大陸只是選擇了品牌輸出、收取管理費的輕資產模式，即不持有酒店產權，只對酒店進行運營管理。使其只需挑選夥伴和專案，而不用承擔大的投資風險。「大的跨國品牌中，除了香格里拉和半島酒店，其他所有的外資品牌到大陸來都是採取這種模式。」趙煥焱說，「短期內能旱澇保收，也刺激了他們的擴張衝動。」

上述兩大因素，在大陸政府2003年以後取消了對酒店業建設的審批之後，持續發酵。而與之截然不同的是，包括美國、香港在內的很多國家和地區，對每年市場上供應的酒店和客房數量都進行了嚴格控制。

利潤下滑

與香港和新加坡的酒店入住率約80%相比，大陸大部分城市酒店入住率只有50%～60%。按照國際慣例，實現70%以上的入住率才能達到盈虧平衡。國泰君安餐飲旅遊業分析師許娟娟認為，總體上大陸豪華酒店供過於求形勢已經非常明確。

而高端酒店撤牌在這幾年頻頻發生，比如上海龍之夢麗晶撤牌、三亞華宇洲際撤牌、興榮豪廷酒店撤牌、麗致酒店撤牌等，就在近期，開業沒幾年的浦西洲際酒店也撤牌。

業內人士指出，這與酒店市場過熱發展有關，4～5年前，大陸高端酒店市場達到頂峰，眾多品牌湧入，造成部分一線城市豪華酒店投資過熱，競爭加劇，利潤下滑。

大陸旅遊飯店業協會提供的數據顯示，2013年一季度，由國際公司管理的大陸飯店平均出租率為52.68%，同比下降了10個百分點；平均房價為516元，同比下降了179元；單房平均收益為272元，同比下降173元。

「利潤下滑，但酒店管理費卻始終昂貴之下，高端酒店業主方會越來越不滿意管理方的業績表現。同時，這幾年由於優質專案越來越少，業主方地位越來越強勢，管理方即便是國際知名品牌也得向業主方低頭，因此只要有矛盾發生，業主方就會頻頻更換管理方。現在一些強勢業主方甚至自行建立酒店管理團隊，今後都不太願意使用收費昂貴的酒店管理方，比如綠地集團，如此一來，酒店管理公司的機會越來越少。」趙煥焱分析。

持續下滑的出租率和客房價格，提示著繁市下的風險。與此同時，高端酒店還面臨著持續的人員缺口和不斷上升的人工成本。喜達屋公司一位管理者介紹，該集團每年在大陸新增的酒店數為20家～25家，每家新開業的酒店都需要300名左右的員工。

但這在多元的投資目的面前，似乎並不緊要。奢華品牌的運營者仍然在成倍地加快他們的擴張速度，他們相信，需求不久會追上供給。更重要的是，管理規模越大意味著收入更大，而沉澱的資金是開發商們的。人才緊缺、利潤下滑的問題直接影響了酒店品牌的經營效率。業內人士認為，短期利益正在侵蝕酒店投資者和酒店品牌自身長期利益。

2013年3月，全球最大的酒店管理品牌洲際集團，被大陸國際經濟貿易仲裁委員會裁定，賠償1.5億元給前上海浦西洲際酒店的業主上海耀達公司，以賠償後者在洲際單方面終止管理合同中受到的損失。目前洲際集團還背負一起受三亞華宇皇冠假日酒店業主方2億元索賠的仲裁。兩起糾紛的根源，都指向酒店入住率低、房價賤、員工流失超高等經營問題。