房地產中介法 山雨欲來？

馬群芳

《房地產中介業務法律制度》（新法）於七月生效，自六月中旬房屋局舉辦首場業界說明會以來，關於對新法強烈不滿的呼聲四起，絶大多數的業內中介人憂慮新法實施後，將加速行業汰弱留強，最終形成有知名度的大型連鎖地產行獨市，而規模較小的地產行則難逃離場的局面。

新法操作難度很大

對新中介法於7月生效，業界反應最多的是，未來房地產中介人受客戶委託買賣或租賃不動產時，必須與客戶簽署房地產中介合同，俗稱“放盤紙”及“睇樓紙”，當中涉及的操作難度很大，而有關委託書文本太法律化，不僅中介人難以理解及需要時間消化，就連房屋局工作人員亦對有關法例不清晰。其次，業界對新法最大的爭拗點是：新法竟然沒有設過渡期，令業界對近乎一刀切的做法難以接受。

利嘉閣（澳門）地產有限公司董事總經理廖梓嘉接受記者採訪時表示，新法要求放盤紙（中介人合同）只接受業主親筆委託，顯然沒有考慮到身在外地的業主將如何履行親自簽署合約的條例，她建議新法可借鑒現行香港中介法，接受傳真電郵等方式委託放盤。另外，有關委託書的參考文本條文太法律化，且涉及太多私人資料，包括已婚、未婚、與伴侶是否共產等，不排除有業主會謹慎簽署合同。同樣為業界加倍關注的是，經紀牌方面，己申請到房地產經紀臨時准照的中介人，當三年有效期一到就自動注銷，換言之，業界中介人若想繼續在這行撈的話，必須在三年內考取房地產經紀准照，方向繼續從事相關業務。新法規定了180天內無從事相關工作者，相關牌照會面臨失效，對政府來講，無疑加大了政府部門的監管工作；對中介行來講，要自律地履行通報義務，無疑加大了人手的工作量；而對業界人士而言，辛辛苦苦考到一個經紀牌，若因疾病或懷孕等原因中途暫停進行中介業務，最後可能被迫失去牌照。此外，委託書列有“潛建陳述”一欄，等同要求中介人要負責監管業主對有關物業是否涉及潛建的陳述說明，對於一名物業中介人士來講，既不具測量師的專業知識，也不具相關職責，何以監管業主履行真實上報的陳述，當中的操作難度顯而易見，再且業主也可能逃避責任選擇不做陳述，後果是變相地將有關之責任拋到中介的身上，這樣對業界來講是不公平的。

廖梓嘉更呼籲：政府要做的是保障各方，包括賣家、買家、業界的利益，而不是將有關的責任拋給業界來承擔。以利嘉閣來說，旗下百多名經紀，一系列申請上報簽署等程序，需要大量人手處理，難以想像一些小型地產行又如何呢？故她和所有行家的一致心聲，皆認為今次新法推行太急，及欠缺業界前線人員參與諮詢，難免讓業界覺得是“外行人管內行人”。她更建議政府重新考慮，是否設一個為期三個月或以上的緩衝期，以便業界充分消化各式新條款，從而更有利市場及業界的運作。

新法漠視對中介人士的諮詢

代表澳門中小型地產行中介人界的Ricaken接受本刊採訪時，他用“忍無可忍”來形容業界對新法細則之無奈，同時，他相信，新法會令大多數的小型地產公司因為競爭優勢不敵大型連鎖地產公司，而被不公平地萎縮生存空間。

儘管如此，業界認同政府立法規管房地產中介行業是好事，然而作為一項規範業界生存的的新法一出臺，就讓業界頓覺無所適從，例如：訂立委託書等細則，似乎完全脫離了現行維持了十多年的業界運作模式，甚至出現了很大差距，顯然政府有關部門在制訂政策時完全漠視了對業界中介人士的意見諮詢。

