“闲”下来的地王们

顾慧妍

《西游记》中，悟空遇到难题常会喊：“土地，土地！”而现在，开发商们一见到土地拍卖便会在心里呐喊：“囤地，囤地！”于是，在高涨的拿地热情下，一块又一块土地被推上了地王的宝座。可是，之后呢？有些地王由于种种原因被打入“冷宫”，地王们的待遇由此发生戏剧性的变化。

上海黄浦江沿岸E18地块（9-3）终于要动工了。据上海城乡建设与交通委员会网站上显示，开发商九龙仓于2012年4月25日获得E18（9-3）地块《规划许可证》，并于2013年3月31日获得《施工许可证》。这幅曾经的上海单价地王，终于结束了3年的“冷宫”生活。而九龙仓在上海的另一项目——静安花园也被搁置了20年之久。

地王搁置并非个例。位于长风地王群内的长风地区9号西块目前尚未开工，该地块由国盛投资有限公司、国浩投资（中国）有限公司于2010年9月购得。

从过往的记录看，众多地王都有被闲置的记录。按照新修订的《闲置土地处置办法》，交易后满一年未动工开发的闲置土地将要按照土地价款的20%来征缴土地闲置费，闲置满两年的将无偿收回土地使用权。

克而瑞研究总监薛建雄认为，造成土地闲置的原因较多。部分是由于项目动工手续繁琐，部分则因为规划变更，还有涉及动迁阻力等，但闲置原因一般归为政府责任，所以开发商被处罚的案例并不多。

另有业内人士指出，政策虽严厉，往往总在执行上打折，成为闲置用地屡查不止的重要原因，并且处罚力度也有待商讨。

故而，总有“地王”会被闲置。

那些被“闲·弃”的地王

让我们看看曾经的浦东地王被“闲弃”的过程。

黄浦江沿岸E18地块（9-3）东至浦东南路，南至宁阳小区，西至浦明路、建筑交易市场，北至张家浜绿带，规划用途是普通商品房，起始价格高达34.16亿元。由于是内环内推出的为数不多的住宅地块，2010年9月8日，新鸿基、中粮地产、九龙仓三家参与现场竞标，引来众多观摩的业内人士及媒体，最终九龙仓的报价力压一向彪悍的央企，以48.28亿元如愿所偿，被冠以“沪上单价地王”的头衔。

但是，地王的光辉无法掩盖该地块开发的难度。据浦东新区规划和土地管理局信息显示，该地块拟建4幢18层高层住宅、5幢17层高层住宅，总建筑面积181545.25平方米，其中地上计容面积136038.25平方米，不计容面积4390平方米，地下建筑面积41117平方米。这样的规划遭到了紧邻的宁阳小区居民的反对。一方面是担心日照被遮盖、另一方面还由于宁阳小区房屋地基深度仅为80公分，由于房屋间距密度狭小，小区属于非标建筑，小区居民担忧E18（9-3）地块在距离宁阳小区仅16米的地方要建造9栋近20层高的建筑及4万多平方米的地下建筑面积，会对他们的房屋安全造成隐患。由于双方协商有一定的难度，故而尽管这幅地块已经获得施工许可，但未来能否开工依旧是个问号。

不仅是九龙仓，其他房企也有地王之困。绿城房地产集团有限公司北京通州地王项目也曾被曝“拿地三年仅挖一个坑”。该项目所在地块是2009年轰动一时的北京通州地王。2013年5月26日，该项目终于获得预售证，然而价格却不尽如人意。

万科亦曾被曝广州地王项目闲置已超4年。2007年广州万科和北京万信投资联手，以远高于2.7亿的起拍价，4.6亿元的总价购得广州纺织路地王，7082元每平方米的楼面价创下当时新纪录。目前这幅地块计划被政府收回，或拟建为孙中山纪念馆。

据中国指数院《2007-2011年中国地王开放情况分析》报告显示，2007年-2010年的40宗地王项目中，目前只有18宗进入了销售状态，其他地王多数仍在建中，另外还有3幅地块因未及时缴纳出让金而被收回。总体而言，地王开发状况堪忧。

原因：资金压力与主动囤地

房企闲置土地无非有以下几种原因：动迁未完成、缺乏资金、人为囤地、等待区域发展。目前动迁成本越来越高，动迁无法完成一方面拖延了土地开工时间，一方面对于房企资金也存在挑战。此外，由于部分土地地理位置较为偏僻，其本身地块依托的区域发展尚未成熟与完善，因此从某种程度上来说，房企或等待整体区域先行开发再对自身土地进行规划开发。

上海社科院副研究员陈则明指出，土地闲置的原因很复杂，手续不全、征地拆迁进程缓慢或为主要原因。另有研究人士认为，长期囤地带来的巨额收益，仍然会吸引开发商拉长开发周期。

从房企来看，李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔为主动囤地的典型代表。

长江实业在古北推出的御翠豪庭，从取得地块到销售就花了7年时间；另一个李嘉诚集团的普陀区真如副中心案，土地于2006年取得，全数开发完毕则要等到2018年。

但在目前的市场形势下，囤地还能够赚钱吗？2011年年末，上海赵巷16号地块以14.087亿元的底价拍卖，折合楼板价仅为9559元每平，与2010年和黄所拿赵巷17号地王的21436元每平的楼面地价相比，地价缩水55%。

业内人士表示，房地产暴利时代已经一去不复返，想要通过囤地来获得价格增长的策略或失效，由于房企拿地一般都是通过信贷，以销售来还贷。如果不开工，企业的资金压力肯定增加。并且由于未来市场的不确定性，延迟上市，必然拥有一定的市场风险，去年一些上市的地王就是前车之鉴。地王项目的销售关键是对未来市场的价格判断，如果判断未来价格是持续下跌的，建议未上市地王项目甩手请趁早。