上海“地王”为何北京制造

苏鑫

4月25日，刷新上海长宁区楼面地价纪录的虹桥路地块，以及5月29日，刷新上海单幅土地成交总价纪录的长宁区新华路地块，让人膛目结舌。2块新“地王”的出现，引爆2013年第2季度的上海土地市场交易价格，一时之间没有最高、只有更高的话题蜂拥而至。

但是，鲜少有人注意到2块“地王”的共同点，制造者均为来自北京的开发商——SOHO中国联合体及北京福润天成房地产开发有限公司，而且2块地均为商务办公用地。可以说，今年上海的高价土地几乎均由北京的开发商创造，全部于商务办公所用。在楼市调控持续深化的今天，住宅“地王”令各方承受的压力过大，所以都望而却步。相反，随着经济的复苏，商业地产尤其是核心城市、核心区域的商业地产，其价值越来越被嗅觉灵敏的开发商所重视。

通过数据对比可见，北京甲级写字楼平均租金高达500元/月/平米，而上海甲级写字楼平均租金为400元/月/平米，每平米租金相差100元之多，但是北京核心区域的高端物业住宅价格，却比上海要低不少。北京写字楼价格居高不下，可谓多种因素叠加造成。数据显示，2011年北京CBD3000平米以上的大租客中，64%的租客是国有企业。自2009年4万亿政策出台后，国有企业开始大幅扩张，资金充足，办公需求强劲，为北京写字楼市场带来一股价格高涨的新浪潮。另外，当2008年经济危机爆发时，国家对房地产市场实施过救市政策，导致北京出现写字楼改商务公寓销售的活动，这客观上减少了北京写字楼市场的供应。

在北京写字楼市场的价格高位之下，上海商务写字楼市场则显得理性有余。政府规划部门严格避免“商改住”浪潮的蔓延，令写字楼的建造更看重企业实际增加的需要。最后，相对合理的城市规划及比北京畅通的交通，令上海郊区化办公市场相对成熟。

对于希望长期在办公、物业领域“淘金”的北京开发商而言，在上海市场投入商务写字楼项目开发，极具升值空间与培育潜力，这正是两家北京开发商不惜高价，拿下上海商办地块的原因。有了京沪两地的现实比较，他们能更深刻的理解上海核心区写字楼价值。行业内堪称旧楼改造中，楼宇经济典型案例的高和静安大厦，改造后每平方米租金居然上涨达50%，这是对以上市场判断正确的最好佐证。