Ricaken坦言，作為業內前線中介人士，面對新法最大程度上保障賣家、買家雙方，唯獨睇不到對中介人士有任何保障時，除了擔心前景如何？更是惶恐隨時不小心行差搭錯。新法自7月實施後，所有沒有獲業主簽署委託書的，及沒有簽授權可以委託他人代為推介的盤，若進行任何途徑的廣告宣傳，等同違法，意味著現時大部分行家的合作方式及宣傳活動都是違法的。至為不解的是，早前房屋局於業界講解會上，有行家問及相關罰則是什麼時，房屋局官員竟然表示暫時未知情，令與會業界大感錯愕，亦為此紛紛表示擔心，倘若7月1日後，萬一不小心違法了，究竟會罰錢了事，還是慘被釘牌呢？此外，在商言商，合理的工作報酬應得到法律的保障，亦是業界所關注的重點。說明會當天，有業界問及為何新法中有關傭金部分以“不設上限”取代現時的1%的慣例，政府有關人士以“是否提供好的服務質素”作為回應，令業界先是大為失望，繼而反彈：若政府服務質素不好，是否意味著市民可拒絕納稅呢？

“絕大多數中介人數月來都在密切關注著新法的動向，也相信政府是出於好意，但一項沒有業界人士聲音參與的立法，何能保障到中介人的利益呢？”Ricaken表示。關於政府為業界而設考試題目方面，更離譜的是，500道選題中，竟然有7成是涉法律經屋法等內容，而真正同房地產業務有關的僅佔三成，真的讓業界哭笑不得，香港行家更形容為“笑爆咀”！

不過，對於以上來自中介人界的心聲，房屋局卻持相反的看法。27日，房屋局局長譚光民在接見業界代表和立法會高天賜議員時，已表明了當局的態度：《房地產中介業務法》早在2008年草擬法案時，房屋局與法務局進行了公開諮詢，充分收到社會多方面的意見，直至在2011年交立法會審議期間，亦繼續與業界代表保持緊密溝通，業界代表亦有參與其中。法律在2012年11月頒佈，卻定於今年7月生效，由頒佈至生效有近九個月的過渡期……

至目前有關新法的種種爭議，業界和政府各持己說，顯示了當局有必要檢視問題到底出現在哪一環節？畢竟，政府立法的初衷，原本是爲了推動房地產市場健康發展，而非扼殺中小企小型地產公司的生存。

各界關注新法規範樓市

雖然，近期有關中介人士反對推出新法的聲勢越來越大，在各報章媒體平臺掀開一番各持己見的熱議，亦因吸引了有關部門和更多社會人士的關注。縱然如此，反觀業界以外的聲音，多數是持支持和正面的態度。大多數人認為，過去政府對中介界毫無監管，充斥在整個市場上的食差價、一樓多賣、文件參差等現象非常之普遍，坦言政府推行新樓花法、新中介人法，相信會藉有關法律法規運作一段時間，淘汰一部分業界知難而退，最終過渡至規範整個市場，逹至令行業走向專業化，由專業人士做專業行業的階段。

針對未來政府在促樓市健康發展的規範方面，有社會人士向記者表示，大形勢下，雖然本澳和香港特區標榜為自由市場經濟，但今時今日來講，早己是跟隨中國大陸式經濟模式，特別印花稅、買家稅、銀行貸款限額、新樓花法及新中介法等等的推出，都是透過政府行為保障樓市安全大局而採取的政策，而正因為現在政府和銀行都在控制著，所以也確保本地樓市是非常安全的。

對此，Ricaken表示，澳門樓市有別於內地香港，就算香港樓價跌至30%，對澳門都未必有影響，政府上年提出未來人口政策將逹至80萬的人口規模目標，及路氹大型項目需增加數萬名外勞，早前又提出外地生有可能有居留權以吸引外地生留澳工作，透過以上所有種種政府行為，故暫時看不到現屆政府有任何決心去調低樓價，相信在人口大幅增加，而政府又做不到任何調控之前提下，短期內每年樓價會維持10～15%的升幅。

利嘉閣（澳門）地產有限公司董事總經理廖梓嘉亦看好經濟持續向好，她表示，賭收節節攀升，加上外地僱員促使租任務市場回報不俗，所有這些因素都支撐著樓市同步上升。《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》（新樓花法）於6月初已生效，但在新樓花法下，近期一二手盤源更收縮，成交額銳跌近九成，但樓價仍能居高不下。回看2011年中SDD一推出，樓市出現了較之前更快的升幅，故認為政府的角色應增加供應而非從政策上加以調控，否則，最終面臨適得其反的後果。

顯然，社會各界對《房地產中介法》關注頗多，到底新中介法能否有助澳門房地產中介行業更規範更健康地發展，逹至政府立法的目標？亦或是如外界所言：大行細行之間汰弱留強，造成對行業界不公平的影響？有關事態發展會否有如山雨欲來？有待後續觀察。