房地产再受追捧投资趋于多样化

房地产行业很可能成为整个金融市场复苏的中心力量，其宽泛的投资范围以及高低有别的风险和收益水平正重新引起投资者的兴趣。

尽管一度被认定是金融危机的诱发因素，但房地产已再次成为全球大型投资者的必备资产类别。过去一年中，他们试图在低利率的环境中提高房地产的投资回报率。

咨询公司韬睿惠悦（Towers Watson）对投资行业的一项调查显示，在全球100家最大的资产管理机构中，房地产占其管理总资产的逾1/3—该份额较2012年同期微幅下降，这表明房地产行业很可能成为金融市场复苏的中心力量。

然而，投资者并未涌入这一市场中最安全的领域，他们将资金广泛地投入各个子行业中，学生公寓、工业地产和社会保障住房等吸引了他们的持续关注。

韬睿惠悦房地产研究部主管保罗·伽辛加（Paul Jayasingha）表示：“资金大举进入房地产的现象背后，一个关键的因素就是该市场的广度。”保德信金融集团（Prudential Financial）的数据显示，2011年年底，可供投资的商业地產市场的规模为26.6万亿美元。与此同时，整个股市的规模为27.1万亿美元左右。

伽辛加表示：“房地产市场拥有宽广的投资范围，地租等超低风险的投资能提供与债券类似的4%-6%的收益，而高风险的投机性开发则能带来20%的私募股权级回报率。”他补充说，很多养老基金趋向于直接获得房地产的所有权，因为它是有形资产，相较其他资产类别而言通常不那么复杂。

过去5年全球房地产市场最典型的特征就是贷款收紧。当市场在2008年转向时，银行由于在房地产行业的风险敞口过大而遭受重创。现在它们已大幅削减房地产抵押贷款，而且只提供风险最低的融资。

紧缩产生的影响是双重的。首先，许多房地产投资者，尤其是那些严重依赖杠杆的机构，或那些在该行业高风险领域运营的房地产投资者，都已被驱逐出市场。近期体现较多的则是第二种，保险公司、专项债务基金和养老基金等新资金纷纷进入房地产信贷市场。它们都倾向于持有长期贷款，以匹配负债。此外，保险公司和养老基金都更有可能将贷款结构设计为固定利率，并附有不鼓励提前偿还的条款。

根据《巴塞尔协议III》，银行监管改革正全面推进，这迫使银行持有更多的资本来应对房地产抵押贷款，因此银行贷款短缺的状况很可能进一步恶化。

英杰华投资集团公司（Aviva Investors）房地产首席投资官大卫·斯金纳（David Skinner）指出，从中期来看，银行仍持有的地产负债会拖慢它们资本价值的增速。“然而，由于银行持有的二级和三级房贷较多，而且此类贷款中陷入困境的比例较高，英国房地产市场中的一些子行业将明显较其他的遭受更大影响。”

其他大型房地产投资者则认为，只要整个市场的波动性及低回报依然困扰投资者，资金就会持续流入房地产行业。投资者已经在寻找一些特殊的房地产子行业，力求在增加其风险敞口的同时，帮助振兴那些受金融危机影响的领域。

英国景顺房地产公司（Invesco Real Estate）董事总经理西蒙·雷德曼（Simon Redman）表示：“房地产在当下很受欢迎，因为投资者认为股票市场风险和波动性都很大，而固定收益产品的回报率极低，他们正在寻找替代投资对象。”

雷德曼补充说：“然而，一些新的投资者正进入该市场，并将房地产看作是债券的替代品，这种做法是错误的。房地产市场甚为宽泛，不能将其简单认定为与某种投资类似。”

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