国外如何征收房产税

李显阳

房产税属于国际上具有通行性的税种， 世界上多数实行市场经济的国家都征收房产税，被视为市场经济的“必需品”。它们在征税过程中，一方面对房地产市场起到一定调节作用，另一方面也兼顾了社会公平。一些国家具有典型意义的房产税征收制度，对中国推进房产税改革很有启迪。

美国：征税用于公共建设

征税标准：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%-3%。

房地产税的立法几乎都是由地方政府自主决定，是绝大多数地方政府的主要收入来源。一般由州宪法与州法律进行规定，也存在一定的减免优惠，并主要用于提供公共服务，例如消防、治安、道路交通、教育、环境改善等。

在美国，房地产税与美国的公立免费教育通常紧密结合在一起，相当一部分的房地产税用于公立中小学教育。通过这些公共服务的提供，改善房地产周边的居住环境和教育环境，这使得当地房地产价格上涨，地方政府房地产税收因此增加，形成良性循环。

德国：自住房不缴不动产税

征税标准：对用于出售的房地产，首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖时还要交3.5%的交易税。如果通过买卖房屋获得盈利，则另外要缴纳15%的差价盈利税。

按照德国法律，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至会因所构成的违法行为承担刑事责任。

过去10年间，德国的名义房价每年仅上涨1%，扣除物价因素，德国的平均房价实际上在以每年1%的速度缩水。

在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。对用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖时还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。对于自有房屋的出租，除缴纳不动产税外，租金收入还要缴纳个人所得税，税率为25%。

韩国：房屋转让税打击炒房客

征税标准：韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的两年内，还有可能进一步调整房地产税率。税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。

为了抑制房价过快上涨，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。

此外，韩国从1961年起还征收财产税，对象是所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。

如果将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。

为了打击房地产投机行为，韩国政府还出台了更严厉的房产转让所得税，即拥有2套和3套住宅的家庭在购买房产两年之内出售，分别要缴纳50%和60%的房产转让所得税。即使在购买房产两年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%-35%不等的房产转让所得税。

日本：时价征税

征税标准：日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

在日本房产税框架中，主要有固定资产税、都市规划税和事业所税三大支柱。在日本，房子和土地都是可以出售的。一般来说，买房子不仅意味着拥有房产本身，而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。因此，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。

对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。

同时各种税制均按纳税主体的情况而采取差别税率的做法，也兼顾了社会公平。此外，房产税还发挥着调节房地产市场的功能，如近年来在房地产市场低迷的情况下，日本又推出了不少减税措施，以刺激房地产消费。

埃及：2套房原始税是1套房两倍

征税标准：房地产税征收的对象为建筑和农业用地。自用建筑类房产税为总价×80%×10%，房屋交易时交付。出租建筑类房产税率为租金收入的20%-40%不等。

由于埃及实行土地私有政策，从理论上来说只要经济条件允许，就可以尽可能多地购买土地，并自行建造房屋。

由于历史和社会等方面的原因，埃及国内当前的贫富差距仍较为悬殊。为平衡这种局面，埃及政府近年来的房地产税收制度力求“向低收入者倾斜”。

为减少低收入阶层的房地产税压力，埃及政府对1977年9月9日后建造的非豪华型住房建筑免收原始税和治安税。与此同时，从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房的势头，如购房时需出具此前的住房状况证明，对已有房产者不再提供购房贷款，并且相应提高房地产征税额度和手续费，其中购买2套住房的原始税是1套的两倍，3套则在2套基础上再翻倍，以此类推。

另外，由于土地私有，政府在调节住房分配时也从源头——土地层面入手，对拥有多套房产者在购买土地时实施高价政策，而对于建造首套自用住房所需的土地实施调节价。