西海岸楼市如何打好“下半场”

于洋

伴随着海底隧道、跨海大桥的通车，“十二五”规划将大力发展西海岸的利好。西海岸楼市成为了青岛楼市中最具活力的板块。万科、保利、龙湖、世茂等地产大鳄纷纷涌入，一个个新楼盘如雨后春笋般不断涌现。西海岸新区这片地产热土迎来了房地产高速发展的时代。

然而。房地产市场高速发展产生的后果是库存的高企，以及步步高升的房价。随着桥隧利好渐渐被消磨以及随之而来的楼市调控。西海岸楼市也正式迈进了“下半场”——去库存。

据克而瑞数据统计，截至2013年3月底，西海岸楼市库存总量为29452套，其中原黄岛区库存总量为14651套，原胶南市库存总量为14801套，存销比分别为22.35和25.57。也就是说，在市场没有新增库存的情况下，保守估计西海岸房地产市场的去化周期为两年左右，未来西海岸楼市的去化压力可想而知。

一方面是库存高压给企业资金链带来的极大考验；一方面是未来区域发展的重大利好，在国家宏观调控政策不动摇的背景下，开发企业该何去何从？

高库存与高房价

随着桥隧顺利通车，西海岸经济新区规划的通过，新黄岛区在大青岛的格局中所扮演的角色越来越重要。一系列城市发展的利好因素使得西海岸区域一度成为置业新兴板块，房地产商的“兵家必争之地”。除了海尔、城建、海信、鲁商等本土知名地产商外，龙湖、保利、万科等外来地产大鳄也纷纷落子西海岸。

然而，开发企业的纷纷落户为西海岸房地产市场的发展注入新能量的同时，也为其带来了库存高企的尴尬。据克而瑞数据统计，截至2013年3月底，西海岸楼市库存总量为29452套，其中原黄岛区库存总量为14651套，原胶南市库存总量为14801套，存销比分别为22.35和25.57。也就是说，在市场没有新增库存的情况下，保守估计西海岸房地产市场的去化周期为两年左右，未来西海岸楼市的去化压力可想而知。

而更值得注意的是，在2012年西海岸房地产市场存量结构中首改产品最多，占比37%，其次为再改产品，占比35%，首置产品占比最小为28%。在国家调控政策不动摇的情况下，单纯依靠本地需求想要去化如此多的改善型产品显然是难上加难。

“实际上，投资性需求一直是支撑西海岸房地产市场发展的一股重要力量。而如今，在限购令的作用下，外来投资人群被挡在了楼市之外，加之本地需求的消化能力有限最终导致了西海岸楼盘的大量滞销。”勋石机构执行董事耿克辉说。

此外，与库存的日益高企相对应，西海岸楼市的房价也是步步高升。据高策机构监测数据显示，2012年新黄岛区总体成交均价为7490元/m²，同比上升2.4%。

“其实从跨海大桥和海底隧道修建的消息传出后黄岛和胶南地区的房价就已经开始上涨了，早期，黄岛区的房价只有3000多元，2010年海底隧道通车的时候就涨到了8000元左右。眼下部分一线看海豪宅每平方米已接近3万元大关。”耿克辉表示，西海岸有着绵长的海岸线，海景资源得天独厚，人文底蕴独具一格，加之桥隧的贯通，结束了“青黄不接”的历史，作为青岛最有发展潜力区域之一的西海岸市场优势是毋庸置疑的，犹如当年青岛市东海岸的发展，巨大的发展潜力下蕴含着价格上涨的空间。“桥隧的利好支撑着房地产市场价格的上涨。但市场讲究供需平衡，在供大于求的情况下，仅靠一个交通利好是不够的，因为桥隧的利好在没通车前的那几年已经提前透支了。在调控的影响下，未来西海岸的房价会渐渐回归平稳。”他补充道。

积极营销减存量

据悉，目前西海岸的可售楼盘大约有400个，并且同质化现象非常严重。在巨大的存量房压力下，降价已经成为目前西海岸楼市最强劲的声音。一位业内人士表示，在产品相差不大的情况下，价格是影响购买的最主要因素。由于目前西海岸市场本地需求趋于饱和，开发商不得不采取降低身价或加大优惠来笼络消费者，以期缓解库存压力。特别是传统的刚需楼盘如秀兰·禧悦山、青橙时代、莱茵小镇等项目降价最为明显。

当下为了消化存量，虽然在西海岸新区更多的地产商更青睐简单的价格战。但是一些开发商早已不再停留于简单化的价格拼杀，而是通过产品创新和概念营销等方式给楼盘赋予了更多的附加值，寻求区别同类产品、形成差异化的竞争优势。

“利海·紫檀山项目占据金沙滩最核心地段，几乎垄断着金沙滩这一西海新区最具高端生活价值的自然资源。本着将紫檀山项目打造成为‘北中国城市滨海礼宾度假品质场的理念，在项目设计之初，便将旅游、度假、休闲等诸多旅游地产功能融入到项目建设之中。绝美的沙滩海景、亿元皇家园林和奢华内装所带来的居住生活品质将重新定义青岛的豪宅标准。”耿克辉说。“事实上，对于像紫檀山一样的高端楼盘而言，紧靠本地市场是不足以支撑的，必须走出去，进行异地营销，从而集中全国的购房者。”

就西海岸楼市来说，尽管开发时间较早，多数楼盘存量已去半成，但在西海岸海景房整体竞争比较激烈的情况下，各家均有不少存量。在本地需求萎缩的情况下，拖得时间越久越不易出手，为了尽快去化存量，越来越多的开发企业开启了异地营销之路。

事实上，西海岸房地产市场的购房群体一直以来都呈现多元化的特点。有来自省内城市的，比如淄博、临沂、潍坊等地购房者；也有来自省外地区的，比如东北、新疆等地的购房者。而随着来自不同区域的购房群体在西海岸聚集，购房、置业、投资，促使该区域形成了开放式、多元化的居住氛围的同时也提升了整个区域的竞争力与美誉度。

而归根结底，要想让更多的购房群体在西海岸聚集，还是要依赖区域经济的快速发展以及新城区建设的逐步完善。

再造一个“新青岛”

“力争五年在经济规模上再造一个新青岛。”青岛市十一届党代会报告高屋建瓴地为青岛未来五年经济发展明确了目标，那就是“充分发挥蓝色经济战略的带动作用，突出科学发展、率先发展，坚持走向深蓝、走向高端，加快西海岸经济新区和蓝色硅谷建设以释放发展潜力，促进产业结构调整以增强竞争实力，加强创新和人才保障以强化内生动力，推动海洋经济创新发展，加快壮大县域经济实力，促进三次产业在更高水平上协调发展，实现经济总量和发展质量双跨越，力争五年在经济规模上再造一个新青岛。”这一目标的提出预示着西海岸将迎来重大的发展契机。

顺应这一城市发展趋势，2012年青岛区划调整中，决定撤销黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区，这一历史性的决策奏响了“青岛大格局”的发展重音。新黄岛区以打造“东方硅谷”为理念，继往开来，将成为上海“浦东”之后的又一国际知名特大型城区。到2020年，黄岛区人口将达到历史性的146万，接近现青岛市区人口的一半，届时，西海岸再造一个“新青岛”的大格局也将成为现实。

“一个地区房地产市场的发展同当地政府的政策指向是息息相关的。在大青岛格局下，未来几年青岛市将重点打造西海岸新区，这无疑将进一步提升西海岸板块的区域价值与升值潜力。”在耿克辉看来，伴随“桥隧时代”的来临，西海岸新区与青岛主城区“同城时代”的趋势越来越明显，西海岸在整个青岛城市发展中的位置也越来越重要。随着西海岸经济建设的快速发展，人口不断聚集，人均可支配收入的不断提高等利好因素的逐步显现，市场将释放出庞大的置业需求。对于开发商来说，从全国的边缘区域的发展历程来看，对这块土地的信心是比较强的。

换言之，尽管眼下的库存高压让大多数开发企业难言轻松，但从长远来看，西海岸的房地产市场仍有潜力可挖。

诚然，西海岸经济新区的发展前景是被人们广泛看好的。但从上海浦东新区和天津滨海新区的发展过程中不难看出，一个新的经济区域的建设与发展需要一定的时间积累，其短期内不会对周边楼市产生多大的帮扶作用。在现在高库存的市场行情下，开发企业更应该自我拯救，降价走量，积极去化库存。

西海岸楼市“下半场”究竟会交出一份怎样的答卷？我们还需拭目以待。